Investir en Seine-Saint-Denis grâce à la Loi Pinel

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Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf près de Paris en profitant de la loi Pinel en Seine-Saint-Denis avec Nexity !

Réalisez votre investissement immobilier (lien investissement immobilier Seine-Saint-Denis) en profitant de la loi Pinel. Achetez un logement pour le proposer à la location ! Nexity vous propose de découvrir en détail le dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis.

Les grandes lignes pour investir en Seine-Saint-Denis grâce à la loi Pinel

En achetant au moins un logement neuf ou rénové pour le louer 6 à 12 ans consécutivement, la loi Pinel permet de défiscaliser tout ou une partie de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années, et ce jusqu’à 6000 € par an.

Les ressources de vos locataires, le montant moyen du loyer au mètre carré et un bien répondant à toutes les exigences techniques du neuf conditionnent l’éligibilité au dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis. 40 communes du département sont associées aux zones Pinel A et A bis, et vous pouvez y investir jusqu’en 2021 pour bénéficier d’avantages qui perdureront jusqu’à la fin de votre période d’engagement. La zone A impose un loyer plafonné sur la base de 12,59 €/m2 et la zone A bis 16,96 € (plafond 2018) que multiplie un coefficient dépendant de la surface totale, ainsi qu’un plafonnement des ressources pour les locataires (voir plus bas)

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Quels avantages offre le dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis pour un investisseur ?

L’avantage principal du dispositif Pinel est de pouvoir réduire ses impôts sur le revenu à condition d’être fiscalement domicilié en France. Cette réduction dépend de la durée de la location sur laquelle le propriétaire s’engage dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction totale est importante, proportionnelle au montant de l’investissement, soit :

  • une réduction d’impôts de 12% de l’investissement Pinel pour une location de 6 ans (2% par an),

  • une réduction d’impôts de 18% pour une location de 9 ans (idem),

  • une réduction d’impôts de 21% pour une location de 12 ans (2% par an pendant 9 ans puis 1%).

 
 

Le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €. La défiscalisation Pinel peut s'appliquer à 2 logements maximum par an. Rien ne vous interdit également d’acheter plus grand et/ou plus cher au mètre carré (comme cela est majoritairement le cas pour les communes de Seine-Saint-Denis de la zone A bis), mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds. Ainsi, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € pourra atteindre 63 000 € : 6000 € par an les 9 premières années, 3000 € les trois dernières années. En ajoutant 12 ans de loyer, une partie conséquente de votre investissement sera donc couverte à la fin du dispositif.


Pour profiter pleinement des réductions d’impôts, il faut toutefois :

  • payer des impôts d’un montant au moins égal à la réduction théorique : vous ne serez pas remboursé de la différence si cette réduction est supérieure,
  • ne pas dépasser le plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma).

Quelles conditions pour être éligible au dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis ?

Quels biens immobiliers sont concernés par le dispositif Pinel ?

 
Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible à la loi Pinel en Seine-Saint-Denis.
 

Pour un logement ancien ou un local quelconque destiné à devenir un logement, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique.
 
 
Toutefois, le logement doit être déclaré indécent avant travaux par un expert habilité : l’ancien implique donc des travaux plus ou moins lourds, pas forcément réalisables (contraintes du PLU) ou très onéreux.
 

En revanche, acheter par le biais d’un programme immobilier neuf assure une livraison sans mauvaise surprise quant aux exigences urbanistiques et aux délais de construction, tout en garantissant notamment la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”) et la réponse aux différentes contraintes techniques.
 

La construction du logement (ou la fin des travaux) doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier (ou à partir de la date d'obtention du permis de construire).
 
 
Vous pouvez donc commencer vos investissements dès aujourd’hui sur un projet immobilier pour lequel aucune pierre n’a encore été posée, mais dont la date d’achèvement est compatible avec les impératifs du dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis (fin 2021).

Quels locataires pour un bien "Pinel" ?

