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Conseil Syndical de copropriété : fonctionnement, rôle et réforme de la copropriété 2021

personnes assises en cercle

Depuis 2014, le rôle du Conseil Syndical a beaucoup évolué. Les derniers changements liés à la loi Elan du 24 novembre 2018, les décrets d’application et l’ordonnance du 30 octobre 2019 sont venus renforcer son rôle. Comment fonctionne le Conseil Syndical ? Quelles sont les missions du Conseil Syndical de copropriété ? Quelles sont ses obligations et responsabilités ? Quels sont les changements apportés par la réforme de la copropriété de 2021 ? Découvrez les réponses avec Nexity !

Comment fonctionne le Conseil Syndical ?

Le Conseil Syndical est élu pour 3 ans maximum, renouvelable, et ce sont ses membres qui élisent le président.
Pour faire partie du Conseil Syndical de copropriété, il faut être :
  • Copropriétaires
  • Ascendants ou descendants des copropriétaires
  • Usufruitiers des copropriétaires
  • Conjoints ou partenaires Pacsés des copropriétaires
  • Ou encore leurs représentants légaux
Si le copropriétaire est une personne morale, il est représenté par son représentant statutaire ou par un fondé de pouvoir habilité.
En cas de départ d’un membre du CS, parce qu’il a vendu son bien par exemple ou parce qu’il a démissionné, le Conseil Syndical peut continuer à fonctionner, mais dans une certaine limite. En effet, au-delà d’1/4 des sièges vacants, il n’est plus valablement constitué et une Assemblée Générale doit être convoquée pour la désignation de nouveaux membres.
Pour information, les fonctions de président et/ou de membre de Conseil Syndical ne donnent pas lieu à une rémunération.
Bon à savoir
Le nombre des conseillers syndicaux est fixé par le règlement de copropriété et peut varier d’un mandat à un autre.

Rôle et attributions du Conseil Syndical

Le Conseil Syndical assiste le Syndic et le contrôle dans ses missions de comptabilité, d’élaboration du budget prévisionnel, d’étude des marchés et contrats et de l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Le Conseil Syndical : 

  • donne des avis sur toutes les questions concernant la copropriété et peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix pour prendre sa décision,
  • peut consulter tous les documents se rapportant à la gestion de la copropriété. Le Syndic a un délai d’un mois pour les lui transmettre, dépassé ce délai, des pénalités à valoir sur les honoraires forfaitaires annuels fixées à hauteur de 15 € TTC peuvent être réclamées. Le président du Conseil Syndical peut saisir le tribunal judiciaire pour en obtenir le paiement,
  • met en concurrence le Syndic à l’issue de son mandat,
  • peut obtenir une délégation de l’Assemblée Générale pour une mission précise relevant d’un vote à la majorité simple.

Les dépenses engagées pour l’exécution de la mission du Conseil Syndical constituent des dépenses courantes d'administration supportées par la copropriété.

La copropriété souscrit obligatoirement pour le compte des membres du Conseil Syndical une assurance en responsabilité civile.

Nouveautés concernant le Conseil Syndical à partir du 1er juin 2020

L’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable à partir du 1er juin 2020, vient étendre le champ de la délégation de pouvoir par l’Assemblée Générale au Conseil Syndical. En effet, si un Conseil Syndical est composé d’au moins 3 membres, l’Assemblée Générale, à la majorité des voix des copropriétaires, peut l’autoriser à prendre toute décision relevant normalement d’un vote d’AG à la majorité simple (majorité des voix des présents et représentés).

Sont exclues de cette délégation de pouvoir au Conseil Syndical les décisions relatives à l'approbation des comptes de la copropriété, au budget prévisionnel, et aux adaptations du règlement de copropriété.

Elle est valable pour 2 années maximum et est renouvelable. L’Assemblée Générale doit également voter le montant maximum des sommes allouées pour mettre en œuvre cette délégation. Pour que cette décision soit applicable, un décret devrait intervenir afin de modifier les règles de comptabilité applicables aux copropriétés.

Une fois cette délégation obtenue, le Conseil Syndical devra prendre ses décisions à la majorité de ses membres, la voix du président restant prépondérante.

