Investir dans le Val-de-Marne grâce à la Loi Pinel

Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf en profitant de la loi Pinel dans tout le Val-de-Marne avec Nexity !

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Profitez d’un marché immobilier dynamique (lien investissement immobilier Val-de-Marne) en profitant de la loi Pinel dans le Val-de-Marne pour acheter un logement et le louer ! Nexity vous propose de découvrir en détail le dispositif Pinel dans le Val-de-Marne.

Les grandes lignes pour investir dans le Val-de-Marne grâce à la loi Pinel

En achetant un logement neuf ou rénové pour le louer au moins 6 ans consécutivement, la loi Pinel permet de défiscaliser tout ou une partie de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années, et ce jusqu’à 6000 € par an.
Les ressources de vos locataires, le montant moyen du loyer au mètre carré et un bien répondant à toutes les exigences techniques du neuf conditionnent l’éligibilité au dispositif Pinel dans le Val-de-Marne. 47 communes du département sont associées aux zones Pinel A et A bis, et vous pouvez y investir jusqu’en 2021 pour bénéficier d’avantages qui perdureront jusqu’à la fin de votre période d’engagement. La zone A impose un loyer plafonné sur la base de 12,59 €/m2 et la zone A bis 16,96 € (plafond 2018) que multiplie un coefficient dépendant de la surface totale, ainsi qu’un plafonnement des ressources pour les locataires (voir plus bas).

Quels avantages offre le dispositif Pinel dans le Val-de-Marne pour un investisseur ?

L’avantage principal du dispositif Pinel est de pouvoir réduire ses impôts sur le revenu à condition d’être fiscalement domicilié en France. La réduction d’impôts pour le propriétaire d’un logement Pinel dans le Val-de-Marne dépend de la durée de la location sur laquelle il s’engage dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction totale est importante, soit :

  • une réduction d’impôts de 12% pour une location de 6 ans,

  • une réduction d’impôts de 18% pour une location de 9 ans,

  • une réduction d’impôts de 21% pour une location de 12 ans.

Le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €. La défiscalisation Pinel peut s'appliquer à 2 logements maximum par an. Rien ne vous interdit également d’acheter plus grand et/ou plus cher au mètre carré (comme cela est majoritairement le cas pour les villes val-de-marnaises de la zone A bis), mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds. Ainsi, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € pourra atteindre 63 000 € : 6000 € par an les 9 premières années, 3000 € les trois dernières années. En ajoutant 12 ans de loyer, une partie conséquente de votre investissement sera donc couvert à la fin du dispositif.


Pour profiter pleinement des réductions d’impôts, il faut toutefois :

  • payer des impôts d’un montant au moins égal à la réduction théorique : vous ne serez pas remboursé de la différence si cette réduction est supérieure,

  • tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma).

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Quelles conditions pour être éligible au dispositif Pinel dans le Val-de-Marne ?

Quels biens immobiliers sont concernés par le dispositif Pinel ?

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible à la loi Pinel dans le Val-de-Marne.


Pour un logement ancien ou un local quelconque destiné à devenir un logement, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique. Toutefois, le logement doit être déclaré indécent avant travaux par un expert habilité : l’ancien implique donc des travaux plus ou moins lourds, pas forcément réalisables (contraintes du PLU) ou très onéreux.


En revanche, acheter par le biais d’un programme immobilier neuf assure une livraison sans mauvaise surprise quant aux exigences urbanistiques et aux délais de construction, tout en garantissant notamment la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”) et la réponse aux différentes contraintes techniques. Plusieurs autres critères sont également imposés, à savoir :

  • la construction du logement doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier (ou 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire). Vous pouvez donc commencer vos investissements dès aujourd’hui sur un projet immobilier pour lequel aucune pierre n’a encore été posée, mais dont la date d’achèvement est compatible avec les impératifs du dispositif Pinel dans le Val-de-Marne (fin 2021),
  • la location doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Le respect de la durée de location définie dès le départ est primordiale : en cas de vacance prolongée ou de sortie précoce du dispositif, vous devrez rembourser vos réductions cumulées,
  • la location ne doit pas être meublée et doit constituer la résidence principale de votre ou vos locataires.

Quels locataires pour un bien "Pinel" ?

Votre locataire val-de-marnais doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds pour chaque zone sont les suivants :

  • Personne seule : 37 508 €

  • Couple : 56 058 €

  • Couple + une personne à charge : 73 486 € en zone A bis ou 67 386 € en zone A

  • Couple + 2 personnes à charge : 87 737 € (A bis) ou 80 716 € (zone A)

  • Couple + 3 personnes à charge : 104 390 € (A bis) ou 95 553 € (zone A)

  • Couple + 4 personnes à charge : 117 466 € (A bis) ou 104 527 € (zone A)

  • Majoration par personne au-delà de quatre : +13 087 € (A bis) ou +11 981 € (zone A)

Le revenu moyen d’un foyer fiscal dans le département est inférieur à 30 000 € annuels et la très large majorité des foyers fiscaux affichent des revenus qui répondent aux critères définis ci-dessus. Plus d’un foyer sur 3 est composé d’un célibataire et un sur cinq d’un couple sans enfants.

