Syndicat de copropriété : tout ce qu'il faut savoir

Qui est le syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires est un élément indissociable de toute copropriété puisqu’il se compose de tous les copropriétaires qui possèdent au moins un lot dans l’immeuble en question. Ainsi, chaque propriétaire de lot au sein d’une copropriété (que ce soit un appartement, une cave, un garage ou un parking) fait automatiquement partie des membres du syndicat des copropriétaires. Attention cependant : ce n’est pas le cas des locataires du lot concerné !

Le syndicat des copropriétaires est doté d’une personnalité morale : il peut intenter une action en justice contre le syndic de copropriété ou un copropriétaire défaillant. Il est également dans l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile (RC), généralement incluse dans la garantie MRI (multirisque immeuble) obligatoire.

Quel est le rôle d'un syndicat de copropriété ?

Voter en assemblée générale  

Le syndicat de copropriété doit voter pendant l’assemblée générale annuelle (AG). Le poids du vote de chaque copropriétaire dépend des tantièmes qu’il possède. Les résolutions à voter concernent l’approbation des comptes, le budget prévisionnel, les travaux à venir, le changement de syndic, etc. Il n’est pas obligatoire d’être présent à l’AG pour voter, mais il est recommandé d’y participer afin de prendre part à la prise de décision et se tenir au courant des projets envisagés pour la résidence.

D’après la loi de 1965, différentes règles de majorité s’appliquent selon l’importance et la nature des décisions : 

• Majorité simple : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

• Majorité absolue : majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents.

• Double majorité : majorité de tous les copropriétaires possédant au moins deux tiers des tantièmes.

• Unanimité : approbation de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents. 

Si un copropriétaire n’est pas en mesure de se présenter à l’assemblée générale, il peut donner son pouvoir à un tiers (autre copropriétaire ou proche extérieur) ou voter par correspondance en amont de l’assemblée générale en remplissant un formulaire de vote par correspondance ou en ligne. Il faut alors répondre dans un délai minimum de 3 jours avant la date de l’assemblée générale pour que le vote puisse être comptabilisé. 

Proposer des résolutions à l’ordre du jour  

Le syndicat des copropriétaires peut proposer diverses résolutions pour l’ordre du jour de l’assemblée générale à venir. Il suffit de notifier le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 2 mois avant l’assemblée générale. Toutes les décisions prises en AG sont ensuite exécutées par le syndic de copropriété.

Recevoir les aides énergétiques

Si la résidence collective réalise un projet de rénovation énergétique (murs, combles, réseau de chaleur, etc.), elle peut utiliser le fonds de travaux et recevoir des financements versés sur le compte du syndicat. 

Si la copropriété est éligible à MaPrimeRénov’ par exemple, ce dispositif permet de financer des travaux de rénovation globale pour améliorer le confort et la performance énergétique de 35 % ou plus après travaux. Toutes les copropriétés peuvent en bénéficier si elles sont immatriculées au registre national des copropriétés et que 75 % des lots ou plus sont à usage d’habitation principale.

L’aide MaPrimeRénov' Copropriété est d’un montant plafonné à 25 % de la quote-part des travaux, avec une limite de 6 250 € par logement depuis le 1er février 2023. Le montant de l’aide peut être majoré de 3 000 € par logement si la copropriété est fragile ou située en Quartier en Renouvellement urbain (NPNRU). 

Le syndicat de copropriétaires peut aussi recevoir la prime des Certificats d’économies d’énergie (CEE) et l’éco-PTZ collectif pour inciter les copropriétaires à accepter les travaux énergétiques nécessaires en AG.

Quelle obligation du syndicat de copropriété ?

S’acquitter des charges de copropriété

Un copropriétaire est dans l’obligation de régler les charges de copropriété après réception de l’appel de fonds. Ce dernier est envoyé tous les trimestres par le syndic, même s’il est possible que le règlement de copropriété prévoit une autre périodicité. Le montant des charges dépend de la quote-part des parties communes du copropriétaire, que l’on exprime en tantièmes. 

