Investir avec la loi PINEL à Bordeaux

A Bordeaux, l’investissement immobilier est en plein essor. Les nombreux programmes d’aménagement et la LGV qui relie Paris en deux heures seulement catalysent notamment les constructions de programmes neufs. En choisissant un logement éligible à la loi Pinel, un tel investissement contribuera à faire baisser de manière significative vos impôts sur le revenu durant plusieurs années.

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La loi Pinel à Bordeaux : les grandes lignes 

Le dispositif Pinel à Bordeaux permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou rénové de bénéficier d’une baisse conséquente de ses impôts sur le revenu, sous réserve de sa mise en location durant une période comprise entre 6 à 12 ans. L’éligibilité du bien au dispositif Pinel et le montant des réductions d’impôts dépendent également des ressources fiscales des locataires bordelais, ainsi que du montant du loyer au mètre carré. Bordeaux est associée à une zone de référence “B1” incluant toutes les villes périphériques (Talence, Bègle, Pessac…) : cette zonation définit le plafonnement du loyer de votre location sur la base de 10,15 € /m² (plafond 2018) que multiplie un coefficient basé sur la surface du bien (voir plus bas) et celles des ressources du foyer fiscal du ou des locataires. Dans la meilleure des configurations, en achetant un logement neuf dans la cité bordelaise, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts sur le revenu qui pourra atteindre jusqu’à 6000€ par an.
 

Les conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Bordeaux 

Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Bordeaux .
  • Un logement ancien avant travaux ne doit pas répondre à 4 (ou plus) des 15 critères de décence et 6 des 12 critères de performances techniques définis par l’administration. Aussi, il faut que les travaux hissent le logement aux mêmes exigences techniques que les logements neufs afin de respecter ces 27 critères et acquérir les Label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009. Si vous n’avez ni le temps ne la possibilité de suivre les travaux de rénovations sur place, le choix de l’ancien pour du Pinel peut être hasardeux tant par le coût que par les délais.
  • Pour un logement neuf : Acheter par le biais d’un programme immobilier neuf sur mesure à Bordeaux assure une livraison sans mauvaises surprises quant aux exigences de construction garantissant la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”).
 
Que le bien soit neuf ou rénové, plusieurs autres critères sont également imposés pour prétendre à la réduction d’impôts, à savoir :
  • Délais : La construction du logement doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier ou de la date d'obtention du permis de construire, avec une remise des clefs d’ici 2021.
  • Le prix du logement neuf : le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant plafonné à 300 000€.
  • La location doit s’effectuer en tant que résidence principale sur une période de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Ces durées sont à respecter au plus près sous peine de devoir rembourser au Trésor Public vos réductions déjà acquises.
  • La location ne doit pas être meublée: ce sont donc les contraintes de location d’un logement nu pour le locataire et le propriétaire qui s’appliquent (bail, préavis, caution, congé etc.).
  • La TVA appliquée sur le bien neuf à la vente est de 20%, 5,5% sur l’ancien.
 

Les avantages pour l’investisseur “Pinel” à Bordeaux ​

Vous devez être fiscalement domicilié en France et être âgé d’au moins 18 ans pour réaliser un investissement Pinel à Bordeaux. L’avantage du dispositif consiste en une réduction annuelle de l’impôt sur les revenus et non pas en un crédit d’impôts. La réduction d’impôts pour le propriétaire d’un logement Pinel bordelais basé sur un montant d’investissement total de 300 000 € maximum par personne, et pour 5 500 € maximum par m² de surface habitable. Elle dépend aussi de la durée de la location sur laquelle vous vous engagez dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction est importante, soit :
 
  • Une réduction d’impôt de 2% du montant de votre achat les 9 premières années.
  • Une réduction d’impôt de 1% les trois dernières années d’une période de 12 ans.

Aussi, compte-tenu de prix du marché à Bordeaux et ses environs, en se basant sur un T1 compris entre 80 et 100k €, un investissement Pinel ne sera intéressant que si le montant de votre impôt sur le revenu atteint 2 000 € annuels.

