Investir à Caen grâce à la loi Pinel

Réduisez ou effacez vos impôts sur le revenu en profitant de la loi Pinel à Caen et louez un bien immobilier neuf avec Nexity ! Découvrez ici en détail le dispositif Pinel et profitez d’une solution personnalisée avec Nexity pour réduire vos impôts sur le revenu !

Investir avec la loi Pinel à Caen et ses environs

La loi Pinel s’applique à Caen et 13 communes périphériques, soit une zone urbanisée concentrant près de 200 000 habitants. Un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel à Caen et ses environs vous permettra de profiter de revenus locatifs réguliers associés à une baisse significative de vos impôts sur le revenu durant plusieurs années.

Les grandes lignes pour investir à Caen grâce à la loi Pinel

Le dispositif Pinel à Caen permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou rénové de réduire ses impôts sur le revenu. On ne peut toutefois en profiter que dans le cadre d’un investissement locatif pour 6, 9 ou 12 ans.
Chaque année, 2% de votre investissement (incluant le prix du logement et les frais annexes tels que la TVA ou les frais de notaire) peuvent être ainsi défiscalisés. Cette réduction est conditionnée par plusieurs impératifs associés à la zone B1 du dispositif Pinel, soit :

  • un bien répondant à toutes les exigences du neuf,
  • des ressources plafonnées de vos futurs locataires caennais en fonction de la composition du foyer fiscal (voir détails plus bas),
  • un plafonnement du montant du loyer pour votre location à Caen (voir détails plus bas)

Quelles conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Caen ?

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Caen.

Pour un logement ancien ou un local professionnel transformé en appartement, le bien à rénover doit être déclaré indécent par un expert. Les travaux devront régler à la fois tous les problèmes de décence signalés, mais aussi ceux relatifs aux performances techniques pour obtenir notamment le label Bâtiment Basse Consommation ou le label Haute Performance Energétique. Acheter un appartement hors neuf pour le rendre éligible Pinel s’avère quelque peu compliqué (voire impossible dans les secteurs historiques classés de Caen).

En revanche, pour un programme immobilier neuf adapté au dispositif Pinel, les délais de livraison sont assurés par les promoteurs avec la garantie d’un bâtiment répondant aux exigences de basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”), le tout à un tarif permettant de rentrer dans le dispositif Pinel à Caen.

Quoiqu’il en soit, la date d’achèvement devra être avant 2022. Une fois le bien techniquement éligible, d’autres impératifs relatifs à la location viennent se greffer pour bénéficier de la défiscalisation Pinel.

  • Le logement doit être mis en location au maximum 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire ou suivant la déclaration d’ouverture de chantier.
  • La location doit s’effectuer sur une période de 6, 9 ou 12 années consécutives comme résidence principale et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Ces durées sont à respecter au plus près, de même que les périodes de vacance doivent demeurer exceptionnelles, au risque de devoir rembourser toutes les réductions d’impôts Pinel alors acquises ! Si vous n’êtes pas décidé sur la durée de la location à la livraison du logement, une ou deux périodes de renouvellement de 3 ans sont possibles après un premier engagement de 6 ans.
  • Les conditions de location sont celles d’un bien nu (bail de 3 ans, 3 mois de préavis pour le locataire, etc.).

Quels sont les bénéfices d’un l’investissement “Pinel” à Caen ?

Le dispositif Pinel permet une réduction des impôts sur le revenu. Cette réduction d’impôts est calculée en fonction de la période de location sur laquelle vous vous engagez dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction totale est importante. Trois formules sont possibles :

  • une réduction d’impôts équivalent à 12% de votre investissement pour une location de 6 ans, et une réduction de 18% pour une location de 9 ans, dans les deux cas à raison de 2% par an,
  • une réduction d’impôts de 21% pour une location de 12 ans (9 ans à 2% + 3 ans à 1%).

Les réductions d’impôts seront calculées sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant de 300 000 €. Rien n’interdit d’acheter plus grand et/ou plus cher au mètre carré, mais le calcul se fera sur ces seuls plafonds.
Ainsi, votre réduction d’impôts cumulée sur 12 années avec un investissement initial d’au moins 300 000 € atteindra 6000 € pour chacune des neuf premières années puis 3000 € les trois dernières années, soit 63 000 € au total !
Il faut donc être fiscalement domicilié en France mais aussi payer suffisamment d’impôts pour bénéficier pleinement de la défiscalisation : vous ne serez pas remboursé de la différence avec le montant théorique de la réduction si ce dernier excède celui de vos impôts.
Il faut aussi tenir compte du plafonnement global de tous les avantages fiscaux obtenus sur une année, soit 10 000 € (ou 18 000 € si vous cumulez aussi des investissements outre-mer et dans le cinéma).

Il s’agira donc de bien adapter votre investissement Pinel à Caen en fonction de votre situation fiscale durant toute la période de location “Pinel”. Par exemple, si vous prévoyez une stagnation de vos impôts annuels aux environs de 2500 €, choisir un T2 à Caen autour de 120 000 € TTC suffira pour effacer annuellement tout ou une grande partie de ces impôts.

A qui louer un appartement “Pinel” à Caen?

