Investir à Nantes : grâce à la Loi Pinel

Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en louant un bien immobilier neuf à Nantes avec Nexity ! Découvrez ici en détail le dispositif Pinel à Nantes.

Investir avec la loi Pinel à Nantes

La préfecture des Pays de la Loire est l’une des plus dynamiques du quart Nord-Ouest de la France pour ce qui concerne l’emploi, la culture, le tourisme et la formation. Cette dynamique s’est traduite par une augmentation conséquente de la population ces dernières années : Nantes rassemble désormais plus de 300 000 habitants, et les prévisions de l’INSEE tablent sur 100 000 habitants de plus d’ici 2030 dans la métropole nantaise qui en compte déjà 620 000 ! Au regard de la forte demande locative en cours et à venir, la période est on ne peut plus propice pour un investissement immobilier à Nantes ou à sa périphérie. Avec le dispositif Pinel, en achetant un ou plusieurs logements neufs pour les louer, vous bénéficierez d’une baisse significative de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années.

Les grandes lignes pour investir à Nantes grâce à la loi Pinel :

Le dispositif Pinel à Nantes permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou rénové de réduire jusqu’à 6000 € par an ses impôts sur le revenu, soit 2% d’un investissement maximal de 300 000 € en le louant au moins 6 ans de suite. Cette réduction est conditionnée par plusieurs impératifs associés à la zone B1 du dispositif Pinel :

  • Un bien répondant à toutes les exigences du neuf,
  • Un plafonnement des ressources de vos futurs locataires nantais en fonction de la composition du foyer fiscal (voir détails plus bas),
  • Le plafonnement du loyer de votre location à Nantes et sa périphérie sur la base de 10,15 € /m2 (plafond 2018) que multiplie un coefficient dépendant de la surface totale pondérée (voir détails plus bas).

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Les conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Nantes

Quels sont les biens immobiliers éligibles Pinel à Nantes ?

Les réductions d’impôts sont calculées sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €. Rien ne vous interdit également d’acheter plus grand et/ou plus cher au mètre carré, mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds. Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Nantes.

Pour un logement ancien, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique. Les travaux à entreprendre doivent alors hisser le logement aux mêmes exigences techniques que les logements neufs actuellement mis sur le marché nantais afin de respecter 27 critères de décence ou de performances techniques définis par l’administration.
Le tout peut s’avérer quelque peu compliqué, surtout si vous ne vivez pas à proximité du bien, voire impossible dans certains quartiers historiques de Nantes. Entre les aléas affectant les délais de livraison et les coûts de la rénovation, le taux de rentabilité de votre investissement risque de descendre rapidement.

Pour un programme immobilier neuf adapté au dispositif Pinel à Nantes, les délais de livraison sont assurés avec la garantie d’un bâtiment répondant aux exigences de basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”) et à tous les autres critères de performances ou de décence, le tout à un tarif ne dépassant pas les plafonds du dispositif Pinel.

Cependant, d’autres impératifs relatifs à la location viennent se greffer pour bénéficier de la défiscalisation Pinel à Nantes, à savoir :

  • Les conditions de location sont celles d’un bien nu (c’est-à-dire : bail, préavis du locataire et congé plus long qu’un meublé).
  • La location doit être effective dans un délai maximal de 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire (ou dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier). Vous pouvez donc commencer vos investissements dès aujourd’hui sur un projet immobilier futur, mais dont la date d’achèvement est compatible avec les impératifs du dispositif Pinel à Nantes (2021).
  • Elle doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs au locataire en tant que résidence principale.
  • Le respect de la durée de location prévue est impératif : si vous sortez du dispositif Pinel entre-temps sans raison valable (décès, perte d’emploi…), le fisc pourra demander le remboursement de toutes vos réductions précédemment acquises, y compris dans le cas d’une vacance de location prolongée (en général 12 mois, moyennant justificatifs).

Quels sont les avantages pour l’investisseur "Pinel" à Nantes ?

Le dispositif Pinel permet une réduction conséquente des impôts sur le revenu: il faut donc être à la fois fiscalement domicilié en France et payer suffisamment d’impôts pour bénéficier pleinement des avantages du dispositif. Vous ne serez pas remboursé de la différence si le montant de la réduction est supérieur à celui de vos impôts. De même, n'oubliez pas de tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma). Il s’agira donc de bien adapter votre investissement Pinel à Nantes en conséquence.

Pour tout propriétaire d’un logement Pinel, la réduction d’impôts totale se calcule en fonction de la durée de la location sur laquelle il s’engage dès le départ. Plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction d'impôts est importante, soit :

  • Une réduction d’impôt équivalent à 12% de votre investissement pour une location de 6 ans, à raison de 2% par an.
  • Une réduction d’impôt de 18% pour une location de 9 ans.
  • Une réduction d’impôt de 21% pour une location de 12 ans (9 fois 2% + 3 fois 1%).

Ainsi, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € (plafond Pinel) atteindra 63 000 €, soit 6 000 € pour chacune des neuf premières années et 3 000 € les trois dernières années.

Si vous n’êtes pas décidé sur la durée de la location, une ou deux périodes de renouvellement de 3 ans sont possibles : dès lors, il vaut donc mieux opter pour la durée initiale minimale de 6 ans, quitte à vous ré-engager à la fin de cette période.

À qui louer un bien "Pinel" à Nantes?