 
Au-delà, votre réduction d’impôt cumulée sur 12 années pour un investissement de 300 000 € ou plus peut atteindre un montant de 63 000 €. Il faut aussi prendre en compte le plafonnement global de tous les autres avantages fiscaux potentiels (soit 10 000 €, voire 18 000 € si vous cumulez des investissements outre-mer et dans le cinéma) et adapter en conséquence son investissement Pinel à Bordeaux. Rien ne vous interdit également d’acheter plus cher, mais le calcul se fera sur la base de 300 k € ou 5 500€ / m² et ne s'applique que pour 2 logements maximum par an.
 
Le dispositif Pinel prévoit une ou plusieurs périodes de renouvellement de 3 ans pour les durées d’engagement inférieures à 12 ans : on peut alors opter pour la durée initiale minimale de 6 ans et se ré-engager 3 ans une ou deux fois d’affilée.
 
Une fois la période de location “Pinel” terminée, libre à vous de louer plus cher ou revendre votre logement selon les conditions habituelles et sans aucune pénalité. Vous pouvez aussi habiter à votre tour ce logement, ce qui peut constituer une bonne stratégie d’investissement si vous prévoyez de vous installer à Bordeaux à moyen ou long terme, par exemple au moment de votre retraite.
 

Les locataires d’un bien “Pinel” 

Votre locataire bordelais doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds sont basés sur le revenu de référence en 2016 du foyer fiscal :
  • Personne seule: 30 572 €
  • Couple : 40 826 €
  • Couple + une personne à charge : 49 097 €
  • Couple + 2 personnes à charge : 59 270 €
  • Couple + 3 personnes à charge : 69 725 €
  • Couple + 4 personnes à charge : 78 579 €
  • Majoration par personne au-delà de quatre : + 8 766 €
 
Attention : si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants venus s’installer à Bordeaux, celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !
 
Le choix du locataire en fonction de ses revenus et la nécessité de réduire au maximum les périodes de vacance du logement doit être géré avec soin. Parce que l’immobilier dans son ensemble est notre cœur de métier, Nexity peut s’occuper directement de la location votre bien sur Bordeaux et ses environs. Nous vous assurons, en plus de vous trouver le locataire qui vous convient, à verser chaque mois et sans délai 100% des loyers et des charges locatives tant que le locataire est en place, même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer !

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Calcul du loyer Pinel à Bordeaux 

 
Le calcul du loyer mensuel maximal (hors charges) d’une location Pinel à Bordeaux prend en compte la surface pondérée, incluant la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, cave) jusqu’à 8 m². Pour déterminer le loyer maximal, on applique ensuite un coefficient multiplicateur dépendant de cette surface, soit :
  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²
  • 0,7 + (19/ surface habitable) si la surface est supérieure à 38m²
Dans tous les cas, le coefficient ne peut dépasser 1,2 jusqu’à descendre autour de 0,85 en pratique pour les plus grandes surfaces (120m² et plus).
 
Deux exemples :
  • Un T3 bordelais de 65 m ² doté d’une terrasse de 10m ² et d’une cave de 6m² équivaudra à une surface pondérée de 73m 2 (65+16/2), soit 740,95 € (70 X 10,15 €). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/70=0,96 : vous pourrez donc louer cet appartement à Bordeaux 711 € / mois au maximum.
  • Pour un studio de 20m ², le coefficient de 1,2 permet de proposer un loyer maximum plus cher au mètre carré, et vous pourrez donc louer ce dernier jusqu’à 244 € / mois (20 x 10,15 x1,2).
 

Où trouver un logement Pinel à Bordeaux ?

 
Bordeaux est une ville en pleine expansion associée à une très forte demande. La pénurie de logement y est encore sensible. De nombreux quartiers bordelais sont toutefois en pleine réhabilitation et des chantiers ambitieux prévoient des dizaines de milliers de nouveaux logements (cf Bordeaux 2030). De nombreux quartiers sont concernés par le biais des anciennes friches industrielles et/ou des réaménagements en profondeur, tels ceux de part et d’autre de la Garonne de l’amont à l’aval (Bassins à flot, Brazza, Coeur de Ginko, Niel, Les Aubiers) et de la gare (grâce à la LGV : Euratlantique), ainsi qu’à Cauderan ou Saint-Augustin.
 