Votre locataire caennais doit être âgé d’au moins 18 ans. Pour un bail conclu en 2019, il doit aussi déclarer des revenus inférieurs aux plafonds suivants (sur la base des revenus fiscaux) en fonction de la composition de son foyer :

  • Personne seule : 30 260 €
  • Couple : 40 410 €
  • Couple + une personne à charge : 48 596 €
  • Couple + 2 personnes à charge : 58 666 €
  • Couple + 3 personnes à charge : 69 014 €
  • Couple + 4 personnes à charge : 77 778 €
  • Majoration par personne au-delà de quatre : + 8 677 €



Ces plafonds sont légèrement modifiés chaque année, et il n’y a pas lieu d’y voir un frein conséquent dans ce secteur : en 2014, les célibataires, qui formaient alors près de la moitié des ménages, affichaient un revenu mensuel moyen net de 1520 €, et un couple avec ou sans enfants (soit 40% des foyers), moins de 3000 €.
L’activité économique locale dynamique (industrie, électronique, agriculture, tourisme) et un pôle universitaire important participent à la croissance notable d’une population demandeuse de logements récents.

Les étudiants à Caen rassemblent près d’un habitant sur 8 de l’agglomération. Une bonne partie ambitionnant de se loger à Caen-même, l’achat d’un studio demeurera une bonne opportunité (surtout si l’une des stations du tramway T2, entre Fleury-sur-Orne et Epron, et qui rejoindra le campus, est proche). Prévoyez toutefois le fait qu’au cours de la période Pinel, vous risquez de changer plusieurs fois de locataire et qu’il faudra gérer au mieux les périodes de vacance pour les réduire au maximum.
A l’opposé, si vous avez plus de ressources, investir dans un logement familial type T4 ou T5 à Caen vous assurera des revenus locatifs et une défiscalisation conséquente grâce au dispositif Pinel, avec des locataires potentiellement plus stables et donc moins de risques de vacance. Au regard du marché actuel, les appartements de 80m² et plus éligibles Pinel de la communauté urbaine caennaise sont majoritairement bien en-deçà du plafond de 300 000 €.

Il est parfaitement possible de louer à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants qui viendrait étudier à Caen pour plusieurs années, à condition que celui-ci ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.

Enfin, sachez qu’en nous confiant la gestion locative de votre bien, vous profiterez :

  • du versement assuré de 100% des loyers et des charges locatives mensuelles, sans délai, tant que le locataire est en place et même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer,
  • d’une mise en location facilitée par la visibilité et le sérieux d’un acteur reconnu de l’immobilier.

Comment calculer le loyer Pinel à Caen :

Le calcul du loyer mensuel maximal (hors-charges) d’une location Pinel à Caen prend en compte la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, terrasse, loggia, cave) plafonnée à 8 m2. On multiplie dans un premier temps cette surface pondérée par l’indice de 10,07€ pour un bail signé en 2018.

On applique ensuite à ce produit un coefficient multiplicateur dépendant de la surface :

  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²,
  • 0,7 + (19 / surface habitable) si la surface est supérieure à 38m².
Où trouver un logement Pinel à Caen ?

Une offre diversifiée de logements, allant du simple studio jusqu’à la maison avec jardin, alimente régulièrement le marché local des biens “Pinel”. Le profil de votre futur locataire peut vous aider à choisir une zone préférentielle (voir l’exemple précédent avec les étudiants). Prévoyez dans tous les cas ce que vous ferez de votre logement Pinel une fois la période d’engagement terminée, car rien n’empêchera alors de revendre votre bien ou d’en faire votre logement si vous voulez demeurer ou emménager dans le Calvados. Dans ce dernier cas notamment, réfléchissez bien dans quelle commune et quel quartier vous vous sentirez le mieux pour au moins plusieurs années. Informez-vous notamment sur le Plan Local d’Urbanisme de Caen qui définit les grandes orientations de la ville pour les années à venir en ce qui concerne la politique de logement, de transport (par exemple le tracé des trois lignes de tramway, inaugurées en 2019), du développement des espaces vert (640 ha actuellement !) et des commerces de proximité.
Avec Caen, plusieurs communes périphériques sont sous l’égide de la loi Pinel :

  • au sud : Fleury-sur-Orne, Ifs, Louvigny, Verson, Bretteville et Cormelles-le-Royal,
  • au nord : Ouistreham (en bord de mer), Epron (au nord du campus), Hérouville et Colombelles (de part et d’autre de l’Orne),
  • Carpiquet, Saint-Germain-la-Blanche-Herbe et Mondeville à l’est.

Dans le cadre d’un investissement locatif, Nexity propose actuellement des appartements du T2 au T4 à Colombelles au nord-est dans un cadre très vert et à proximité de tous les services du quotidien, administratifs, scolaires ou commerciaux.
Si vous cherchez à Caen-même, d’autres indications sont disponibles ici. Si vous êtes décidé à investir grâce à la loi Pinel à Caen, il ne tient qu’à vous de choisir le logement neuf éligible Pinel qui correspond le mieux à vos projets, votre budget et vos objectifs. Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus sur nos programmes Pinel actuels et à venir et sur nos offres de gestion locative !

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