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Travaux en copropriété : quelles sont les règles à respecter ?

façade d'un immeuble et tour eiffel

En tant que copropriétaire d’un immeuble, vous pouvez réaliser des travaux dans votre appartement, mais également dans les parties communes. Toutefois, vous devez vous plier à un certain nombre de règles conçues entre autres pour encadrer la vie collective et préserver le bien immobilier. Le groupe Nexity vous délivre toutes les informations relatives aux règles à respecter dans la réalisation de travaux en copropriété.

Les règles relatives aux travaux réalisés dans les parties privatives

Comme son nom l’indique, les travaux privatifs sont ceux effectués dans une partie de l’immeuble qui vous appartient exclusivement, à savoir votre logement.
Les dépenses engagées dans le chantier sont entièrement à votre charge et vous n’êtes pas obligé de demander une quelconque approbation de la part des autres copropriétaires et du Syndic de copropriété.
Cependant, il est important de noter que ces types de travaux sont soumis à certaines règles. D’une part, ils ne doivent pas changer la destination du bien. En d’autres termes, vous ne pouvez pas transformer votre logement en local commercial, sans l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.
D’autre part, le chantier doit essentiellement être réalisé dans votre logement. Il ne doit pas empiéter sur les parties privatives des autres copropriétaires ou sur les parties communes. Dès lors que les travaux dans un appartement en copropriété touchent les parties communes de l’immeuble, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires est indispensable.
Les travaux réalisés dans votre appartement doivent également préserver le niveau d’insonorisation de l’immeuble. Dans le cas où vous projetez de changer une moquette, un parquet ou un carrelage, vous devez donc vous renseigner sur les opérations à réaliser auprès du Syndic de copropriété.
Pour finir, si vous prévoyez de réaliser des travaux au niveau du raccordement d’alimentation ou du système d’évacuation de l’immeuble en copropriété, vous êtes obligé d’obtenir l’accord de l’AG des copropriétaires.
Bon à savoir
De manière générale, vous n’avez besoin d’aucune autorisation pour la réalisation de travaux tels que :
  • La rénovation de peinture
  • L’abattage ou la pose de cloison non porteuse, etc.

Les règles relatives aux travaux réalisés dans les parties communes

Contrairement aux travaux dans un appartement en copropriété, ceux réalisés dans les parties communes doivent être approuvés par les copropriétaires et faire l’objet d’un financement commun.
Si vous projetez d’installer un chantier et d’intervenir sur des éléments (murs, revêtement de sol, etc.) placés dans une zone commune de l’immeuble, vous devez suivre une procédure spécifique.

Comment obtenir une autorisation pour des travaux réalisés dans les parties communes ?

Pour faire des travaux en copropriété dans les parties communes de l’immeuble, vous devez tout d’abord demander au Syndic d’inscrire votre projet à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale.
La demande est formalisée par une lettre recommandée avec accusé de réception, précisant la question et le projet de résolution à inscrire, et doit être accompagnée d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux projetés.
L’autorisation est obtenue à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Néanmoins si les travaux comportent une appropriation de partie commune, la décision doit recueillir l’accord de la moitié des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix.
Dans la majorité des cas, l’unanimité est nécessaire si les opérations que vous souhaitez réaliser entraînent le changement de la destination de l’immeuble.
Bon à savoir

L’autorisation de l’Assemblée Générale ne vous dispense pas des formalités administratives nécessaires à la réalisation des travaux (obtention de permis de construire, etc.).

Que faire en cas de refus des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires ?

En effectuant des travaux en copropriété sans autorisation, vous vous exposez pendant dix ans (30 ans dans certains cas) à une action judiciaire d’un ou plusieurs copropriétaires demandant sous astreinte le rétablissement des lieux dans leur état d’origine.
Si l’Assemblée Générale refuse l’autorisation et que votre projet porte sur des travaux au niveau des parties communes, vous ne pouvez pas vous opposer à sa décision et intenter une quelconque action.
La seule solution pour obtenir une éventuelle approbation est de réinscrire votre projet à l’ordre du jour de l’AG et de présenter un nouveau devis. Le dossier technique présenté aux copropriétaires doit être le plus complet possible pour optimiser les chances d’obtention d’une autorisation.
Bon à savoir
Il est possible de saisir le tribunal de grande instance pour forcer la réalisation de travaux en copropriété effectués dans les parties privatives. Il vous suffit de remettre une demande d’autorisation au juge.

Pour éviter les sanctions, nous vous déconseillons fortement d’entreprendre des travaux avant la décision du juge.

