Loi Pinel à Tours : investissez dans le neuf

Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en profitant de la loi Pinel à Tours et louez un bien immobilier neuf avec Nexity ! Découvrez ici en détail le dispositif Pinel et profitez d’une solution personnalisée avec Nexity pour réduire vos impôts sur le revenu !

Investir avec la loi Pinel à Tours et ses environs

 
L’agglomération tourangelle frôle les 300 000 habitants, dont une grande partie se concentre sur les zones concernées par la loi Pinel, à savoir : Tours et ses communes périphériques. L’activité économique locale dynamique, avec plus de 20 000 entreprises, portée notamment par le commerce et le tourisme de ce secteur façonné par l’Histoire, ainsi que l’offre de formation, participent à la croissance notable d’une population demandeuse de logements récents. Aussi, un investissement immobilier dans le cadre de la loi Pinel à Tours vous permettra de profiter de revenus locatifs réguliers associés à une baisse significative de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années.
 
Les grandes lignes pour investir à Tours grâce à la loi Pinel
 
Le dispositif Pinel à Tours permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou rénové de réduire tout ou une partie de ses impôts sur le revenu. On ne peut toutefois en profiter que dans le cadre d’un investissement locatif à Tours et une grande partie de l’agglomération tourangelle pour 6, 9 ou 12 ans.
Chaque année, 2% de votre investissement (incluant le prix du logement et les frais annexes tels que la TVA ou les frais de notaire) peuvent être ainsi défiscalisés. Cette réduction est conditionnée par plusieurs impératifs associés à la zone B1 du dispositif Pinel :
  • Un bien qui répond à toutes les exigences du neuf,
  • Les revenus de vos futurs locataires tourangeaux (voir détails plus bas),
  • Le loyer de votre location à Tours (voir détails plus bas).
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Quelles conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Tours?

 
De nombreuses normes s’imposent pour être éligible au dispositif Pinel à Tours. Les logements anciens ou neufs sont concernés.
Pour un logement à rénover ou un ancien local professionnel destiné à devenir un appartement, le bien doit d’abord être déclaré indécent par un expert. Les travaux devront non seulement régler à la fois tous les problèmes d’indécence, mais aussi répondre à de nombreuses performances techniques pour obtenir (entre autres) le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique. Acheter un appartement pour le rendre éligible Pinel s’avère quelque peu compliqué, voire impossible dans les nombreux secteurs historiques classés de Tours, notamment dans l’hypercentre.
 
En revanche, pour un programme immobilier neuf adapté au dispositif Pinel, les délais de livraison sont assurés par les promoteurs avec la garantie d’un bâtiment répondant aux exigences de base consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”), le tout à un tarif permettant de rentrer dans le dispositif Pinel à Tours.
Quoi qu’il en soit, la date d’achèvement ne devra pas dépasser celle actuellement autorisée par le dispositif Pinel, soit décembre 2021. Une fois le bien techniquement éligible, d’autres impératifs relatifs à la location viennent se greffer pour bénéficier de la défiscalisation Pinel.
  • Le logement doit être mis en location au maximum 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire ou suivant la déclaration d’ouverture de chantier.
  • La location doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 années consécutives comme résidence principale et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Ces durées sont à respecter au plus près, de même que les périodes de vacance doivent demeurer exceptionnelles, au risque de devoir rembourser toutes les réductions d’impôts Pinel alors acquises ! Si vous n’êtes pas décidé sur la durée de la location à la livraison du logement, une ou deux périodes de renouvellement de 3 ans sont possibles après un premier engagement de 6 ans.
  • Les conditions de location sont celles d’un bien nu (bail de 3 ans, 3 mois de préavis pour le locataire, etc.).

Quelles sont les bénéfices d’un l’investissement “Pinel” à Tours ?

 
Le dispositif Pinel permet une réduction des impôts sur le revenu. Cette réduction d’impôts est calculée en fonction de la période de location sur laquelle vous vous engagez dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction totale est importante :
  • Une réduction d’impôts équivalent à 12% de votre investissement pour une location de 6 ans, et 18% pour une location de 9 ans, à raison de 2% par an.
  • Une réduction d’impôts de 21% pour une location de 12 ans (9 ans à 2% + 3 ans à 1%).
Les réductions d’impôts seront calculées sur la base d’un prix dachat maximal de 5 500  par m² et/ou sur un montant de 300 000 . Rien n’interdit d’acheter plus grand et/ou plus cher au mètre carré, mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds.
Ainsi, la réduction d’impôts maximale cumulée sur 12 années atteindra 6000 € pour chacune des neuf premières années, puis 3000 € les trois dernières années, soit 63 000  au total !
 
Il faut donc être fiscalement domicilié en France, mais aussi payer suffisamment d’impôts pour bénéficier pleinement de la défiscalisation : vous ne serez pas remboursé de la différence avec le montant théorique de la réduction si ce dernier excède celui de vos impôts sur le revenu.
Il faut aussi tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma), car en cas de dépassement, vous ne serez pas non plus crédité du surplus.

Il s’agira donc de bien adapter votre investissement Pinel à Tours en fonction de votre situation fiscale durant toute la période “Pinel”. Par exemple, si vous prévoyez une stagnation de vos impôts annuels aux environs de 4000 €, choisir un T3 à Tours autour de 200 000 € TTC suffira pour effacer annuellement tout ou une grande partie de ces impôts.

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A qui louer un appartement “Pinel” à Tours?

