Investir avec la loi PINEL à Strasbourg

Capitale européenne, Strasbourg est l'une des grandes villes françaises pour laquelle l'investissement locatif est particulièrement intéressant via une politique urbaine ambitieuse qui propose une vision de l'Eurométropole jusqu'en 2030, destinée à renforcer l'attractivité de la région, en particulier d'un point de vue résidentiel et environnemental.

La loi Pinel à Strasbourg : les grandes lignes

À Strasbourg, tout est réuni pour garantir le succès de votre investissement immobilier (lien vers la page Investissement immobilier strasbourg), mais en choisissant un logement éligible à la loi Pinel, ce même investissement contribuera en plus à faire baisser de manière significative vos impôts sur le revenu durant plusieurs années.
Le dispositif Pinel à Strasbourg permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou rénové de bénéficier d’une baisse conséquente de ses impôts sur le revenu, sous réserve de sa mise en location durant une période comprise de 6 à 12 ans.
L’éligibilité du bien au dispositif et des réductions d’impôts dépendent des ressources annuelles des locataires strasbourgeois, ainsi que du montant du loyer au mètre carré. Ainsi, comme toutes les villes de plus de 250 000 habitants, Strasbourg est associée à la zone B1 : l’investissement Pinel y est possible jusqu’en 2021. Cette zonation implique que le loyer d’un appartement ne pourra pas dépasser 10,15€ / m2 (plafond 2018). Dans la meilleure des configurations, en achetant un logement neuf à strasbourg, vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000€.

Les conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Strasbourg

Le bien immobilier :

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Strasbourg.

Pour un logement ancien, par exemple dans le centre de Strasbourg, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique. Mais, détail d’importance, le logement doit être déclaré indécent par un expert indépendant, c’est-à-dire qu’il ne doit pas répondre à au moins 4 des 15 critères de décence  et 6 des 12 critères de performances techniques définis par l’administration. Aussi, il faut que les travaux hissent le logement aux mêmes exigences techniques que les logements neufs actuellement mis sur le marché afin de respecter ces 27 critères et acquérir les Label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009. 

Bref, si vous souhaitez acquérir un appartement dans un quartier historique, compte-tenu des exigences urbanistiques et patrimoniale , l’éligibilité au programme Pinel à Strasbourg sera semée d’embûches. Il faut alors plutôt viser les appartements ou les maisons situés dans des quartiers périphériques plus récents mais suffisamment anciens pour être déclarés indécents. Si le logement est déclaré éligible après travaux, la défiscalisation peut se cumuler avec le déficit foncier qui vous permettra de réduire votre revenu imposable d’un montant pouvant atteindre 10700€, et la taxe sur la vente ne sera soumise qu’aux droits de mutation, soit 5,80 %.

Pour un logement neuf : Acheter par le biai d’un programme immobilier neuf sur mesure à Strasbourg assure une livraison sans mauvaises surprises quant aux exigences de construction garantissant la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”). De plus, Nexity peut s’occuper de gérer votre location. Plusieurs autres critères sont également imposés, à savoir :
  • Délais : La construction du logement doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier (ou 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire).
  • Le prix du logement neuf : le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de  300 000€.
  • La location doit s’effectuer sur une période de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs en tant que résidence principale.
  • La location ne doit pas être meublée.
  • La TVA appliquée sur le bien neuf à la vente est de 20%

Les avantages pour l’investisseur “Pinel” à Strasbourg :

Vous devez être fiscalement domicilié en France et être âgé d’au moins 18 ans pour réaliser un investissement Pinel à Strasbourg. L’ avantage du dispositif consiste en une réduction de l’impôt sur les revenus et non pas en un crédit d’impôts. Aussi, les bénéfices d’un investissement Pinel à Strasbourg n’auront un véritable intérêt dès lors que le montant de votre impôt sur le revenu atteint 2500€ annuels et au-delà.
La réduction d’impôts pour le propriétaire d’un logement Pinel strasbourgeois dépend aussi de la durée de la location sur laquelle vous vous engagez dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction est importante, soit :

  • Une réduction d’impôt de 12% pour une location de 6 ans.
  • Une réduction d’impôt de 18% pour une location de 9 ans.
  • Une réduction d’impôt de 21% pour une location de 12 ans.

La réduction d'impôt s'applique pour 2 logements maximum par an, basé sur un montant d’investissement total de 300 000 € maximum par personne, et pour 5 500 € maximum par m² de surface habitable. De ce fait, votre réduction d’impôt cumulée sur 12 années pour un investissement de 300 000€ peut atteindre un montant de 63 000€ ! Vous pouvez multiplier les investissements au cours du temps, mais attention toutefois à tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux que vous pouvez obtenir sur une année, soit 10 000€ (ou 18 000 € si vous cumulez des investissements outre-mer et dans le cinéma). Rien ne vous interdit également d’acheter plus cher, mais le calcul se fera sur la base 300 k€.

