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Quelles sont les parties communes et privatives d’une copropriété ?

personnes réunies sur un canapé

Vous êtes propriétaire d'un lot en copropriété ? Savez-vous que certaines parties sont dites privatives et d'autres communes ? En règle générale, c'est le règlement de copropriété qui définit ces parties et vos droits sur celles-ci. Mais quelles sont ces parties communes et privatives ? Découvrez les réponses avec Nexity !

Les parties communes en copropriété

Comme son nom l’indique, les parties communes sont les parties des bâtiments et terrains communes à tous les copropriétaires. Chaque propriétaire en a l'usage.
En principe, c'est le règlement de copropriété qui détermine les parties communes et les droits des copropriétaires. Le cas échéant, il faut se référer à la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété.
En effet, l’article 3 de cette loi liste les parties communes en copropriété. Dans le cas où le règlement ne donne pas d'informations à ce sujet, sont donc considérés comme parties communes :
  • Le gros œuvre des bâtiments comme la toiture, les fondations et les façades (parfois, les balcons et terrasses sont inclus dans les parties communes)
  • Les cours, parcs, jardins et voies d’accès
  • Les accès aux bâtiments tels que les corridors et les passages
  • Les équipements communs tels que les ascenseurs, compteurs, installations d'eau chaude et de chauffage

La loi Elan et les parties communes

À de nombreuses reprises, les éléments faisant corps avec le gros œuvre tels que les garde-corps et les barres d’appui étaient considérés par la Cour de cassation comme des parties communes. En effet, la liste établie par la loi de 1965 n’était pas complète.
Pour pallier cela et mettre en conformité la législation avec la jurisprudence, la loi Elan du 23 novembre 2018 a élargi la définition des parties communes en copropriété, ainsi que les droits accessoires à celles-ci.
Sont désormais considérés comme parties communes :
  • Tous les éléments incorporés dans celles-ci
  • Les locaux des services communs
  • Les têtes de cheminée, coffres…
Concernant les droits accessoires, ils comprennent entre autres :
  • Le droit de construire et le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes
  • Le droit de construire de nouveaux bâtiments dans les cours, parcs ou jardins figurant dans les parties communes
  • Le droit d’affouiller ces cours, parcs ou jardins, ou encore le sol d’un bâtiment affecté à l’usage commun
  • Le droit de surélever un tel bâtiment ou un bâtiment comprenant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes

Le droit d’affichage sur les parties communes d’une copropriété

Bon à savoir
Les parties communes sont divisées en 2 catégories, à savoir :
  • Les parties communes générales qui concernent l’ensemble des occupants
  • Les parties communes spéciales qui concernent un petit groupe de copropriétaires

L’entretien des parties communes d’une copropriété

Le Syndic de copropriété joue un rôle central dans l’entretien des parties communes d’une copropriété. En effet, il doit s’assurer que celles-ci soient en bon état d’usage et de jouissance, ainsi que leurs équipements.
Le Syndic fait généralement appel à des professionnels pour effectuer les travaux d’entretien courant : ampoule grillée dans le couloir, ménage dans les couloirs et le hall, rénovation de la peinture des murs du couloir, etc.
Les coûts y afférant, eux, sont pris en charge par les copropriétaires. Cependant, il arrive souvent que ces derniers s’occupent eux-mêmes de l’entretien des parties communes pour minimiser les charges de copropriété.
Bon à savoir
Les travaux d’entretien, que ce soit des petites ou des grosses réparations, doivent être soumis au vote de l’Assemblée Générale. Cette dernière fixe un plafond pour le montant des travaux de conservation ou d’amélioration de la copropriété. Si ce montant est dépassé, le Syndic doit procéder à une mise en occurrence des prestataires.
Pour information, il est possible de demander auprès de l’AG la jouissance exclusive des parties communes, sous certaines conditions. Supposons que vous habitez au dernier étage et que vous êtes le seul à avoir accès à la terrasse. Dans ce cas, vous avez la possibilité de demander la jouissance exclusive de cette terrasse.

L’usage des parties communes

Tous les copropriétaires peuvent utiliser et circuler librement dans les parties communes de copropriété. Il y a toutefois des règles à respecter pour éviter les litiges en copropriété. C’est le règlement de copropriété qui les précise.
Sachez que c’est également le Syndic de copropriété qui s’assure du bon usage de ces parties par les occupants.
Bon à savoir
L’autorisation des copropriétaires est nécessaire pour faire quelques aménagements. Cependant, si les travaux risquent de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble ou une partie commune, l’autorisation de l’Assemblée Générale est indispensable.

