Trois conseils pour bien rentabiliser sa résidence secondaire à Valberg

Vous rêvez de vous offrir un pied à terre dans une station de ski pour pouvoir profiter de la
poudreuse l’hiver et du plein air l’été, c’est possible. Sauf qu’il faut pouvoir financer le bien et
surtout le rentabiliser lorsque vous n’y êtes pas, et donc le louer le plus souvent possible.
Pas de problème, on vous donne trois astuces pour mener à bien votre rêve blanc.

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement

La montagne a ses propres éléments de langage, et l’emplacement ne concerne pas forcément le « où » mais plutôt la hauteur. En d’autres termes, à quelle altitude votre bien est-il situé? Pour rentabiliser au mieux un investissement dans un bien de montagne, il faut qu’il soit proche des pistes, si possible dans un vaste domaine skiable et systématiquement enneigé durant la période des sports d’hiver. En somme, rien en-dessous de 1500 mètres d’altitude, histoire de vous garantir l’or blanc.

À la montagne, même si c’est un peu moins vrai aujourd’hui, les locataires sont moins regardants sur l’espace vital (on est souvent sur des 2 pièces de moins de 40m2 qui représentent 60% du parc immobilier alpin). Or, depuis peu, les gens qui viennent au ski sont demandeurs d’autres activités comme du shopping, du spa, des activités nocturnes, et l’emplacement est déterminant une nouvelle fois. Il faut donc trouver le bien parfait dans un parc immobilier construit à 70% avant les années 90 et qui, forcément, ne correspond plus forcément aux attentes des voyageurs en 2018. Investir au coeur d’une station vous donne accès directement aux activités «après-ski».

Forcément, le budget de départ n’est pas le même. Sinon, vous pouvez investir dans ce qu’on appelle la moyenne montagne. Les prix sont plus abordables (2900€ à Beuil, 3300€ à Péone, deux communes situées près de Valberg) et cela sous-tend que le prix de la location sera moins important qu’au coeur des grandes stations mais la moyenne montagne possède l’avantage d’avoir une vie durant les quatre saisons avec des activités différentes (loisirs, culture, parfois du thermalisme dans la moyenne montagne du massif central, etc.).

Un appartement neuf meublé, si possible. Il est difficile de trouver un bien neuf au coeur d’une station de ski, surtout dans les grosses stations puisque l’interdiction de bâtir est omniprésente comme c’est le cas à Méribel ou Avoriaz, par exemple. 

Dès lors, l’ancien reste souvent l’unique possibilité de
trouver un bien au coeur d’une grosse station. Ce point de départ n’a aucune incidence sur le principe même de la location mais il est recommandé, pour des raisons financières, de roulement et de facilité, de louer votre bien meublé. D’autant que cela vous permet de profiter d’un régime fiscal avantageux (LMNP : loueur en meublé non professionnel). C’est
d’ailleurs le cas de 75% des locations de montagne.

Dans tous les cas, cela vous permet d’amortir votre bien très rapidement. À titre d’exemple, à Tignes, on estime que pour un deux pièces de 40m2, le revenu locatif nef oscille entre 5000 et 6000€ pour un prix au mètre carré à l’achat avoisinant les 5000€.
Dans le même ordre d’idée, de nombreux investisseurs se lancent dans la résidence de tourisme, qui demeure une belle alternative au neuf. Ce sont des grands ensembles immobiliers confiés à un exploitant unique (Pierre&Vacances, etc.) qui gère et entretient le bien tout en lui accolant des «facilities» de luxe: piscine, spa, salle de sports, soins du corps, etc. Cette gestion permet aux propriétaires de vivre au maximum 6 mois dans l’année dans le bien tout en conservant le statut de LMNP. Là aussi, l’investissement de base est plus conséquent puisque le prix d’achat d’un 3 pièces peut varier entre 220 000€ et 450 000€ en fonction des stations. C'est aussi le cas pour Valberg.

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Trouver le loueur parfait

Louer un bien que l’on possède demande de l’organisation et une certaine flexibilité. En général, on commence à prendre des réservations dès septembre pour les locations de Noël. Quant aux locations estivales, cela débute souvent dès janvier. En gros, c’est continu.

Pour ne pas avoir à gérer directement les réservations, il y a 52 semaines par an, on peut estimer que votre bien peut être loué entre 20 et 30 semaines à l’année, ce qui demande un gros travail d’organisation. On vous conseille fortement de passer par un loueur professionnel classique comme Internet en regorge : Abritel, Homelidays, PAP Vacances, Booking, Airbnb. Forcément, ces sites prendront une “com” et ne gèrent pas la location physiquement. En gros, c’est à vous de gérer les accueils, départs, remise des clés, ménage, etc. C’est une formule rentable si vous habitez à proximité de votre bien et que vous disposez de temps. À plus de 600 kilomètres, c’est infaisable. Alors, pour ce cas d’espèce - le plus prisé généralement - on vous recommande de passer par une agence immobilière locale, souvent la même qui vous a vendu le bien, par exemple. Ou un organisme professionnel de conciergerie.

Dans tous les cas, avoir quelqu’un sur place est une priorité absolue pour faire tourner votre bien.

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