Le Conseil Syndical devra rendre compte de sa mission à l’Assemblée Générale et établir un rapport en vue d’informer les copropriétaires.

La même Ordonnance prévoit la possibilité pour l’Assemblée Générale de donner mandat au président du Conseil Syndical pour :

  • mener une action contre le Syndic, s’il est défaillant, en réparation du préjudice subit,
  • saisir le juge en vue d'obtenir la désignation d’un mandataire ad hoc, aux frais de la copropriété. Le mandataire doit être désigné par un juge lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles ou 15% pour les copropriétés de plus de 200 lots. Cette nouvelle mesure a pour objectif d’améliorer la prévention de copropriété dégradée.

Quel est le rôle du Conseil Syndical et de son président ?

À quoi sert un Conseil Syndical dans une copropriété ?

Le Conseil Syndical assiste le Syndic et le contrôle dans ses missions de comptabilité, d’élaboration du budget prévisionnel, d’étude des marchés et contrats, et de l’établissement de l’ordre du jour de l’Assemblée Générale.
Le Conseil Syndical de copropriété :
  • Donne des avis sur toutes les questions concernant la copropriété et peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix pour prendre sa décision
  • Peut consulter tous les documents se rapportant à la gestion de la copropriété. Le Syndic a un délai d’un mois pour les lui transmettre. Dépassé ce délai, des pénalités à valoir sur les honoraires forfaitaires annuels fixés à hauteur de 15 € TTC peuvent être réclamées. Le président du Conseil Syndical peut saisir le tribunal judiciaire pour en obtenir le paiement
  • Met en concurrence le Syndic à l’issue de son mandat
  • Peut obtenir une délégation de l’Assemblée Générale pour une mission précise relevant d’un vote à la majorité simple…
En d’autres termes, le rôle du Conseil Syndical en copropriété est multiple. Pour résumer, il se charge de 3 missions principales, à savoir :
  • Une mission de contrôle : contrôle du Syndic, des comptes de la propriété, des documents financiers tels que les contrats et les factures, de tous les documents et pièces relatifs à la gestion et à l’administration de l’immeuble, etc.
  • Une mission de consultation : notamment sur toutes les questions relatives au syndicat des copropriétaires
  • Une mission d’assistance : assistance du Syndic dans leurs différentes tâches. En règle générale, le règlement de copropriété détaille la mission d’assistance du Conseil Syndical. Le cas échéant, celle-ci est votée en Assemblée Générale.
Bon à savoir
Hormis ces 3 rôles principaux, le Conseil Syndical de copropriété peut être amené à effectuer des missions ponctuelles, attribuées entre autres par les copropriétaires.
Il est à noter que les dépenses engagées pour l’exécution de la mission du Conseil Syndical constituent des dépenses courantes d'administration supportées par la copropriété.
La copropriété souscrit obligatoirement pour le compte des membres du Conseil Syndical une assurance en responsabilité civile.

Quelles sont les attributions du président du Conseil Syndical ?

Élu par les conseillers syndicaux, selon les modalités prévues par le règlement de copropriété, le président du Conseil Syndical se charge d’assurer le bon fonctionnement du Conseil Syndical de copropriété.
À cet effet, il s’occupe de plusieurs missions :
  • Planification des réunions avec les conseillers syndicaux : fixation de l’ordre du jour, animation des débats, etc.
  • Convocation d’une Assemblée Générale en cas de carence du Syndic, etc.
Interlocuteur privilégié du Syndic de copropriété et des copropriétaires, le président se charge également de recevoir et de transmettre les informations fournies par ceux-ci, aux membres du Conseil Syndical.
Mis à part ces différentes missions, des pouvoirs propres lui sont attribués, renforcés notamment par l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 et le décret 2019-650 du 27 juin 2019 :
  • Saisine du tribunal pour effectuer une demande de désignation d’un mandataire ad hoc
  • Saisine du tribunal de grande instance à l’encontre de l’ancien Syndic en cas de non-transmission des documents de la copropriété au nouveau Syndic, etc.
Pour information, le Syndic est la personne en charge de la gestion de l’immeuble en copropriété. Il est élu par les copropriétaires et se charge d’assurer la pérennité du bien immobilier.
Bon à savoir
C’est le président qui se charge de préparer et de présenter, pendant l’Assemblée Générale annuelle, le compte rendu de l’activité du Conseil Syndical.

