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Vivre en copropriété

La mise en concurrence du syndic : ce qu'il faut savoir

signature d'un contrat

Si vous habitez dans une copropriété et que vous vous investissez dans la gestion de votre immeuble, vous avez sûrement entendu parler de l’obligation de mise en concurrence du syndic de copropriété. Elle permet de désigner un nouveau syndic de copropriété ou de renouveler un mandat de manière plus juste. Pourtant, il existe aussi des cas de dispense ! Nexity fait le point sur cette mise en concurrence légale pour l’élection du syndic dans cet article.

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Qu’est-ce que l’obligation de mise en concurrence du syndic ?

La mise en concurrence du syndic de copropriĂ©tĂ© oblige Ă  proposer un minimum de 2 devis durant une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale pour dĂ©signer un nouveau syndic. Cette obligation de mise en concurrence est stipulĂ©e dans l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : "au cas oĂą l'assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale est appelĂ©e Ă  se prononcer sur la dĂ©signation d'un syndic, celle-ci est prĂ©cĂ©dĂ©e d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic". 

Pourquoi cette obligation existe-t-elle ? On part du principe qu’un syndic trop certain de la reconduction de son mandat pourrait se révéler moins actif concernant la gestion de l’immeuble. De plus, la mise à l’ordre du jour d’une offre concurrente était considérées comme un signe de défiance, ce qui pouvait affecter la confiance créée entre le syndic et les copropriétaires.

La mise en concurrence du syndic obligatoire permet donc de banaliser le process tout en tirant les charges de copropriété vers le bas.

Qui doit mettre en concurrence le syndic ?

C’est le conseil syndical qui a la charge de réaliser la mise en concurrence des syndic. Les membres du conseil syndical (des membres élus en AG par tous les copropriétaires) endossent la mission d’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic de copropriété.

Cependant, la loi du 10 juillet 1965 mentionne également que chaque copropriétaire peut aussi proposer un ou plusieurs contrats de syndic, de sa propre initiative, et demander l’inscription à l’ordre du jour des contrats de syndic en question. Il n’est donc pas obligatoire de faire partie du conseil syndical pour s’impliquer dans ce processus de mise en concurrence.

Comment faire la mise en concurrence du syndic obligatoire ?

L’obligation de mise en concurrence du syndic suite des étapes précises :

  • le conseil syndical demande des devis aux syndics concurrents pour obtenir au moins 2 devis ; 

  • les devis sont envoyĂ©s au syndic actuel par courrier recommandĂ© avec accusĂ© de rĂ©ception ;

  • la mise en concurrence est ajoutĂ©e Ă  l’ordre du jour de la prochaine assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale et les devis sont joints aux convocations ;

  • les convocations sont envoyĂ©es aux copropriĂ©taires entre 2 mois et 21 jours avant la date de l’AG ;

  • le changement de syndic est votĂ© Ă  la majoritĂ© absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (voix des copropriĂ©taires prĂ©sents, reprĂ©sentĂ©s ou absents) et un second vote Ă  la majoritĂ© simple peut ĂŞtre effectuĂ© si le premier vote obtient au moins un tiers des tantièmes ; 

  • le syndic actuel est renouvelĂ© ou un nouveau syndic est Ă©lu et une phase de transition entre les deux organismes est nĂ©cessaire pour assurer la continuitĂ© de gestion de l’immeuble.

Bon Ă  savoir

Vous avez librement le choix entre élire un syndic professionnel, un syndic bénévole ou un syndic coopératif.

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Quand mettre en concurrence un syndic ?

L’obligation de mise en concurrence du syndic doit intervenir dès qu'il y a une nouvelle désignation de syndic, c’est-à-dire tous les 1 ou 3 ans. Cependant, il est conseillé de réaliser une mise en concurrence dès que possible pour inciter le syndic à faire des efforts sur le coût de ses honoraires ou de ses frais annexes, surtout dans le cas d’un syndic professionnel. En analysant la proposition concurrent, le syndic peut vous proposer des prestations en plus ou baisser ses honoraires pour conserver le mandat !

Si vous désirez procéder à la contestation d’une décision prise en assemblée générale, vous devez faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l'immeuble. La demande doit être envoyée un délai de 2 mois.

Cas de dispense de mise en concurrence du syndic de copropriété

La loi du 10 juillet 1965 mentionne 2 dĂ©rogations Ă  l’obligation de mise en concurrence : 

  1. Le vote en assemblée générale la décision de ne pas mettre en concurrence le syndic : il est possible de faire figurer à l’ordre du jour la dispense de mise en concurrence et de procéder à un vote à la majorité absolue.