Le délai de paiement et la date limite sont mentionnés sur l’appel de fonds. En cas de dépassement de ce délai, le copropriétaire encourt des sanctions allant de la pénalité à la saisie du bien immobilier. Ici, c’est le syndic de copropriété qui s’occupe de recouvrir les dettes liées aux charges non payées.

Adapter et respecter le règlement de copropriété

Propriétaires (occupants ou bailleurs) et locataires doivent respecter un règlement de copropriété. En cas de manquement, le syndic envoie un rappel à l’ordre et peut intenter une action en justice pour les cas les plus graves. 

Comment créer un syndicat de copropriété bénévole ?

Le syndicat de copropriété se crée automatiquement : il n’est pas nécessaire de réaliser des formalités puisque la création est effective dès lors que la propriété de l’immeuble est partagée par au moins 2 personnes et que des parties communes existent (escaliers, espaces verts, corridors, etc.). Le syndicat de copropriétaires est toujours bénévole puisqu’il se constitue des propriétaires de lot.

Les équipements collectifs et parties communes sont la propriété du syndicat, que l’on répartit ensuite entre chaque copropriétaire à hauteur de sa quote-part exprimée en tantièmes, définie dans la clé de répartition.

On calcule les tantièmes en tenant compte de : 

• la superficie des lots ;

• la situation du lot concerné (dernier étage ou rez-de-chaussée) ;

• le niveau de confort (balcon ou terrasse).

Quelle différence entre syndic, syndicat de propriétaires et conseil syndical ?

On confond très souvent le syndicat de copropriétaires et le syndic de copropriété. Pourtant, malgré la ressemblance des termes, ce sont deux organes différents en termes de composition, de rôles ou d’obligations. 

Comme nous l’avons vu précédemment, le syndicat des copropriétaires a pour missions de voter, payer ses charges de copropriété et respecter le règlement de copropriété. 

Le syndic de copropriété, quant à lui, a pour responsabilité l’entretien et la conservation de l’immeuble, mais aussi sa bonne gestion financière. Il existe 3 modèles de syndics de copropriété : 

• Le syndic professionnel : société externe qui gère l’immeuble contre le paiement d’honoraires. 

• Le syndic bénévole : copropriétaire élu en AG pour remplir le rôle de syndic de copropriété.

• Le syndic coopératif : président du conseil syndical qui agit en qualité de syndic de copropriété, tandis que tous les autres membres du conseil syndical participent à la hauteur de leurs compétences et de leur disponibilité. 

Le conseil syndical sert d’intermédiaire entre le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires. Il est composé de copropriétaires élus en AG à la majorité absolue. Son élection est seulement obligatoire en cas de mise en place d’un syndic de copropriété coopératif, mais on conseille sa création sous tous les modes de gestion. Le conseil syndical peut aussi endosser un rôle consultatif, pour des travaux d’urgence et pour contrôler la gestion financière du syndic.

Est-ce obligatoire d'avoir un syndicat de copropriété ?

Le syndicat de copropriétaires existe de fait : il se crée sans formalités dès l'instant où la propriété d'un immeuble (ou d'un groupe d'immeubles) est répartie entre au moins 2 personnes par lots. Il est identifié par son nom et son siège, souvent le lieu de situation de l'immeuble. Il peut également s’agir du domicile du syndic de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires n’est pas un organe qui existe physiquement puisqu’il s’agit d’une personne morale. Il peut cependant passer des contrats ou agir en justice dans diverses situations, par exemple en cas d’entorse aux obligations contractuelles d’un copropriétaire ou d’un locataire. Il possède donc une personnalité juridique permettant de mener des actions en justice pour défendre les intérêts de la résidence, notamment à l’encontre d'un tiers (fournisseur, prestataire, artisan) ou d'un copropriétaire en cas d'impayé de charges.