Votre locataire nantais doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus calculé selon la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds sont les suivants :

  • Personne seule : 30 572 €
  • Couple : 40 826 €
  • Couple + une personne à charge : 49 097 €
  • Couple + 2 personnes à charge : 59 270 €
  • Couple + 3 personnes à charge : 69 725 €
  • Couple + 4 personnes à charge : 78 579 €
  • Majoration par personne au-delà de quatre : + 8 766 €

La large majorité des foyers fiscaux nantais affichent des revenus qui répondent aux critères définis ci-dessus avec 2200 € / mois en moyenne et le revenu médian annuel des nantais s’élève à 20 734 €. En ajoutant un marché de la location plutôt tendu, trouver un locataire pour un bien immobilier neuf à Nantes ne pose pas de difficultés.

Les différents établissements universitaires accueillent plus de 90 000 étudiants: ils constituent une cible privilégiée pour un investissement locatif à Nantes. Plus globalement, les célibataires rassemblent actuellement plus de la moitié des ménages, les couples sans enfant un ménage sur 5. Quoiqu’il en soit, avec une évolution prévue de 6000 habitants par an ces prochaines années, la demande en terme de location sera forte sur Nantes et sa périphérie. Elle touchera sans doute toutes les catégories de foyer et toutes les configurations d’appartement pour les nouveaux entrants célibataires ou non, et les familles en devenir au cours du temps.

Aussi, en fonction de votre budget, il y a peu de risque qu’un appartement neuf, quelle que soit sa taille, ne trouve pas preneur dans les délais et les conditions imposées par le dispositif Pinel à Nantes ou dans les communes périphériques.
Notons que le plafonnement des loyers Pinel constitue un avantage certain, et ce d’autant plus que les surfaces sont grandes. Or, les projections indiquent justement le risque d’une offre insuffisante pour les familles. Investir dans un T4 ou un T5 apparaît comme judicieux si vous avez un budget adapté, en sachant toutefois qu’à Nantes comme dans sa périphérie, ces configurations dépassent désormais souvent le plafond d'achat Pinel défiscalisable de 300 k€.

Il est aussi possible de louer à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à Nantes pour plusieurs années, mais à condition que celui-ci ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.

Passer par une agence telle que Nexity, laquelle possède une offre diversifiée d’appartements Pinel à Nantes, s’avère pertinent. Nous vous proposons un service de gestion locative dans l’une de nos 4 agences nantaises, incluant :

  • L’assurance d’un versement mensuel de 100% des loyers et des charges locatives, sans délai, tant que le locataire est en place, et même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer,
  • Une mise en location facilitée par la visibilité et le sérieux d’une agence reconnue.

Comment calculer le loyer Pinel à Nantes ?

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’une location Pinel à Nantes prend en compte la surface habitable augmentée des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) jusqu’à 8 m2, le tout en référence à l’indice de 10,15 euros le mètre carré pour un bail signé en 2018 à Nantes en zone B1.

On applique alors à cette somme un coefficient multiplicateur dépendant de la surface compris entre 0,75 et 1,2 :

  • 1,2 pour une surface inférieure à 38 m².
  • 0,7 + (19/ surface habitable) pour une surface supérieure à 38 m².

Deux exemples :

  • Un T4 à Nantes de 80 m2 doté d’une terrasse de 6 m2 et d’une cave de 4 m2 se basera sur une surface pondérée de 85 m2 (80+10/2), soit 862,75 € (85 X 10,15 €). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/85=0,922. Vous pourrez donc louer cet appartement pour 796 € / mois au maximum.
  • Pour T1 de 20m2 , le coefficient de 1,2 rend possible un loyer maximum plus cher au mètre carré, et vous pourrez louer ce dernier jusqu’à 243,60 € / mois (20x10,15x1,2). En règle générale, un appartement plus petit que 66,60 m² sera loué entre 10 € et 12,20 € au m². Plus grand, vous le louerez plutôt entre 9 € et 10 € au m².

Où trouver un logement Pinel à Nantes ?

La situation géographique de Nantes et la dynamique de l’emploi local donnent des pistes pour bien choisir l’emplacement et la configuration de votre investissement immobilier. Nexity propose de nombreux appartements neufs éligibles Pinel à proximité du centre-ville et des établissements d’enseignement supérieur ou encore dans les quartiers et les communes périphériques (Saint Herblain à l’Ouest, Rezé au Sud, Saint-Sébastien sur Loire et Sainte-Luce à l’Est).
Le marché immobilier en pleine ébullition laisse un large choix quant au secteur où investir. Par exemple, les locataires attirés par l’animation de la ville ou les étudiants chercheront plutôt des appartements situés à proximité du centre ville ou des universités plutôt au Nord, le long de l’Erdre, et/ou à proximité des stations de l’une des 3 lignes de tramway. Sachez toutefois que le centre-ville affiche des prix assez élevés entre 4000€ et 5000€/m², voire plus en fonction de la situation. Ceux qui recherchent des quartiers résidentiels, plus calmes, opteront plutôt pour les quartiers Ouest ou Nord (quartier Procé). On pourra même pousser le champ d’investigation jusqu’aux communes moins onéreuses comme Saint Herblain, facile d’accès (nombreuses lignes de bus et de 1 ligne de tramway pour aller à Nantes) . 

Quoiqu’il en soit, si vous êtes décidé à investir et profiter de la loi Pinel à Nantes, tenez-vous au courant des opportunités nombreuses à venir. Il ne tient qu’à vous de choisir le programme qui correspond le mieux à vos projets et vos objectifs.

Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus sur nos programmes en cours ou destinés à voir le jour prochainement à Nantes et sa région dans le cadre du dispositif Pinel.

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