Quelles sont les obligations et responsabilités du Conseil Syndical ?

Comme susmentionné, le Conseil Syndical a l’obligation de faire un rapport sur son activité à l’Assemblée Générale, chaque année.
Concernant sa responsabilité, elle ne peut pas être engagée, dans la mesure où le Conseil Syndical est dépourvu de personnalité juridique.
Cependant, la responsabilité individuelle des conseillers syndicaux peut être engagée dans certaines situations, entre autres en cas de faute ou de négligence dans l’exercice de leurs missions. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle ils doivent souscrire une assurance responsabilité civile.

Nouveautés concernant le Conseil Syndical depuis le 1er juin 2020

L’ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, vient étendre le champ de la délégation de pouvoir par l’Assemblée Générale au Conseil Syndical.
En effet, si un Conseil Syndical est composé d’au moins 3 membres, l’Assemblée Générale, à la majorité des voix des copropriétaires, peut l’autoriser à prendre toute décision relevant normalement d’un vote d’AG à la majorité simple (majorité des voix des présents et représentés).
Sont exclues de cette délégation de pouvoir au Conseil Syndical, les décisions relatives à l'approbation des comptes de la copropriété, au budget prévisionnel et aux adaptations du règlement de copropriété. Elle est valable pour 2 années maximum et est renouvelable.
L’Assemblée Générale doit également voter le montant maximum des sommes allouées pour mettre en œuvre cette délégation. Pour que cette décision soit applicable, un décret devrait intervenir afin de modifier les règles de comptabilité applicables aux copropriétés.
Une fois cette délégation obtenue, le Conseil Syndical devra prendre ses décisions à la majorité de ses membres, la voix du président restant prépondérante.
Le Conseil Syndical devra rendre compte de sa mission à l’Assemblée Générale et établir un rapport en vue d’informer les copropriétaires.
La même Ordonnance prévoit la possibilité pour l’Assemblée Générale de donner mandat au président du Conseil Syndical pour :
  • Mener une action contre le Syndic, s’il est défaillant, en réparation du préjudice subi,
  • Saisir le juge en vue d'obtenir la désignation d’un mandataire ad hoc, aux frais de la copropriété. Le mandataire doit être désigné par un juge lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles ou 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots. Cette nouvelle mesure a pour objectif d’améliorer la prévention de copropriété dégradée.

En résumé

Comment fonctionne le Conseil Syndical de copropriété ?

Le Conseil Syndical est élu pour 3 ans maximum et est composé de plusieurs membres que l’on appelle “conseillers syndicaux”. Ce sont ces derniers qui élisent le président du Conseil Syndical.

Quel est le rôle du Conseil Syndical en copropriété ?

Le rôle du Conseil Syndical est multiple (assistance, contrôle, consultation, etc.). Il joue le rôle d’intermédiaire entre le Syndic et les copropriétaires.
De temps à autre, il peut être amené à effectuer des missions ponctuelles, attribuées par les copropriétaires.

Quelles sont les missions attribuées au président du Conseil Syndical ?

Le président du Conseil Syndical a plusieurs missions :
  • Réception et transmission des informations fournies par le Syndic et les copropriétaires aux conseillers syndicaux,
  • Organisation et planification des réunions avec les conseillers syndicaux (fixation de l’ordre du jour, animation des débats...), etc.
Il se charge d’assurer le bon fonctionnement du Conseil Syndical de copropriété.

Quelles sont les obligations du Conseil Syndical ?

Le Conseil Syndical a l’obligation d’établir un rapport sur son activité à l’Assemblée Générale, chaque année. C’est le président du Conseil Syndical qui se charge de préparer et de présenter ce rapport.

Quelles sont les nouveautés apportées par la réforme de la copropriété 2021 ?

La réforme de la copropriété 2021 a étendu les pouvoirs du Conseil Syndical, qui peut désormais prendre toute décision relevant normalement d’un vote d’AG à la majorité simple. Les décisions relatives à l'approbation des comptes de la copropriété, au budget prévisionnel et aux adaptations du règlement de copropriété ne sont pas concernées.
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