Publié le 10-03-2015

Promulguée le 18 juin 2014, la loi Pinel sur l’artisanat et le commerce vise à « mieux réguler les rapports locatifs des commerçants et des artisans ». Elle contient 6 mesures pour les baux commerciaux afin d’inciter le maintien des commerces en centre-ville. Parmi les mesures phares : l’encadrement des loyers et la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire.

Les loyers des baux commerciaux indexés

La loi Pinel modifie les règles d’augmentation des loyers commerciaux. Désormais, l’Indice du coût de la construction (ICC), jugé trop fluctuant, ne sera plus appliqué. À la place, l’évolution des loyers sera basée sur l’Indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cette mesure est applicable pour les baux commerciaux nouveaux ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.

De plus, la loi Pinel fixe une limite d’augmentation de 10 % par rapport au dernier loyer dans les cas de renouvellement ou de nouveau bail. Cette mesure vise à empêcher une hausse brutale du coût du loyer, même en cas d’amélioration de la commercialité du quartier (réhabilitation, meilleur accès en transports en commun, etc.).

Une meilleure répartition des charges, des impôts et du coût des travaux

La loi Pinel contraint désormais le bailleur à établir un état des lieux d’entrée et de sortie. De plus, elle impose la rédaction d’un inventaire précis et annexé au contrat de bail des différentes charges imputables au locataire (taxes foncières, redevances, charges d’immeubles…). Cet inventaire devrait être revu annuellement pour que le locataire puisse connaître en détail les sommes acquittées.

Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 vient préciser les frais à la charge du locataire et du propriétaire. Le locataire devra s’acquitter des frais d’eau, d’électricité et de chauffage, des dépenses de la copropriété selon sa quote-part, des travaux d’embellissement et des impôts locaux. De son côté, le bailleur aura à sa charge les frais de rénovation et de mise aux normes, les honoraires de gestion et les charges liées à la propriété, dont la contribution économique territoriale.

Le propriétaire a également désormais obligation d’informer le locataire des travaux effectués dans les 3 années précédant la signature du bail, et envisagés pour les 3 années à venir. Il doit aussi spécifier leur coût.

Les principales autres mesures liées aux baux commerciaux

La loi Pinel permet au locataire de bénéficier d’un droit de préférence en cas de vente du commerce. Ainsi, depuis le 1er décembre 2014, le propriétaire bailleur a obligation de proposer l’achat du local à son locataire en priorité.

La durée du bail dérogatoire est également modifiée : elle est allongée de deux à trois ans. Et le principe des baux fermes se voit interdit : le locataire ne peut donc plus renoncer à son droit de donner congé au terme de chaque période triennale. Il est toutefois possible de déroger à la règle dans les cas suivants :
- les baux conclus pour une période supérieure à 9 ans ;
- les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation ;
- les baux des locaux Ă  usage exclusif de bureaux ;
- les baux des locaux de stockage.

A savoir

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