 
Votre locataire séquano-dionysien doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds pour chaque zone sont les suivants :
  • Personne seule : 37 508 €
  • Couple : 56 058 €
  • Couple + une personne à charge : 73 486 € en zone A bis ou 67 386 € en zone A
  • Couple + 2 personnes à charge : 87 737 € (A bis) ou 80 716 € (zone A)
  • Couple + 3 personnes à charge : 104 390 € (A bis) ou 95 553 € (zone A)
  • Couple + 4 personnes à charge : 117 466 € (A bis) ou 104 527 € (zone A)
  • Majoration par personne au-delà de quatre : +13 087 € (A bis) ou +11 981 € (zone A)
 
Les revenus médians d’un foyer fiscal dans le département sont inférieurs dans tous les cas à ces plafonds. Un foyer sur 3 des 600 000 ménages recensés dans le département est composé d’un célibataire.
 
Vous pourrez donc facilement trouver un locataire en Seine-Saint-Denis qui répondra aux exigences du dispositif Pinel quelle que soit la taille du foyer : le critère neuf constitue un avantage certain par rapport à l’ancien, le plafonnement des loyers accentuant cette concurrence dans une région où les loyers sont élevés. De plus, la demande et les besoins en logement sont très forts : le nombre annuel d'emménagements dépasse les 100 000 chaque année pour un gain de population de plus de 10 000 habitants.
 
Attention :
  • Si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer ! Un studio “Pinel” peut être alors intéressant si l’un de vos enfants envisage des études longues à Paris ou à Saint-Denis (Paris 8) ou débute sa vie active dans le secteur.
  • Le respect des 6, 9 ou 12 années de location définies dès le départ est primordial : en cas de vacance prolongée ou de sortie précoce du dispositif, vous devrez rembourser vos réductions cumulées jusqu’alors.
  • La location ne doit pas être meublée et doit constituer la résidence principale de votre ou vos locataires.

Chez Nexity, en plus d’une offre diversifiée d’appartements Pinel en Seine-Saint-Denis, nous vous proposons de gérer directement la location de votre bien au travers de nos différentes agences locales pour vous assurer chaque mois le versement de 100% des loyers et des charges locatives, sans délai, tant que le locataire est en place, y compris en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer. Choisir un programme immobilier en Seine-Saint-Denis avec Nexity est donc un choix intéressant.
 

Calcul du loyer Pinel en Seine-Saint-Denis

 
Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’un appartement Pinel en Seine-Saint-Denis prend en compte la surface habitable augmentée des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 m2. Il prend aussi comme référence, pour un bail signé en 2018, l’indice de 12,59 €/m2 dans l’une des communes de la zone A et 16,96 € en zone A bis (voir liste plus bas). Le plafond obtenu par le produit de la surface dite “pondérée” au précédent indice est ensuite redéfini par un coefficient multiplicateur égal à :
  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²,
  • 0,7 + (19/ surface pondérée) si la surface est supérieure à 38m².

En fonction de la zone Pinel et de la superficie, le loyer d’un bien éligible en Seine-Saint-Denis variera en général entre 11,20 €/m2 (pour un grand appartement en zone A) et 20,35 €/m2 (pour studio ou un petit T2 en zone A bis).
Par exemple, un T2 à Montfermeil de 40m2 avec une terrasse de 6m2 et une cave de 4m2 équivaut à une surface pondérée de 45m2 (40+10/2), soit 566,55 € (45 X 12,59 €). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/45=1,12 : vous pourrez donc louer cet appartement en Seine-Saint-Denis pour 635 €/mois au maximum.
 
Le même appartement à Villemomble, situé en zone A bis, pourra être loué jusqu’à 855 € (45 X 16,96 X 1,12), soit 35% de plus, mais demandera aussi un investissement initial plus important compte-tenu du marché immobilier local. En incluant la défiscalisation durant toute la période de location, à vous de calculer le meilleur rendement en fonction de vos objectifs et de votre capacité de financement.

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Stains, Neuilly-sur-Marne, Montfermeil... où trouver un logement Pinel en Seine-Saint-Denis ?

 

Quelles sont les communes "Pinel" en Seine-Saint-Denis ?