En contrepartie, le prix de l’immobilier connaît une très forte croissance, et l’achat d’un bien Pinel à Bordeaux pourra compenser des prix au mètre carré qui dépassent allègrement la barre des 4000, voire 5000 euros, notamment près du centre-ville. Les communes périphériques bordelaises sont également éligibles au dispositif Pinel : les tarifs y sont moins chers et les locations y sont recherchées, poussées par l’hypercentre bordelais plus difficilement accessible.
Le plafonnement Pinel des loyers réduira la rentabilité sur du court terme, mais il réduira aussi en contrepartie les risques de vacance d’un logement et/ou les roulements fréquents de locataires.
 
Aussi, il convient de bien définir votre projet avant un investissement Pinel, notamment sur le profil de vos locataires, sur le devenir de votre logement après la période de location sur laquelle vous vous êtes engagés. Nous vous offrons quelques pistes par l’intermédiaire de nos offres :
  • Un appartement autour de trois lignes de tramway de l'agglomération bordelaise ou à proximité de la gare Saint-Jean restera une valeur sûre au cours du temps, notamment si vous envisagez des petits appartements : ces derniers sont particulièrement recherchés par les étudiants (plus de 90 000 à Bordeaux), les jeunes actifs et même les retraités pour des raisons évidentes de praticité. Nexity vous propose plusieurs choix à Bordeaux même, ainsi que sur l’ensemble de la métropole bordelaise.
 
  • Les secteurs autour établissements supérieurs, et notamment de l’immense campus universitaire au sud de la métropole attireront à la fois les étudiants et le personnel universitaire (Pessac, Talence, Gradignan).

 

 
  1. Découvrez la résidence étudiante BordoVita au coeur du nouveau quartier Bordeaux Belvédère, à quelques minutes du centre-ville de Bordeaux, composée de 124 studios avec des espaces communs tels qu'une cafétéria, un espace de coworking, une laverie ou encore une salle de sport et des pockets parks.
     
  2. Investissez dans la résidence L'Arborée à Pessac, avec l'université à trois stations de tramway, emplacement idéal pour faire de l'investissement locatif pour cibler les étudiants.
  • Les familles et les actifs seront également séduits par la proximité de grands parcs, disséminés un peu partout dans la Métropole, et par un accès facile à la rocade périphérique permettant de gagner l’Océan Atlantique, le Parc Naturel des Landes ou encore l’Estuaire de la Garonne en quelques dizaines de minutes, ou tout simplement n’importe quel secteur commercial ou zone d’activité autour de Bordeaux. Nexity propose ainsi de nombreux programmes à Mérignac à l’Ouest et dans les villes périphériques plus au sud (Pessac Gradignan, Villenave d’Ornon) avec des appartements qui conviendront à toutes sortes de profils, du studio au T4.
  1. Vous serez conquis par la résidence Le Bois Joli à Floirac située à 15 minutes du centre-ville de Bordeaux, proche de toutes les commodités et services, ainsi que des établissements scolaires. Des appartements T3 et T4 sont disponibles à la vente à partir de 236 000 €.
     
  2. Découvrez également la résidence Confidentiel au Bouscat dans un quartier résidentiel prisé composée de maisons/villas 4 ou 5 pièces entre 377 000 et 442 000 €.
     
  • Si vous recherchez plutôt des logements proches du centre et à proximité des rives de la Garonne, Nexity vous propose également une large variété de biens de tout standing éligibles Pinel, tels ceux de la Bastide, près de la gare Saint Jean et plus au nord, au cœur des Bassins à Flot.
  1. Vous pouvez être intéressé par les résidences du nouveau quartier Bordeaux Belvédère situé en bord de Garonne à quelques minutes du centre-ville de Bordeaux.
  • BordoScena, propose des appartements de 2 à 5 pièces.
  • BordoRiva, propose des appartements de 2 à 5 pièces.
  • BordoNova, propose des appartements de 2 à 4 pièces.
Vous êtes décidé à investir grâce à la Loi Pinel à Bordeaux ? Nexity vous accompagne dans vos démarches et vous propose de nombreux biens, à vous de choisir celui qui correspond le mieux à vos projets et vos objectifs ! Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus !

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