La mise en concurrence du syndic : ce qu'il faut savoir

Qu’est-ce que l’obligation de mise en concurrence du syndic ?

La mise en concurrence du syndic de copropriété oblige à proposer un minimum de 2 devis durant une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic. Cette obligation de mise en concurrence est stipulée dans l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : "au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic". 

Pourquoi cette obligation existe-t-elle ? On part du principe qu’un syndic trop certain de la reconduction de son mandat pourrait se révéler moins actif concernant la gestion de l’immeuble. De plus, la mise à l’ordre du jour d’une offre concurrente était considérées comme un signe de défiance, ce qui pouvait affecter la confiance créée entre le syndic et les copropriétaires.

La mise en concurrence du syndic obligatoire permet donc de banaliser le process tout en tirant les charges de copropriété vers le bas.

Qui doit mettre en concurrence le syndic ?

C’est le conseil syndical qui a la charge de réaliser la mise en concurrence des syndic. Les membres du conseil syndical (des membres élus en AG par tous les copropriétaires) endossent la mission d’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic de copropriété.

Cependant, la loi du 10 juillet 1965 mentionne également que chaque copropriétaire peut aussi proposer un ou plusieurs contrats de syndic, de sa propre initiative, et demander l’inscription à l’ordre du jour des contrats de syndic en question. Il n’est donc pas obligatoire de faire partie du conseil syndical pour s’impliquer dans ce processus de mise en concurrence.

Comment faire la mise en concurrence du syndic obligatoire ?

L’obligation de mise en concurrence du syndic suite des étapes précises :

• le conseil syndical demande des devis aux syndics concurrents pour obtenir au moins 2 devis ; 

• les devis sont envoyés au syndic actuel par courrier recommandé avec accusé de réception ;

• la mise en concurrence est ajoutée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et les devis sont joints aux convocations ;

• les convocations sont envoyées aux copropriétaires entre 2 mois et 21 jours avant la date de l’AG ;

• le changement de syndic est voté à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (voix des copropriétaires présents, représentés ou absents) et un second vote à la majorité simple peut être effectué si le premier vote obtient au moins un tiers des tantièmes ; 

• le syndic actuel est renouvelé ou un nouveau syndic est élu et une phase de transition entre les deux organismes est nécessaire pour assurer la continuité de gestion de l’immeuble.

Quand mettre en concurrence un syndic ?

L’obligation de mise en concurrence du syndic doit intervenir dès qu'il y a une nouvelle désignation de syndic, c’est-à-dire tous les 1 ou 3 ans. Cependant, il est conseillé de réaliser une mise en concurrence dès que possible pour inciter le syndic à faire des efforts sur le coût de ses honoraires ou de ses frais annexes, surtout dans le cas d’un syndic professionnel. En analysant la proposition concurrent, le syndic peut vous proposer des prestations en plus ou baisser ses honoraires pour conserver le mandat !

Si vous désirez procéder à la contestation d’une décision prise en assemblée générale, vous devez faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l'immeuble. La demande doit être envoyée un délai de 2 mois.

Cas de dispense de mise en concurrence du syndic de copropriété

La loi du 10 juillet 1965 mentionne 2 dérogations à l’obligation de mise en concurrence : 

1. Le vote en assemblée générale la décision de ne pas mettre en concurrence le syndic : il est possible de faire figurer à l’ordre du jour la dispense de mise en concurrence et de procéder à un vote à la majorité absolue.

2. ‍Ne pas avoir de conseil syndical : la mise en concurrence du syndic ne concerne pas les copropriétés qui n’ont pas de conseil syndical. Cette absence n’empêche toutefois pas un copropriétaire de proposer plusieurs contrats de syndic à examiner durant l’assemblée générale à venir.

Comment changer ou virer un syndic de copropriété ?

Vous pouvez procéder à la révocation de votre syndic de copropriété à tout moment, sous respect de certaines conditions. Un contrat de syndic est généralement signé pour une durée de 1 à 3 ans, mais une résiliation peut avoir lieu avant la fin du mandat pour fautes graves ou erreurs de gestion importantes (non-exécution des décisions prises en AG, non-paiement des charges de copropriété, etc.). Le syndic lui-même peut aussi demander à mettre fin à son contrat en cours. 

Dans les deux cas, il faut inscrire la résiliation du contrat à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Dans le cas d’une résiliation pour inexécution, il faut mentionner les fautes reprochées au syndic. Si le syndic refuse d’inscrire la résiliation du contrat à l'ordre du jour, les copropriétaires peuvent convoquer une assemblée générale extraordinaire. 

L’arrêt du contrat du syndic est voté à la majorité absolue des copropriétaires, ou bien à la majorité simple en deuxième vite si le premier a recueilli au moins ⅓ des voix des copropriétaires. Sinon, il faut convoquer une nouvelle assemblée générale dans les 3 mois pour réaliser un vote à la majorité simple.

Mise en concurrence du contrat de syndic : quelles sanctions en cas de non-respect ?

Assez paradoxalement, l’obligation de mise en concurrence du syndic ne s’accompagne d’aucune action prédéfinie dans les textes de loi. Pourtant, dans la mesure où l’obligation figure bien dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, les sanctions pouvaient englober la nullité du contrat de syndic ou encore la nullité de la résolution de l’AG en question.

Une autre sanction qui pouvait aussi être envisagée : l’action en responsabilité civile pour obtenir des dommages-intérêts. Elle pouvait être menée à l’encontre du syndic si ce dernier a omis d’informer les membres du conseil syndical de cette règle, mais aussi à l’encontre des copropriétaires en cas d’une nouvelle désignation de syndic sans mise en concurrence.

Toute sanction vis-à-vis du non-respect de l’obligation de mise en concurrence est toutefois assez complexe, surtout dans la mesure où le conseil syndical ne dispose pas d’une personnalité morale.