Les modifications de la loi ALUR concernant les travaux en copropriété

Si obtenir une autorisation est plus ou moins complexe pour les interventions au niveau des parties communes, sachez que la loi ALUR a simplifié la mise en œuvre de certains travaux.
Dans le cas où vous souhaitez réaliser des travaux en copropriété dans les parties communes pour conserver l’état de l’immeuble, préserver la santé et la sécurité des occupants ou améliorer l’accessibilité du bien, le vote de l’Assemblée Générale s’effectue à la majorité simple.
La loi ALUR impose la majorité simple pour l’ensemble des travaux d’intérêt collectif, qu’ils soient réalisés dans les parties collectives ou privatives d’un immeuble.
En revanche, la majorité absolue reste applicable pour les interventions entraînant :
  • La surélévation de l’immeuble
  • La création de nouveaux locaux
  • Le changement de destination

Les travaux urgents non soumis à des règles spécifiques

Le Syndic de copropriété doit assurer la bonne conservation de l’immeuble et est responsable des éventuels dommages causés aux occupants et aux tiers, dans les parties communes.
Si les travaux que vous souhaitez entreprendre sont urgents et indispensables à la sauvegarde du bien et à la sécurité des occupants, le Syndic est dans l’obligation de réaliser les interventions nécessaires, sans l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Parmi les travaux qualifiés d’urgents, nous pouvons citer :
  • La réparation d’un ascenseur en panne
  • Le remplacement ou la réparation d’une chaudière collective défectueuse
Bon à savoir

Avant le début des travaux, le Syndic de copropriété organise une réunion avec l’Assemblée Générale pour entériner le projet. Ensuite, l’AG va étudier et voter le montant final des appels de fonds.

Les travaux en copropriété imposés par la loi

Outre les travaux urgents, certaines interventions ne nécessitent aucune approbation de la part de l’assemblée générale des copropriétaires. Ces travaux sont imposés par la loi et portent généralement sur la mise aux normes des équipements ou de l’immeuble.
En fonction des caractéristiques du bien immobilier en copropriété, de son état et de celui de ses équipements, la loi peut exiger :
  • La mise en place d’un ascenseur
  • La mise aux normes des différents ascenseurs
  • L’aménagement de l’immeuble pour améliorer l’accessibilité des personnes à mobilité réduite
  • Le désamiantage
  • Le déplombage
Vous l’aurez compris, les travaux obligatoires ne revêtent pas nécessairement un caractère urgent. Néanmoins, ils sont indispensables à la sécurité et, dans une certaine mesure, au confort des occupants.
Bon à savoir
Face à des travaux obligatoires, l’Assemblée Générale doit organiser une réunion. Durant la séance, les membres de l’AG vont déterminer les modalités d’exécution des travaux et le calendrier.

Toutes les décisions de l’AG doivent être prises en prenant en considération les contraintes imposées par la loi.

En résumé

Quels sont les objectifs des règles de copropriété portant sur les travaux ?

Les règles concernant les travaux en copropriété ont été établies afin d’encadrer la vie collective au sein de votre immeuble et de favoriser la conservation de celui-ci.

Quelles sont les règles applicables aux travaux réalisés dans les parties privatives ?

Si vous prévoyez de réaliser des travaux dans votre appartement, vous n’êtes pas obligé de demander l’avis des autres copropriétaires et de soumettre votre projet à un vote.
Néanmoins, sachez qu’une autorisation est nécessaire pour les travaux entraînant un changement dans la destination de votre logement ou les travaux qui empiètent sur d’autres parties privatives ou sur les parties communes.

Quelles sont les règles applicables aux travaux réalisés dans les parties communes ?

Dans le cas où vous souhaitez intervenir sur les parties communes de l’immeuble, une autorisation est requise.
Pour obtenir une autorisation, vous devez tout d’abord déposer votre dossier auprès du Syndic de copropriété et l’inscrire dans l’ordre du jour. Si vous obtenez l’approbation de la majorité des membres de l’AG, vous pouvez mettre votre chantier en place.
Dans le cas contraire, vous devez renoncer à votre projet ou le réinscrire à l’ordre du jour avec un nouveau dossier et un nouveau devis, afin d’essayer de convaincre l’Assemblée Générale.

Est-ce que la loi ALUR a entraîné des modifications au niveau des règles des travaux en copropriété ?

La loi ALUR impose la majorité simple pour les travaux visant à :
  • Conserver l’état de l’immeuble
  • Préserver la santé ainsi que la sécurité des copropriétaires
  • Améliorer l’accessibilité de l’immeuble aux personnes à mobilité réduite

Existe-t-il des travaux non soumis à des règles spécifiques ?

Les travaux urgents qui doivent être réalisés pour préserver l’immeuble et la sécurité de ses occupants ne nécessitent généralement pas l’approbation de l’Assemblée Générale. Ils doivent être effectués directement par le Syndic de copropriété.
La réparation d’ascenseur en panne et le remplacement de chaudière collective subissant des dysfonctionnements comptent parmi les travaux qui ne nécessitent aucune autorisation de l’AG.

Existe-t-il des travaux imposés par la loi ?

La loi peut exiger la réalisation de certains travaux de mise en conformité aux copropriétés :
  • Mise en conformité des ascenseurs
  • Désamiantage
  • Déplombage
  • Aménagement de l’immeuble pour l’amélioration de l’accessibilité des PMR, etc.
L’assemblée générale des copropriétaires ne peut s’opposer aux travaux obligatoires. Toutefois, elle définit les modalités d’exécution et le calendrier, dans le respect des contraintes imposées par la loi.
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