 
Votre locataire tourangeau doit être âgé d’au moins 18 ans et déclarer ses impôts en France. Pour un bail conclu en 2018, il doit aussi, en fonction de la composition de son foyer déclarer des revenus fiscaux inférieurs aux plafonds suivants :
  • Personne seule: 30 572 €
  • Couple: 40 826 €
  • Couple + une personne à charge: 49 097 €
  • Couple + 2 personnes à charge: 59 270 €
  • Couple + 3 personnes à charge : 69 725 €
  • Couple + 4 personnes à charge: 78 579 €
  • Majoration par personne au-delà de quatre: + 8 766 €
Ces plafonds sont légèrement augmentés chaque année, et il n’y a pas lieu d’y voir un frein conséquent : les personnes seules et les couples sans enfant rassemblent les 2 tiers des ménages tourangeaux et le revenu médian avoisine 18500 €. Le plafond des loyers imposé par le dispositif
Pinel (cf : point suivant) à la zone B1 permet à ces logements neufs d’être très concurrentiels par rapport à l’ancien notamment.
 
Tours se caractérise aussi par une population étudiante non négligeable : 30 000, soit près d’un habitant sur 10 de l’agglomération. Une bonne partie ambitionnant de se loger à Tours-même, l’achat d’un studio demeurera une bonne opportunité, surtout si l’une des stations du tramway ou de la ligne de bus haute fréquence est proche, comme la résidence Cours Coty située en haut de la Tranchée, et à  quelques minutes en tramway du haut de la rue Nationale où se trouve la faculté François Rabelais.  il peut être intéressant d'acheter un bien immobilier à La Riche ou dans le quartier Saint-Symphorien. proches du centre-ville de Tours. Prévoyez toutefois le fait qu’au cours de la période Pinel, vous risquez de changer plusieurs fois de locataire et qu’il faudra éviter les périodes de vacance.
 
Il est parfaitement possible de louer à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à Tours pour plusieurs années, à condition que celui-ci ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.
Enfin, sachez qu’en nous confiant la gestion locative de votre bien, vous profiterez :
  • Du versement assuré de 100% des loyers et des charges locatives mensuelles, sans délai, tant que le locataire est en place et même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer,
  • D’une mise en location facilitée par la visibilité et le sérieux d’un acteur reconnu de l’immobilier.

Comment calculer le loyer Pinel à Tours :

 
Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’une location Pinel à Tours prend en compte la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) plafonnée à 8 m 2. On multiplie dans un premier temps cette surface pondérée par l’indice de 10,15 pour un bail signé en 2018.
On applique ensuite à ce produit un coefficient multiplicateur dépendant de la surface :
  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²,
  • 0,7 + (19 / surface habitable) si la surface est supérieure à 38m².
Pour faire simple, ce calcul implique des loyers maximaux au mètre carré compris entre 9 € et 10 € pour les plus grands logements (environ 67m² et plus) jusqu’à environ 12,20 € pour les plus petits (moins de 38m²).
Par exemple :
  • Un T2 tourangeau de 40m² doté d’une terrasse de 8m² équivaudra à une surface pondérée de 44m 2 (40+8/2). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/44=1,13 : vous pourrez donc louer cet appartement à Tours 505 €/mois au maximum (44x1,13x10,15).
  • Pour un studio de 20m², le coefficient de 1,2 permet de proposer un loyer maximal de 243,60 €/mois (20x10,15x1,2).

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Où trouver un logement Pinel à Tours ?

 
Une offre diversifiée de logements, allant du simple studio jusqu’à la maison avec jardin, alimente régulièrement le marché local des biens “Pinel”. Le profil de votre futur locataire peut vous aider à choisir une zone préférentielle. Dans le cadre d’un investissement locatif, nous vous donnons quelques pistes :
  • L’hypercentre, entre la Loire et le Cher, offre peu d’opportunités en neuf, mais la requalification de certains quartiers à l’ouest (Casernes) et sur la petite commune périphérique de La Riche, en plus de l’arrivée prochaine (2023) d’une nouvelle ligne de tramway, voit apparaître l’arrivée de nouveaux programmes sur les anciennes bâtisses ou sur les quelques friches non utilisées. Ce secteur ouest est idéal pour la location aux étudiants ou au personnel universitaire, puisque situé à proximité du campus Rabelais ou plus globalement aux jeunes actifs désireux de se rapprocher des activités culturelles et économiques du centre.
  • La ville est dotée de 360 hectares d’espaces verts urbains que les familles apprécieront particulièrement: la proximité d’un jardin est à prendre en compte. 
  • Pensez à la proximité du réseau de transport en commun, notamment la ligne de tramway actuelle, associée à la ligne haute fréquence, qui traverse la ville. La future ligne 2 du tramway qui viendra resserrer le maillage des secteurs sud-est à l’ouest de la ville dès 2023, offrira également de nombreuses opportunités. L'entérinement du tracé est à surveiller de près !
Si vous cherchez à Tours-même, d’autres indications sont disponibles pour l'investissement locatif. Prévoyez dans tous les cas ce que vous ferez de votre logement Pinel une fois la période d’engagement terminée, car rien ne vous empêchera alors de revendre votre bien ou d’en devenir le principal locataire. Dans ce dernier cas notamment, réfléchissez bien dans quel secteur vous vous sentirez le mieux pour au moins plusieurs années.
 
Si vous êtes décidé à investir grâce à la loi Pinel à Tours, il ne tient qu’à vous de choisir le logement neuf éligible Pinel qui correspond le mieux à vos projets, votre budget et vos objectifs.
Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus sur nos programmes immobiliers Pinel actuels et à venir et sur nos offres de gestion locative !

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