Si vous n’êtes pas décidé sur la durée de la location, le dispositif Pinel prévoit une ou plusieurs périodes de renouvellement de 3 ans : dès lors, il vaut donc mieux opter pour la durée initiale minimale de 6 ans quitte à vous ré-engager pour une ou deux périodes successives de trois ans chacune. Attention toutefois à bien respecter vos engagements concernant la durée de location, sans quoi le fisc remettra l'avantage fiscal en cause en requalifiant vos droits, ce qui se traduira par le remboursement du trop perçu. Une fois la période de location “Pinel” terminée, libre à vous de louer plus cher ou de revendre votre logement selon les conditions habituelles et sans aucune pénalité.

 

Les locataires d’un bien “Pinel” :

Votre locataire strasbourgeois doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds sont basés sur le revenu de référence en 2016 du foyer fiscal :

  • Personne seule : 30 572 €
  • Couple : 40 826 €
  • Couple + une personne à charge : 49 097 €
  • Couple + 2 personnes à charge : 59 270 €
  • Couple + 3 personnes à charge : 69 725 €
  • Couple + 4 personnes à charge : 78 579 €
  • Majoration par personne au-delà de quatre : + 8 766 €

Sachant que le revenu médian d’un strasbourgeois est inférieur à 18 000 € annuels, vous pourrez facilement trouver un locataire, et ce d’autant plus que la demande est forte depuis plusieurs années au sein de la métropole.

Attention : si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants, celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !

Calcul du loyer Pinel à Strasbourg :

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors charges) d’une location Pinel à Strasbourg prend en compte la surface pondérée : soit la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggias, cave) jusqu’à 8 m2. Pour déterminer le loyer maximal, on applique ensuite un coefficient multiplicateur dépendant de cette surface :

  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²
  • 0,7 + (19/ surface habitable) si la surface est supérieure à 38m²

Dans tous les cas, le coefficient ne peut dépasser 1,2 et descendre au dessous de 0,75.

Ainsi, un appartement strasbourgeois de 92 m2 doté d’une terrasse de 20m2 et d’une cave de 5 m2 se basera sur une surface utile pondérée de 100m2 (92+8), soit 1006€ (100) X 10,06€). Le coefficient sera de 0,7+19/100=0,89 : vous pourrez donc louer cet appartement à Strasbourg ou sa périphérie en deçà de 925,52€ / mois.

 


 

Où trouver un logement Pinel à Strasbourg ?

Classé au patrimoine mondial de l’Unesco, il est très difficile de trouver un logement neuf ou à rénover éligible à un investissement type Pinel dans le centre-ville : de plus, les tarifs au m2 peuvent dépasser désormais les plafonds Pinel et votre investissement en pâtirait en terme de rentabilité. Aussi, c’est plutôt dans les quartiers périphériques Ouest, Sud et Nord qu’il faut porter vos recherches, car c’est dans ces secteurs que de nouveaux programmes immobiliers voient constamment le jour. 

L’excellent réseau de transport en commun (6 lignes de tramways maillées), associé aux nombreuses pistes cyclables (560 km d’itinéraires cyclables), permet de relayer le centre-ville à ces quartiers en quelques dizaines de minutes pour les plus éloignés. 

Nexity propose notamment un programme haut-de-gamme dans le quartier d’affaires international de Wacken,  près du parlement européen et à côté du Parc des Expositions, et un programme dans le quartier de Koenigshoffen, en périphérie ouest. A découvrir ici : https://www.nexity.fr/neuf/89__0892
 

La plupart des communes de la métropole strasbourgeoise sont classées en zone Pinel B1 au même titre que Strasbourg. Parfaitement intégrées au réseau métropolitain, toutes sont également très bien desservies par les transports en commun et offrent des biens plus accessibles en termes de prix d’achat par rapport à Strasbourg même , sans être pour autant associée à une baisse proportionnelle des loyers : Nexity vous propose des logements éligibles Pinel à Ostwald, llkirch-Graffenstaden au sud de Strasbourg, Lingolsheim à l’ouest.

Vous êtes décidé à investir grâce à la Loi Pinel à Strasbourg ? Nexity vous accompagne dans vos démarches et vous propose de nombreux biens, à vous de choisir celui qui correspond le mieux à vos projets et vos objectifs ! Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus.

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