Est-il obligatoire d'avoir un syndic de copropriété ?

Définition du syndic de copropriété

Le statut de syndic de copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965. Le syndic est le mandataire du syndicat de copropriétaires, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Il peut s'agir d'un syndic professionnel, bénévole ou coopératif. Il se charge d’administrer la copropriété, d’assurer son entretien, de faire exécuter les travaux et de gérer les finances. 

À quoi sert un syndic de copropriété ? Le rôle du syndic

Peu importe la taille de l’immeuble à administrer, le syndic en assure le bon fonctionnement via plusieurs missions de gestion administrative et financière. Parmi les missions principales d’un syndic de copropriété, on retrouve : 

• la collecte des charges de copropriété après l’envoi des appels de fonds ;

• la gestion des travaux de copropriété (choix des prestataires, suivi du chantier, levée des réserves, etc.) ; 

• la gestion des contrats fournisseurs (souscription, résiliation, paiement des factures, etc.) ;

• la bonne tenue des parties communes de l’immeuble ;

• l’organisation et la tenue d’une assemblée générale chaque année pour voter les résolutions liées à la bonne gestion de la copropriété ;

• l’envoi des convocations aux assemblées générales et la définition de l’ordre du jour avec le conseil syndical ;

• la mise à jour de la comptabilité de la copropriété ;

• le recouvrement des charges en cas d’impayés ;

• la gestion des sinistres ;

• l’immatriculation de l’immeuble au registre national des copropriétés.

Est-il obligé d'avoir un syndic de copropriété ?

Oui, la désignation d’un syndic de copropriété est obligatoire pour toutes les copropriétés, peu importe leur taille, le nombre de lots ou le budget de fonctionnement. L’obligation d’avoir un syndic de copropriété est actée par l’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical ».

Même si le syndic de copropriété est obligatoire, tout ce qui relève de son fonctionnement est toutefois plus souple. Les résidences peuvent librement choisir entre un syndic professionnel, bénévole ou coopératif : la seule règle est d’élire le syndic avec la majorité des voix par l’assemblée des copropriétaires.

Quand le syndic est-il obligatoire ?

À partir du moment où un immeuble est scindé en deux ou plusieurs entités, c’est une copropriété et donc l’élection d’un syndic obligatoire s’applique. L’ampleur ou la taille de la résidence ne joue aucun rôle ici. La mise en place d’un syndic de copropriété est d’ordre « impératif », c’est-à-dire qu’il est impossible d’y déroger sauf : 

• si une seule personne est propriétaire de tout un immeuble à appartements (par contre, vendre l’une des entités signifie que la désignation du syndic deviendra obligatoire) ;

• si « la nature du bien immobilier le justifie », par exemple pour de très petites résidences à gestion restreinte, même si chaque propriétaire peut demander la désignation d’un syndic.

L’obligation légale d’avoir un syndic s’applique aux copropriétés verticales comme horizontales. Pour une copropriété neuve, le promoteur met en place un syndic provisoire pour 1 an, puis un nouveau syndic pourra être élu durant la première assemblée générale. 

Comment gérer un immeuble sans syndic ?

Il est possible que vous vous retrouviez dans une copropriété sans syndic suite au décès du bénévole endossant ce rôle, de la faillite de votre syndic professionnel ou encore du non-renouvellement du contrat du syndic. Dans cette situation, il est impératif de réagir rapidement puisque gérer un immeuble sans syndic est interdit.

Comment convoquer une AG sans syndic ?

La loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2015 stipule que dans le cas d’un empêchement du syndic en place, une assemblée générale exceptionnelle est convoquée pour désigner un nouveau syndic. Cette AG est alors organisée par le conseil syndical ou par un ensemble de copropriétaires ayant un pourcentage minimal de voix (la proportion par défaut est de 25 %). 

Si aucune élection de syndic n’a lieu, notamment si les copropriétaires n’arrivent pas à se mettre d’accord, alors le tribunal peut en désigner un par défaut. La saisie du tribunal est réalisée par un copropriétaire ou par la mairie.

Le juge nomme alors un administrateur provisoire pour gérer et faire élire au plus vite un syndic. Il détermine également la durée du mandat de l’administrateur provisoire (au moins 12 mois).

Syndic bénévole ou syndic professionnel pour la gestion de copropriété ?

Qu'est-ce qu'un syndic immobilier bénévole ? 

Un copropriétaire de l’immeuble peut endosser la charge du syndic de copropriété : c’est ce qu’on appelle un syndic bénévole. Il assure les mêmes missions qu’un syndic professionnel à titre gratuit ou être rémunéré. Tous les frais qu'il avance sont remboursés par la copropriété. 

Il est aussi possible d’opter pour la forme coopérative : le syndicat coopératif est constitué par l'ensemble des copropriétaires. Tout le monde participe ainsi à la gestion et à l'administration de l’immeuble via la création d'un conseil syndical.

Qu'est-ce qu'un contrat de syndic professionnel ?

Un syndic professionnel désigne une personne physique ou morale experte en gestion de copropriété. Ce dernier rédige un contrat de syndic soumis au vote des copropriétaires en AG afin de fixer la durée, la nature et l'étendue du mandat de syndic immobilier. Ce contrat est librement accessible via l’extranet de la copropriété.

Le syndic professionnel doit remplir les critères suivants : 

• garantie financière suffisante pour assurer le remboursement des fonds de la copropriété en cas de faillite ;

• assurance responsabilité civile professionnelle ;

• carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI), avec mention “syndic de copropriété”.

Choisir un syndic obligatoire : mettre en concurrence les offres

Vous devez obligatoirement faire marcher la concurrence pour choisir votre syndic de copropriété obligatoire si vous optez pour la solution professionnelle ! En effet, la loi Alur du 24 mars 2014 oblige les copropriétaires à mettre en concurrence les offres de syndic en présentant différents devis durant l’assemblée générale.

Cette mise en concurrence se fait en 3 étapes :

1. le conseil syndical ou un copropriétaire désigné se charge d’obtenir plusieurs devis, avec un minimum de 2 contrats mis en concurrence ;

2. la mise en concurrence est établie à l’ordre du jour pour l’AG annuelle ; 

3. le vote se fait en assemblée générale, avec majorité absolue.

Si la résolution n’est pas votée le jour de l’assemblée générale, mais que le vote obtient au moins un tiers des tantièmes, un autre vote peut être organisé en majorité simple (on ne tient alors pas compte des copropriétaires absents).

Comment est désigné le syndic de copro professionnel ?

Dans une copropriété ancienne, la nomination d'un syndic professionnel se fait souvent à la fin de son mandat. Le syndicat des copropriétaires peut alors décider de renouveler son contrat ou d’engager un nouveau syndic obligatoire. 

Dans une copropriété neuve, un syndic provisoire est désigné par le promoteur immobilier pour une durée de 12 mois maximum. Le syndic provisoire se charge de lever les réserves de la copropriété afin de faire jouer les garanties de construction, d’activer les contrats fournisseurs et de convoquer la première assemblée générale à l’issue de son mandat.