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Règlement de copropriété : vos droits et vos devoirs

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Le règlement de copropriété est un document contractuel qui doit être remis à chaque copropriétaire lors de son acquisition et à chaque locataire lors de son installation. Droits, obligations, définition des parties communes et de ses quotes-parts individuelles pour chaque lot, répartition des charges… : Nexity vous explique tout ce que vous devez savoir sur cette charte régissant la vie d’un immeuble.

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ : UN DOCUMENT DE RÉFÉRENCE POUR L’ENSEMBLE DE LA COPROPRIÉTÉ

Défini par la loi du 10 juillet 1965 (article 8), le règlement de copropriété est un document écrit incontournable dans la vie d’un immeuble.
Il décrit avec précision les règles d’organisation et de fonctionnement de la copropriété, mais également les droits et les obligations de chaque copropriétaire. Engageant vis-à-vis du syndicat des copropriétaires (ou syndic de copropriété), tenu de le faire respecter, il vise notamment à éviter les litiges entre habitants d’un même immeuble.
Bon à savoir

Si l’un des copropriétaires ne respecte pas ce règlement, le syndic pourra lui envoyer, par lettre recommandée avec avis de réception, une mise en demeure. En cas de « trouble manifestement illicite », et s’il refuse de se conformer au règlement, le copropriétaire pourra être assigné par la copropriété, représentée par son syndic, devant le tribunal judiciaire. Plus d’informations à ce sujet sur le site du Service public.

Obligatoire et rédigé par un professionnel (un notaire ou un avocat par exemple), il définit à la fois les règles de vie pratique de la copropriété, mais également des règles de gestion administrative.
Des annexes peuvent y être jointes, notamment l’état descriptif de division, permettant de vérifier la numérotation des lots, leurs tantièmes ainsi que leurs charges respectives.
Enfin, il peut faire l’objet, au fil des années, de modifications : en fonction de l’évolution de la loi, ou des besoins des copropriétaires, des clauses supplémentaires peuvent y être intégrées.
 

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ : QUEL CONTENU ?

Vous trouverez, dans le règlement de copropriété, deux sortes d'informations.

Les informations relatives à la vie pratique de la copropriété

Une copropriété est un lieu de vie partagé. Aussi, le règlement  de copropriété vise à expliciter les règles à suivre pour que cette vie en communauté se passe dans le respect des uns et des autres. Il répond aux questions suivantes :
  • Quelles sont les limites des parties communes / des parties privatives ?
  • Quelle est la destination des parties  privatives (habitation et/ou professionnelle, commerciale) ?
  • Quelles sont les conditions d’utilisation des parties privatives ? Par exemple, est-il possible d’accrocher du linge aux fenêtres ? A partir de quelle heure / quels jours n’y a-t-il pas le droit de réaliser des travaux bruyants ?
  • Quelles sont les conditions d’utilisation des parties communes ? Par exemple, quelles sont les règles pour utiliser le local à vélo ? etc...
Bon à savoir

Le règlement de copropriété doit également spécifier les règles concernant les parties communes faisant l’objet d’un droit privatif (parties communes à jouissance privative), à ne pas confondre avec un droit de copropriété. Ce droit privatif comporte des limites plus restrictives, parmi lesquelles l’interdiction de construire tout élément sans accord préalable des autres copropriétaires lors de l’assemblée générale…

Les règles relatives à la gestion de la copropriété

Le règlement de copropriété définit également l’ensemble des règles concernant l'organisation de la copropriété, à savoir :
  • le nombre maximal de membres du conseil syndical
  • les règles de fonctionnement du conseil syndical, de l’assemblée générale (par exemple, des conditions particulières de convocation à l’assemblée générale)
  • les règles d’administration des parties communes
  • la nature des charges de copropriété et la répartition de la contribution entre les différents copropriétaires
Bon à savoir

Depuis le 31 décembre 2002, la méthode de calcul des quotes-parts relatives aux parties communes, ainsi que la répartition des charges, doivent également être mentionnées dans les règlements de copropriété.

Règlement de copropriété : quels sont vos droits ?

Que vous soyez locataire, en voie de devenir copropriétaire, ou déjà copropriétaire, vos droits concernant le règlement sont différents.

Vous êtes locataire

Si vous louez un bien en copropriété (un appartement dans un immeuble par exemple), vous êtes en droit de disposer des extraits du règlement de copropriété vous concernant.
Si votre bailleur ne vous les a pas remis à la signature du bail, vous pouvez les lui demander.
Ils vous seront nécessaires si vous souhaitez vous renseigner sur :
  • la destination de l’immeuble
  • les usages applicables aux parties privatives et communes
  • les méthodes de calcul concernant la répartition des charges pour le ou les lots que vous louez

Vous êtes acheteur

Vous vous apprêtez à devenir propriétaire d’un bien immobilier en copropriété ? Sachez que vous avez le droit de lire une copie du règlement de copropriété avant de vous engager (signature d’un avant-contrat ou de l’acte définitif de vente).
En fonction de la description exacte de votre futur lot et son usage, ainsi que la destination de l’immeuble, vous pourrez anticiper la faisabilité de vos projets de transformation (transformer un local commercial en habitation) par exemple.
Si vos projets demandent la modification du règlement de copropriété, renseignez-vous auprès du syndic : l’assemblée générale des copropriétaires a peut-être déjà statué favorablement à une demande similaire à la vôtre. 