 
La loi Pinel couvre une grande partie des communes de Seine-Saint-Denis :
  • Les villes les plus proches de Paris et les mieux desservies par le métro ou le RER sont plutôt associées à la zone A bis, à savoir : 
    • A l’est et au nord du périphérique parisien : Montreuil, Bagnolet, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Pantin, Aubervilliers, Saint-Ouen.
    • Saint-Denis, extrêmement bien desservie depuis Paris par métro, train, tramway.
    • Le Raincy et Villemomble, le long du RER E.
    • Neuilly-Plaisance, au bord de la Marne.

En règle générale, le prix au mètre carré y frôle le plafond de 5500 €/m2 défini par le dispositif Pinel et le plafond des 300 000 € est souvent dépassé dès l'achat d’un grand T3.

  • Au-delà, les communes les plus denses sont en zone A : Aulnay-sous-Bois, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Bondy, Le Bourget, Clichy-sous-Bois, Coubron, La Courneuve, Drancy, Dugny, Épinay-sur-Seine, Gagny, Gournay-sur-Marne, L'Île-Saint-Denis, Livry-Gargan, Montfermeil, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand, Noisy-le-Sec, Les Pavillons-sous-Bois, Pierrefitte-sur-Seine, Romainville, Rosny-sous-Bois, Sevran, Stains, Tremblay-en-France, Vaujours, Villepinte, Villetaneuse.

Les programmes Nexity "Pinel" en Seine-Saint-Denis 


Le département de Seine-Saint-Denis constitue dans l’ensemble une vaste zone pavillonnaire dans un rayon de 10-15 km au-delà du périphérique parisien. Avec la pression démographique, des programmes neufs d’immeubles se mettent en place un peu partout. En fonction du profil de vos locataires ou du devenir du logement après la période Pinel, vous pourrez orienter votre choix en conséquence quant au type de logement et son emplacement.
Par exemple, la proximité d’une station de métro, de tramway ou de train demeure un facteur très important pour les actifs et les étudiants sur Paris ou à Saint-Denis. Les familles apprécieront d’autant plus les services du quotidien qui pourront compléter l’offre de transport collectif, notamment par rapport aux enfants (écoles, crèches, médecins, espaces verts). C’est pourquoi Nexity en Seine-Saint-Denis s’attache particulièrement à proposer des programmes immobiliers éligibles Pinel présentant un maximum de facilités de services et/ou de déplacement vers les lieux de travail ou d’études, tels :
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  • La Villa Polonia à Neuilly-sur-Marne : vous pouvez y acheter deux studios en ne dépassant qu’à peine le plafond Pinel ou investir dans un grand appartement T4 ou T5 pour une famille avec deux ou trois enfants : un parc de 54 hectares est situé juste derrière la résidence, édifiée entre les gares de Neuilly-Plaisance (RER A) et Chelles-Gournay (RER E), à quelques minutes en bus ou en voiture !

  • à Montfermeil, les programmes “la résidence des Vignes “ et “L’écrin”, qui proposent des appartements du T2 au T5, disposent de toutes les facilités pour le transport (tramway, bus), et des services comme les écoles, des grandes surfaces et un accès proche aux vastes espaces verts de la forêt de Bondy.

  • Non loin de là, entre cette même forêt et le canal de l'Ourcq, plusieurs programmes éligibles Pinel sont proposés à Livry Gargan et Les Pavillons-sous-Bois : vous y trouverez des appartements du T1 au T5 à proximité des écoles et de toutes les commodités de services ou de transport.

  • Stains, vous pouvez investir dans un ou deux appartements du Val Satenis, à deux pas du plus grand parc d'Ile-de-France, celui de La Courneuve, ainsi que de la gare, avec nombre de commerces et écoles accessibles à pied.


De nombreux autres programmes Pinel sont toujours disponibles en Seine-Saint-Denis, tandis que d’autres viendront compléter prochainement la liste. Si vous êtes décidé à investir et profiter de la loi Pinel en Seine-Saint-Denis, il ne tient qu’à vous d’acheter l’appartement qui correspond le mieux à vos projets et vos objectifs. Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus.

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