LES CONDITIONS POUR ÊTRE ÉLIGIBLE AU DISPOSITIF PINEL À LYON

VOTRE BIEN IMMOBILIER À LYON

Acquis dans l’ancien ou dans le neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel.

• Pour un logement ancien, par exemple dans le centre de Lyon, une réhabilitation est nécessaire pour que ce dernier présente une performance énergétique suffisamment élevée pour décrocher le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique. Mais, détail d’importance, la rénovation demandée ne s’adresse qu’aux logements déclarés indécents par un expert habilité. Les travaux à entreprendre doivent alors hisser le logement aux mêmes exigences techniques que les logements neufs actuellement mis sur le marché lyonnais afin de respecter 27 critères de décence ou de performances techniques ! Bref, si vous souhaitez acquérir un appartement dans un quartier historique de Lyon, l’éligibilité au programme Pinel sera semée d’embûches et risque de retarder considérablement votre projet compte tenu des exigences de la rénovation et du coût.
• Acheter par le biais d’un programme immobilier neuf “Pinel” assure une livraison sans mauvaises surprises quant aux exigences de construction garantissant la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”) et le respect des délais de livraison.

Quoiqu’il en soit, neuf ou rénové, le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et/ou sur un montant de 300 000 € (mais libre à vous d’acheter plus cher). Plusieurs autres critères relatifs à la mise en location et aux délais de construction sont également imposés, à savoir :

• La construction du logement doit être terminée dans les 30 mois suivants la déclaration d’ouverture de chantier (ou 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire). Vous pouvez donc investir à Lyon avant même le début des travaux si le respect du calendrier est assuré.
• La location doit s’effectuer sur une période de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs en tant que résidence principale.
• Les conditions de la location sont celles d’un bien non meublé.

• Les périodes de vacances sont à éviter durant la période de location sous peine de devoir rembourser vos réductions d’impôts PInel.
• La période d’engagement doit également être respectée. A défaut, le fisc demandera le remboursement de vos avantages acquis.

QUELS SONT LES AVANTAGES POUR L'INVESTISSEUR PINEL À LYON

L’avantage du dispositif Pinel Lyon consiste en une réduction des impôts sur les revenus pouvant atteindre 2% de votre investissement durant 6 ou 9 ans, et 1% au delà, soit 21% au total. La réduction d'impôt s'applique pour 2 logements maximum par an, basée sur un montant d’investissement total de 300 000 € maximum par personne. De ce fait, votre réduction d’impôt cumulée sur 12 années sur un investissement initial de 300 000 € peut atteindre un montant de 63 000 € : 6000 € par an les 9 premières années, puis 3000 € les trois dernières années ! Vous devez donc être fiscalement domicilié en France pour en profiter. De plus, il s’agit d’un crédit et aucun remboursement n’aura lieu si le montant de vos impôts sur le revenu est inférieur au montant du crédit théorique. Adapter votre investissement au montant de votre impôt sur le revenu optimisera les avantages du dispositif Pinel à Lyon.

Par exemple, en se basant sur un investissement minimal autour de 200 000 € au regard du marché actuel à Lyon, vous couvrez presque tout ou une partie de vos impôts sur le revenu si ce dernier atteint annuellement 4000 € le temps de la location. Si votre investissement de départ est beaucoup plus important avec ce même montant d’impôts, vous ne profiterez que d’une partie de la réduction théorique. En effet, pour le propriétaire d’un logement Pinel à Lyon, cette dernière dépend aussi de la durée de la location sur laquelle vous vous engagez dès le départ. Plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction est importante, soit :

• Une réduction d’impôt de 12% de votre investissement pour une location de 6 ans.
• Une réduction d’impôt de 18% pour une location de 9 ans.
• Une réduction d’impôt de 21% pour une location de 12 ans.

En ajoutant 144 mois de loyers, une bonne partie de votre investissement sera donc couverte à la fin du dispositif : libre à vous de louer ou de revendre alors votre logement selon les conditions habituelles, sans aucune pénalité.

Si vous n’êtes pas décidé sur la durée de la location, une ou plusieurs périodes de renouvellement de 3 ans sont possibles : dès lors, il vaut donc mieux opter pour la durée initiale minimale de 6 ans quitte à vous ré-engager pour une ou deux périodes successives de trois ans chacune. N‘oubliez pas de tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux que vous pouvez obtenir sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez des investissements en Outre-mer et dans le cinéma).

QUI SONT LES LOCATAIRES D'UN BIEN PINEL ?

Votre locataire lyonnais doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Ainsi, pour un bail conclu en 2018, les plafonds en zone A sont les suivants :

• Personne seule : 37 508 €
• Couple : 56 058 €
• Couple + une personne à charge : 67 386 €
• Couple + 2 personnes à charge : 80 716 €
• Couple + 3 personnes à charge : 95 553 €
• Couple + 4 personnes à charge : 107 527 €
• Majoration par personne au-delà de quatre : +11 981 €

Le revenu médian d’un Lyonnais est inférieur à 23 000 € annuels : vous pourrez facilement trouver un locataire, et ce d’autant plus que la demande est forte depuis plusieurs années au sein de la métropole. La présence de 150 000 étudiants venus de tous les horizons, avec des revenus en général bien en deçà de ces plafonds, ainsi que les jeunes actifs, sont notamment très demandeurs en T1, voire de T2. Les logements Pinel sont notamment très compétitifs du fait du plafonnement des loyers par rapport à d’autre logements récents mais non éligibles, voire même par rapport aux logements anciens.

Bon à savoir
Si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui s’installerait à Lyon, celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !

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