  2. ‍Ne pas avoir de conseil syndical : la mise en concurrence du syndic ne concerne pas les copropriétés qui n’ont pas de conseil syndical. Cette absence n’empêche toutefois pas un copropriétaire de proposer plusieurs contrats de syndic à examiner durant l’assemblée générale à venir.

Comment changer ou virer un syndic de copropriété ?

Vous pouvez procĂ©der Ă  la rĂ©vocation de votre syndic de copropriĂ©tĂ© Ă  tout moment, sous respect de certaines conditions. Un contrat de syndic est gĂ©nĂ©ralement signĂ© pour une durĂ©e de 1 Ă  3 ans, mais une rĂ©siliation peut avoir lieu avant la fin du mandat pour fautes graves ou erreurs de gestion importantes (non-exĂ©cution des dĂ©cisions prises en AG, non-paiement des charges de copropriĂ©tĂ©, etc.). Le syndic lui-mĂŞme peut aussi demander Ă  mettre fin Ă  son contrat en cours. 

Dans les deux cas, il faut inscrire la rĂ©siliation du contrat Ă  l'ordre du jour de la prochaine assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale. Dans le cas d’une rĂ©siliation pour inexĂ©cution, il faut mentionner les fautes reprochĂ©es au syndic. Si le syndic refuse d’inscrire la rĂ©siliation du contrat Ă  l'ordre du jour, les copropriĂ©taires peuvent convoquer une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale extraordinaire. 

L’arrêt du contrat du syndic est voté à la majorité absolue des copropriétaires, ou bien à la majorité simple en deuxième vite si le premier a recueilli au moins ⅓ des voix des copropriétaires. Sinon, il faut convoquer une nouvelle assemblée générale dans les 3 mois pour réaliser un vote à la majorité simple.

Bon Ă  savoir

Avant de voter la résiliation du contrat, nous vous conseillons de préparer son remplacement puisque toute rupture de gestion pourrait être négative pour l’entretien et la gestion de la copropriété.

Mise en concurrence du contrat de syndic : quelles sanctions en cas de non-respect ?

Assez paradoxalement, l’obligation de mise en concurrence du syndic ne s’accompagne d’aucune action prédéfinie dans les textes de loi. Pourtant, dans la mesure où l’obligation figure bien dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, les sanctions pouvaient englober la nullité du contrat de syndic ou encore la nullité de la résolution de l’AG en question.

Une autre sanction qui pouvait aussi être envisagée : l’action en responsabilité civile pour obtenir des dommages-intérêts. Elle pouvait être menée à l’encontre du syndic si ce dernier a omis d’informer les membres du conseil syndical de cette règle, mais aussi à l’encontre des copropriétaires en cas d’une nouvelle désignation de syndic sans mise en concurrence.

Toute sanction vis-à-vis du non-respect de l’obligation de mise en concurrence est toutefois assez complexe, surtout dans la mesure où le conseil syndical ne dispose pas d’une personnalité morale.

Choisir un nouveau syndic de copropriété : ce qu’il faut retenir

La mise en concurrence du syndic permet d’accompagner le changement ou le renouvellement du syndic dans des conditions qui protègent les copropriétaires. L’élection du syndic se fait ainsi à chaque fin de mandat sur des bases tarifaires et contractuelles plus saines, dans une relation de confiance mutuelle. Même s’il existe des cas de dispense, comparer les offres et tarifs de plusieurs syndics vous permettra toujours d’obtenir le meilleur qualité/prix pour votre résidence ! L’élection du syndic reste un moment clé pour la gestion et la valorisation d’un immeuble.

Comment faire la mise en concurrence du syndic ?

La mise en concurrence du syndic doit se faire par le conseil syndical avant la prochaine assemblée générale, pendant laquelle sera voté le renouvellement ou le changement de syndic.

Quelles sont les obligations d'un syndic de copropriĂ©tĂ© ? 

  • Administrer l'immeuble
  • Assurer sa conservation et son entretien
  • Faire exĂ©cuter les travaux urgents
  • ReprĂ©senter le syndicat de copropriĂ©taires en justice
  • Remplir et mettre Ă  jour le carnet d'entretien de l'immeuble

Comment mettre une rĂ©solution Ă  l'ordre du jour ? 

Envoyez par lettre recommandée avec accusé de réception, avant la prochaine assemblée générale, une demande d’inscription à l’ordre du jour de la mise en concurrence du syndic.

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