Vous êtes copropriétaire

Lorsque vous avez acheté votre logement en copropriété, le règlement de copropriété original (ou une copie) doit vous avoir été remis.
Il faut savoir que chacune de ses modifications doit vous être soumise : en effet le vote des copropriétaires en assemblée générale, ainsi son accord à la double majorité absolue, est obligatoire pour qu’un projet de changement voit le jour.
Aussi, en tant que propriétaire vous avez le droit d’accepter, ou de refuser, les remaniements portants sur :
  • la répartition des charges
  • la destination de l’immeuble et des parties privatives
  • la vente des parties communes
  • l’utilisation des parties communes et privatives
  • la mise en conformité du règlement avec la loi
Bon à savoir
Si vous êtes copropriétaire, il peut vous être utile de consulter le règlement pour :
  • appréhender l’usage de l’immeuble (habitation, commercial, les deux)
  • distinguer vos parties privatives (cloisons, revêtement au sol, fenêtres, …) des parties communes (murs, canalisations, conduits, …)

savoir si des travaux sur vos parties privatives peuvent être conduits sans l’aval de l’assemblée générale  

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ : LES OBLIGATIONS

Tout règlement de copropriété, ainsi que toutes ses modifications ultérieures, est publié à la conservation des hypothèques. Pour cette raison, il est dit opposable à tous : aux copropriétaires ainsi qu’aux locataires, mais également aux futurs propriétaires. Ces derniers sont donc tenus de respecter ses conditions. Mais quels sont vos devoirs ? 

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ : QUELS SONT VOS DEVOIRS ?

Il revient au syndic de copropriété de faire appliquer le règlement de copropriété, c’est-à-dire, de veiller au respect des règles édictées par ce document. En cas d’entorse au règlement (un stationnement gênant par exemple), votre syndic de copropriété doit vous alerter par courrier, et vous rappeler les règles applicables en la matière.
Toutefois, les copropriétaires ne sont pas exempts d’obligations. Imaginons que vous êtes un propriétaire-bailleur, et que le syndic de votre immeuble vous informe du non-respect, par l’un de vos locataires, des règles de copropriété. Si vous n’intervenez pas, votre responsabilité peut être engagée.
Bon à savoir

En dehors du règlement de copropriété, les copropriétaires sont tenus de respecter la loi fixant le statut de la copropriété et son décret d'application. Ainsi, ils ont l'obligation de payer leurs charges courantes et celles liées aux travaux votés par l'assemblée.

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ : QUELLES SONT VOS POSSIBILITÉS DE RECOURS ?

En cas d’infraction répétée du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires, le syndic ou n’importe quel copropriétaire, est en droit de saisir le tribunal judiciaire (fusion des Tribunaux d’Instance (TI) et de Grande Instance (TGI)).
Au préalable, le manquement aux règles de la copropriété devra être constaté par un huissier.

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ : OÙ LE TROUVER

Vous avez perdu le règlement de copropriété de votre immeuble ? Plusieurs voies sont possibles pour en obtenir une copie :
  • contactez votre bailleur si vous êtes locataire
  • contactez le syndic professionnel en charge de votre copropriété
  • adressez une demande au syndic gérant votre copropriété : attention, celui-ci peut vous facturer ce service
  • adressez une demande (facturée 30 euros) au service de publicité foncière (une copie sera envoyée par la poste). Un formulaire CERFA est à joindre à votre demande.
    • Si la date d'enregistrement du règlement de copropriété est antérieure à 1956, il s’agit du N°3231-SD.
    • Si la date d'enregistrement du règlement de copropriété date de 1956 ou après, il s’agit du N°3236-SD

En résumé

Qu’est-ce qu’un réglement de copropriété ?

C’est un document, produit par un professionnel, précisant toutes les règles de vie pratique s’appliquant aux habitants et aux propriétaires d’une copropriété, ainsi que toutes les informations relatives à sa gestion administrative.

Quels sont les droits des copropriétaires vis-à-vis du règlement de copropriété ?

Si vous êtes copropriétaire, votre premier droit est celui d’être informé : vous devez normalement posséder un exemplaire (original ou une copie) du règlement de votre copropriété. Deuxièmement, vous devez, via l’assemblée générale, être consulté avant toute modification de ce règlement : à vous ensuite d’accepter ou de refuser les propositions de changement.
Et troisièmement, vous avez le droit de poursuivre un copropriétaire ne respectant pas les règles édictées par le règlement.

Quelles sont les obligations des copropriétaires vis-à-vis du règlement de copropriété ? 

Parallèlement aux droits, vous avez, en tant que copropriétaire, le devoir de respecter les règles contenues dans ce document. En outre, si vous êtes propriétaire-bailleur, vous devez faire en sorte que vos locataires respectent le règlement de copropriété. S’ils sont en infraction, vous pourrez être tenu pour responsable.

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