Calcul du loyer Pinel à Bordeaux
Le calcul du loyer mensuel maximal (hors charges) d’une location Pinel à Bordeaux prend en compte la surface pondérée, incluant la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des éventuelles annexes exclusives au locataire (balcon, cave) jusqu’à 8 m². Pour déterminer le loyer maximal, on applique ensuite un coefficient multiplicateur dépendant de cette surface, soit :
- 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²
- 0,7 + (19/ surface habitable) si la surface est supérieure à 38m²
Dans tous les cas, le coefficient ne peut dépasser 1,2 jusqu’à descendre autour de 0,85 en pratique pour les plus grandes surfaces (120m² et plus).
Deux exemples :
- Un T3 bordelais de 65 m ² doté d’une terrasse de 10m ² et d’une cave de 6m² équivaudra à une surface pondérée de 73m 2 (65+16/2), soit 740,95 € (70 X 10,15 €). Le coefficient multiplicateur sera égal à 0,7+19/70=0,96 : vous pourrez donc louer cet appartement à Bordeaux 711 € / mois au maximum.
- Pour un studio de 20m ², le coefficient de 1,2 permet de proposer un loyer maximum plus cher au mètre carré, et vous pourrez donc louer ce dernier jusqu’à 244 € / mois (20 x 10,15 x1,2).
Où trouver un logement Pinel à Bordeaux ?
Bordeaux est une ville en pleine expansion associée à une très forte demande. La pénurie de logement y est encore sensible. De nombreux quartiers bordelais sont toutefois en pleine réhabilitation et des chantiers ambitieux prévoient des dizaines de milliers de nouveaux logements (cf Bordeaux 2030). De nombreux quartiers sont concernés par le biais des anciennes friches industrielles et/ou des réaménagements en profondeur, tels ceux de part et d’autre de la Garonne de l’amont à l’aval (Bassins à flot, Brazza, Coeur de Ginko, Niel, Les Aubiers) et de la gare (grâce à la LGV : Euratlantique), ainsi qu’à Cauderan ou Saint-Augustin.
En contrepartie, le prix de l’immobilier connaît une très forte croissance, et l’achat d’un bien Pinel à Bordeaux pourra compenser des prix au mètre carré qui dépassent allègrement la barre des 4000, voire 5000 euros, notamment près du centre-ville. Les communes périphériques bordelaises sont également éligibles au dispositif Pinel : les tarifs y sont moins chers et les locations y sont recherchées, poussées par l’hypercentre bordelais plus difficilement accessible.
Le plafonnement Pinel des loyers réduira la rentabilité sur du court terme, mais il réduira aussi en contrepartie les risques de vacance d’un logement et/ou les roulements fréquents de locataires.
Aussi, il convient de bien définir votre projet avant un investissement Pinel, notamment sur le profil de vos locataires, sur le devenir de votre logement après la période de location sur laquelle vous vous êtes engagés. Nous vous offrons quelques pistes par l’intermédiaire de nos offres :
- Un appartement autour de trois lignes de tramway de l'agglomération bordelaise ou à proximité de la gare Saint-Jean restera une valeur sûre au cours du temps, notamment si vous envisagez des petits appartements : ces derniers sont particulièrement recherchés par les étudiants (plus de 90 000 à Bordeaux), les jeunes actifs et même les retraités pour des raisons évidentes de praticité. Nexity vous propose plusieurs choix à Bordeaux même, ainsi que sur l’ensemble de la métropole bordelaise.
- Les secteurs autour établissements supérieurs, et notamment de l’immense campus universitaire au sud de la métropole attireront à la fois les étudiants et le personnel universitaire (Pessac, Talence, Gradignan).
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- BordoScena, propose des appartements de 2 à 5 pièces.
- BordoRiva, propose des appartements de 2 à 5 pièces.
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Les familles et les actifs seront également séduits par la proximité de grands parcs, disséminés un peu partout dans la Métropole, et par un accès facile à la rocade périphérique permettant de gagner l’Océan Atlantique, le Parc Naturel des Landes ou encore l’Estuaire de la Garonne en quelques dizaines de minutes, ou tout simplement n’importe quel secteur commercial ou zone d’activité autour de Bordeaux.
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