Publié le 20-07-2016

Le gouvernement l’a annoncé le 30 juin dernier : l’encadrement des loyers sera prochainement étendu à toute l’agglomération parisienne.
Si les attentes sont grandes, il se pourrait cependant que cette mesure n’ait pas l’impact escompté.

L’encadrement des loyers : une mesure d’abord expérimentée à Paris

L’encadrement des loyers dans 28 agglomérations était une mesure phare de la loi Alur du 24 mars 2014. Pourtant, six mois après son adoption, le gouvernement renonçait à l’appliquer partout pour la tester uniquement à Paris. Malgré un bilan mitigé, la ministre du Logement Emmanuelle Cosse a choisi d’étendre cette mesure à la petite couronne parisienne.

A partir de 2018, le plafonnement des loyers va donc concerner 412 communes appartenant à trois départements de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne), ainsi que certaines franges urbaines dans les Yvelines, le Val-d’Oise, l’Essonne et la Seine-et-Marne.

L’élargissement à l’agglomération parisienne : de nouveaux enjeux

L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) planche déjà sur une cartographie des différentes zones. D'après cet organisme, 30 % des nouveaux emménagés à Paris ont bénéficié d’une baisse de loyer grâce à l’encadrement instauré à partir du 1er août 2015. En banlieue, la mesure pourrait toutefois être confrontée à de nouveaux enjeux.

> La zone d’application est beaucoup plus étendue, ce qui signifie davantage de difficulté à établir un étalonnage fiable et précis des loyers en fonction des surfaces.
> La crise a rétabli le rapport de force en faveur des locataires et limité la capacité des propriétaires à augmenter les loyers de manière sensible. C’est d’autant plus vrai en banlieue et, plus largement, dans les zones moins tendues que Paris intra-muros.

A cela s’ajoutent les limites inhérentes à la réforme de l’encadrement des loyers prise dans sa globalité, à savoir le découpage des quartiers et les modalités de détermination du complément de loyer exceptionnel qui permet, dans certains cas seulement, de dépasser le loyer réglementaire.

Tout n’est donc pas encore clair concernant les modalités d’application de cette mesure, qui fera l’objet d’un arrêté fixant les loyers de référence par commune. A l’approche de l’élection présidentielle, il est aussi probable que le scrutin rebatte les cartes et que le candidat élu revienne sur ce dispositif.

En attendant, les investisseurs vont devoir intégrer ce nouveau critère car l’encadrement des loyers pourrait être généralisé à d’autres villes françaises telles que Lille ou Grenoble.

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