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Les particularités du bail meublé
La location meublée était peu réglementée jusqu’à la loi Alur contrairement à la location nue. En la soumettant à la loi du 6 juillet 1989, la loi Alur a considérablement rapproché son cadre juridique de celui de la location nue, lorsqu’il s’agit d’une location à usage de résidence principale : formalisation des baux par la signature d’un contrat type, règles de paiement et de révision des loyers, obligations du locataire et du bailleur, régularisation des charges locatives, délai de restitution du dépôt de garantie, encadrement des loyers…
Mais certaines particularités persistent :
- La durée du bail est de 1 an minimum, ou peut être de 9 mois fermes (contrat non reconductible) si le locataire est étudiant (contre 3 ans ou 6 ans pour une location nue)
- Le dépôt de garantie exigible est limité à 2 mois de loyer hors charges (1 mois en location nue)
- Le délai de préavis à respecter par le locataire est d’1 mois (contre 3 ou 1 mois dans certains cas pour une location nue), et de 3 mois si le congé est donné par le bailleur au terme du bail (6 mois pour une location nue)
- En cas de vente du bien meublé, le locataire ne bénéficie pas de droit de préemption et facilite ainsi la procédure de mise en vente du bien
Le bailleur peut ainsi récupérer son bien plus rapidement qu’en location nue.
Liste des éléments de mobilier fixée par Décret
Quel mobilier minimum et obligatoire dans une location meublée ? Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 a enfin levé toute ambiguïté à ce sujet : il fixe la liste du mobilier minimal que doit comporter une location meublée . Le locataire doit notamment pouvoir trouver dès son arrivée literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, éléments électroménagers, luminaires… Ils doivent bien sûr être en bon état de fonctionnement.
Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis et signés par chacune des parties lors de l’établissement de l’état des lieux.
Des loyers encadrés en zone tendue et majorés
Avant la loi Alur, le loyer d’une location meublée était fixé librement entre le bailleur et le locataire. Ce n’est plus le cas depuis le 1er aout 2014. Tout comme celui d’une location nue, il est encadré à la relocation conformément au Décret annuel fixant le montant maximum d’évolution des loyers si le logement est situé en zone tendue. Ce dispositif se cumule (comme pour la location nue), sur Paris (uniquement pour le moment) avec le dispositif d’encadrement des loyers instauré par la loi Alur visant à plafonner le niveau des loyers. Ce dispositif est fondé sur les valeurs de loyers observées à l’échelle locale (observatoire local des loyers agréé). Les valeurs limites (loyer de référence, loyer de référence majoré +20 %, loyer de référence minoré -30 %) sont fixées par un arrêté préfectoral annuel.
A noter que les valeurs des logements meublés sont supérieures à celles des logements nus.