Auparavant, il était interdit de modifier la destination de chaque lot d’une copropriété (bureaux, commerce, habitation, etc.). Actuellement, cela est désormais possible, à condition toutefois que la modification ne porte pas atteinte à la destination générale de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

Les parties privatives en copropriété

Partie privative : définition et composition

Les parties privatives sont les parties des bâtiments et terrains affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire. En d’autres termes, elles sont le ou les lots dont vous avez fait acquisition.
Sachez que vous êtes totalement libre de modifier ces lots privatifs, et bien évidemment, dans le respect de la tranquillité des voisins, de la destination de l’immeuble et du règlement de copropriété.
Il est à noter que certaines parties de ces lots peuvent être considérées par le règlement de copropriété comme parties communes, nécessitant l’autorisation de l’Assemblée Générale. Ce peut être le cas des murs porteurs, planchers, canalisations, balcons et terrasses.
Sont considérés comme parties privatives les éléments à l’intérieur de l’appartement :
  • Murs
  • Revêtements de sol
  • Volets
  • Porte d’entrée
  • Fenêtres
  • Plafonds
  • Cloisons
  • Cheminées (pas les conduits)
  • Persiennes
Les éléments d’équipement privatifs inhérents à chaque lot en font également partie :
  • Radiateur
  • Équipements de salle de bains
  • Équipements de cuisine, etc.

Partie privative : charges et travaux

Sachez que le montant des charges de copropriété diffère en fonction de la valeur et de la situation du lot de chaque copropriétaire.
Ces charges sont divisées en 2 catégories, à savoir :
  • Les charges générales liées à l’entretien, l’administration et la conservation de l’immeuble
  • Les charges spéciales destinées à couvrir les dépenses d’entretien et de fonctionnement des équipements communs et services collectifs de l’immeuble
Concernant les travaux dans les parties privatives, certains nécessitent une autorisation de l’AG et d’autres non. Parmi les travaux qui ne nécessitent pas d’autorisation, on peut citer entre autres :
  • L’installation d’équipements de confort supplémentaires
  • La rénovation de la peinture ou du papier peint des murs intérieurs
  • La rénovation des revêtements de sols
  • La création de cloisons, etc.
Les travaux qui nécessitent des autorisations sont en outre ceux qui peuvent affecter les parties communes. Cela concerne entre autres :
  • Les travaux qui peuvent porter atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble
  • Les travaux qui sont de nature à modifier le gros œuvre

Les travaux qui peuvent modifier la destination du lot

Bon à savoir
Si vous effectuez des travaux irréguliers dans votre partie privative, vous vous exposez à une remise en état des lieux. Si la copropriété ou un copropriétaire subit un préjudice suite à l’exécution des travaux, vous pourrez être amené à payer des dommages et intérêts.
Sachez qu’il y a également des travaux qui nécessitent des précautions particulières :
  • Installation d’une plaque professionnelle ou d’une enseigne
  • Installation de volets ou d’un store
  • Rénovation de la peinture de son balcon, etc.
En effet, pour ces types de travaux, le règlement de copropriété peut imposer certaines règles : utilisation de modèles d’équipements agréés par le Syndic de copropriété, utilisation de matériaux particuliers, etc.
Avant d’effectuer des travaux dans votre partie privative, n’oubliez pas de ce fait de vérifier si cela est bien conforme au règlement de copropriété.

En résumé

Qu’est-ce qu’on entend par “parties communes” d’une copropriété ?

Dans une copropriété, les parties communes désignent les parties des bâtiments et terrains communes à tous les copropriétaires. C'est en principe le règlement de copropriété qui les détermine, ainsi que les parties privatives.

Quelles sont les parties communes d’une copropriété ?

Les parties communes englobent généralement :
  • Les accès aux bâtiments tels que les corridors et les passages
  • Les cours, parcs, jardins et voies d’accès
  • La toiture, les fondations et les façades
  • Les balcons et terrasses
  • Les équipements communs tels que les ascenseurs, compteurs, installations d'eau chaude et de chauffage
  • Tous les éléments incorporés dans les parties communes
  • Les locaux des services communs
  • Les têtes de cheminée, coffres, etc.

Qu’est-ce qu’on entend par “partie privative” d’une copropriété ?

Les parties privatives sont les parties des bâtiments et terrains destinés à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Quelles sont les parties privatives d’une copropriété ?

Les éléments à l’intérieur de l’appartement de chaque propriété sont considérés comme des parties privatives : murs, fenêtres, plafonds, volets, revêtements de sol, porte d’entrée, radiateur, équipements de cuisine et de salle de bains, cheminées, cloisons, etc.

Les travaux dans les parties privatives nécessitent-ils une autorisation de l’AG ?

Certains travaux nécessitent une autorisation préalable de l’Assemblée Générale, tandis que d’autres non. Certains travaux, en revanche, nécessitent des précautions particulières : installation d’une plaque professionnelle, d’une enseigne, de volets, d’un store, etc.
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