Vous pourrez donc facilement trouver un locataire dans le Val-de-Marne (lien investissement locatif Val-de-Marne) qui répondra aux exigences du dispositif Pinel : le critère neuf constitue un avantage certain par rapport à l’ancien, le plafonnement des loyers accentuant cette concurrence dans une région où les loyers sont particulièrement élevés et la demande très forte.


Attention : si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à l’UPEC ou à Paris, celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !

Calcul du loyer Pinel dans le Val-de-Marne

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’un appartement Pinel dans le Val-de-Marne prend en compte la surface habitable augmentée des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 m2. Il prend aussi comme référence, pour un bail signé en 2018, l’indice de 12,59 €/m2 dans l’une des communes du Val-de-Marne de la zone A et 16,96 € en zone A bis. Le plafond obtenu par le produit de la surface dite “pondérée” au précédent indice est ensuite redéfini par un coefficient multiplicateur égal à :

  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²

  • 0,7 + (19/ surface pondérée) si la surface est supérieure à 38m²


En fonction de la zone Pinel et de la superficie, le loyer d’un bien éligible dans le Val-de-Marne variera en général entre 11,20 €/m2 (pour un grand appartement en zone A) et 20,35 €/m2 (pour studio en zone A bis).

Par exemple, un T2 à Villiers-sur-Marne de 40m2 doté d’une terrasse de 5m2 et d’une cave de 5m2 équivaut à une surface pondérée de 45m2 (40+10/2), soit 566,55 € (45 X 12,59 €). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/45=1,12 : vous pourrez donc louer cet appartement dans le Val-de-Marne pour 635 €/mois au maximum.

Le même appartement à Villejuif, situé en zone A bis, pourra être loué jusqu’à 855€ (45 X 16,96 X 1,12), soit 35% de plus, mais demandera aussi un investissement initial de 20% à 30% (et plus) supérieur, compte-tenu du prix du marché. En incluant la défiscalisation, à vous de calculer le meilleur rendement en fonction de vos objectifs et de votre capacité de financement.

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Villiers-sur-Marne, Vitry-sur-Seine, Villejuif, Villeneuve-le-Roi... où trouver un logement Pinel dans le Val-de-Marne .

L’énorme pression locative qui caractérise la région parisienne fait qu’il n’y a guère de risques de vacance qui pourrait remettre en cause vos avantages Pinel. La proximité d’une station de métro ou de RER constitue la cerise sur le gâteau pour les actifs et étudiants sur Paris ou vers les zones d’activité les plus intenses (comme Orly). C’est pourquoi les programmes immobiliers éligibles Pinel proposés par Nexity dans le Val-de-Marne s’attachent particulièrement aux commodités du quotidien comme la présence de transports collectifs, citons notamment :

•Notre résidence Privilège à Villejuif : avec accès au Métro (ligne 7) et au Tramway T7 (vers l’aéroport Orly) offre ainsi à la fois un accès rapide vers Paris et les immenses zones d’activité, parcs d’affaires de Rungis et vers l’aéroport.

•Tout près de l’aéroport d’Orly, avec la résidence Parc-En-Seine, à la fois à quelques centaines de mètres de la gare de Villeneuve-le-Roi (RER C) et des rives de la Seine ; et celle de Chevilly-Larue, Tempo, qui propose de grands appartements à proximité de deux stations du tramway T7.

•Deux de nos programmes Pinel à Villiers-sur-Marne, Cœur Villaria et Allegria, sont respectivement à 100m et 700m de la gare.

•Aux portes ouest de Paris, notre résidence Nouvelle Aire à Nogent-sur-Marne propose des appartements Pinel T1 à T5 à quelques centaines de mètres du RER et au pied des arrêts de bus !


De nombreux autres programmes Pinel sont toujours disponibles dans le Val-de-Marne, tandis que d’autres viendront compléter prochainement la liste. Si vous êtes décidé à investir et profiter de la loi Pinel dans le Val-de-Marne, il ne tient qu’à vous d’acheter l’appartement qui correspond le mieux à vos projets et vos objectifs. Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus.

Vous avez décidé de réaliser un investissement immobilier dans le Val-de-Marne ? Pour mener à bien ce projet, Nexity vous conseille et vous propose ses programmes dans le département.

Vous souhaitez investir dans le Val-de-Marne ? Réalisez votre investissement locatif et profitez de tous les avantages que vous offre ce département à proximité de Paris.

Chez Nexity, en plus d’une offre diversifiée d’appartements Pinel dans le Val-de-Marne, nous vous proposons de gérer directement la location de votre bien au travers de nos différentes agences locales pour vous assurer chaque mois le versement de 100% des loyers et des charges locatives, sans délai, tant que le locataire est en place, y compris en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer. Choisir un programme immobilier dans le Val-de-Marne avec Nexity est donc un choix intéressant