La loi Pinel à Bordeaux : les grandes lignes
Le dispositif Pinel à Bordeaux permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf ou rénové de bénéficier d’une baisse conséquente de ses impôts sur le revenu, sous réserve de sa mise en location durant une période comprise entre 6 à 12 ans. L’éligibilité du bien au dispositif Pinel et le montant des réductions d’impôts dépendent également des ressources fiscales des locataires bordelais, ainsi que du montant du loyer au mètre carré. Bordeaux est associée à une zone de référence “B1” incluant toutes les villes périphériques (Talence, Bègle, Pessac…) : cette zonation définit le plafonnement du loyer de votre location sur la base de 10,15 € /m² (plafond 2018) que multiplie un coefficient basé sur la surface du bien (voir plus bas) et celles des ressources du foyer fiscal du ou des locataires. Dans la meilleure des configurations, en achetant un logement neuf dans la cité bordelaise, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts sur le revenu qui pourra atteindre jusqu’à 6000€ par an.
Les conditions pour être éligible au dispositif Pinel à Bordeaux
Ancien ou neuf, un bien immobilier doit répondre à de nombreuses normes pour être éligible au dispositif Pinel à Bordeaux .
- Un logement ancien avant travaux ne doit pas répondre à 4 (ou plus) des 15 critères de décence et 6 des 12 critères de performances techniques définis par l’administration. Aussi, il faut que les travaux hissent le logement aux mêmes exigences techniques que les logements neufs afin de respecter ces 27 critères et acquérir les Label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009. Si vous n’avez ni le temps ne la possibilité de suivre les travaux de rénovations sur place, le choix de l’ancien pour du Pinel peut être hasardeux tant par le coût que par les délais.
- Pour un logement neuf : Acheter par le biais d’un programme immobilier neuf sur mesure à Bordeaux assure une livraison sans mauvaises surprises quant aux exigences de construction garantissant la basse consommation énergétique (“Label BBC 2005” ou “RT2012”).
Que le bien soit neuf ou rénové, plusieurs autres critères sont également imposés pour prétendre à la réduction d’impôts, à savoir :
- Délais : La construction du logement doit être terminée dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier ou de la date d'obtention du permis de construire, avec une remise des clefs d’ici 2021.
- Le prix du logement neuf : le calcul des réductions d’impôts se fait sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 € par m² et sur un montant plafonné à 300 000€.
- La location doit s’effectuer en tant que résidence principale sur une période de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans et débuter dans les 12 mois après la remise des clefs. Ces durées sont à respecter au plus près sous peine de devoir rembourser au Trésor Public vos réductions déjà acquises.
- La location ne doit pas être meublée: ce sont donc les contraintes de location d’un logement nu pour le locataire et le propriétaire qui s’appliquent (bail, préavis, caution, congé etc.).
- La TVA appliquée sur le bien neuf à la vente est de 20%, 5,5% sur l’ancien.
Les avantages pour l’investisseur “Pinel” à Bordeaux
Vous devez être fiscalement domicilié en France et être âgé d’au moins 18 ans pour réaliser un investissement Pinel à Bordeaux. L’avantage du dispositif consiste en une réduction annuelle de l’impôt sur les revenus et non pas en un crédit d’impôts. La réduction d’impôts pour le propriétaire d’un logement Pinel bordelais basé sur un montant d’investissement total de 300 000 € maximum par personne, et pour 5 500 € maximum par m² de surface habitable. Elle dépend aussi de la durée de la location sur laquelle vous vous engagez dès le départ : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction est importante, soit :
- Une réduction d’impôt de 2% du montant de votre achat les 9 premières années.
- Une réduction d’impôt de 1% les trois dernières années d’une période de 12 ans.
Aussi, compte-tenu de prix du marché à Bordeaux et ses environs, en se basant sur un T1 compris entre 80 et 100k €, un investissement Pinel ne sera intéressant que si le montant de votre impôt sur le revenu atteint 2 000 € annuels.
Au-delà, votre réduction d’impôt cumulée sur 12 années pour un investissement de 300 000 € ou plus peut atteindre un montant de 63 000 €. Il faut aussi prendre en compte le plafonnement global de tous les autres avantages fiscaux potentiels (soit 10 000 €, voire 18 000 € si vous cumulez des investissements outre-mer et dans le cinéma) et adapter en conséquence son investissement Pinel à Bordeaux. Rien ne vous interdit également d’acheter plus cher, mais le calcul se fera sur la base de 300 k € ou 5 500€ / m² et ne s'applique que pour 2 logements maximum par an.
Le dispositif Pinel prévoit une ou plusieurs périodes de renouvellement de 3 ans pour les durées d’engagement inférieures à 12 ans : on peut alors opter pour la durée initiale minimale de 6 ans et se ré-engager 3 ans une ou deux fois d’affilée.
Une fois la période de location “Pinel” terminée, libre à vous de louer plus cher ou revendre votre logement selon les conditions habituelles et sans aucune pénalité. Vous pouvez aussi habiter à votre tour ce logement, ce qui peut constituer une bonne stratégie d’investissement si vous prévoyez de vous installer à Bordeaux à moyen ou long terme, par exemple au moment de votre retraite.
Les locataires d’un bien “Pinel”
Votre locataire bordelais doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit aussi répondre à un plafond de revenus qui dépend également de la composition du foyer. Pour un bail conclu en 2018, les plafonds sont basés sur le revenu de référence en 2016 du foyer fiscal :
- Personne seule: 30 572 €
- Couple : 40 826 €
- Couple + une personne à charge : 49 097 €
- Couple + 2 personnes à charge : 59 270 €
- Couple + 3 personnes à charge : 69 725 €
- Couple + 4 personnes à charge : 78 579 €
- Majoration par personne au-delà de quatre : + 8 766 €
Attention : si vous louez votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), par exemple à l’un de vos enfants venus s’installer à Bordeaux, celui-ci ne devra pas être rattaché fiscalement à votre foyer !
Le choix du locataire en fonction de ses revenus et la nécessité de réduire au maximum les périodes de vacance du logement doit être géré avec soin. Parce que l’immobilier dans son ensemble est notre cœur de métier, Nexity peut s’occuper directement de la location votre bien sur Bordeaux et ses environs. Nous vous assurons, en plus de vous trouver le locataire qui vous convient, à verser chaque mois et sans délai 100% des loyers et des charges locatives tant que le locataire est en place, même en cas d’impayés ou de paiement partiel du loyer !
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