Conseil Syndical de copropriété : fonctionnement, rôle et réforme de la copropriété

Comment fonctionne le Conseil Syndical ?

• Copropriétaires
• Ascendants ou descendants des copropriétaires
• Usufruitiers des copropriétaires
• Conjoints ou partenaires Pacsés des copropriétaires
• Ou encore leurs représentants légaux

Rôle et attributions du Conseil Syndical

Le Conseil Syndical assiste le Syndic et le contrôle dans ses missions de comptabilité, d’élaboration du budget prévisionnel, d’étude des marchés et contrats et de l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Le Conseil Syndical : 

• donne des avis sur toutes les questions concernant la copropriété et peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix pour prendre sa décision,
• peut consulter tous les documents se rapportant à la gestion de la copropriété. Le Syndic a un délai d’un mois pour les lui transmettre, dépassé ce délai, des pénalités à valoir sur les honoraires forfaitaires annuels fixées à hauteur de 15 € TTC peuvent être réclamées. Le président du Conseil Syndical peut saisir le tribunal judiciaire pour en obtenir le paiement,
• met en concurrence le Syndic à l’issue de son mandat,
• peut obtenir une délégation de l’Assemblée Générale pour une mission précise relevant d’un vote à la majorité simple.

Les dépenses engagées pour l’exécution de la mission du Conseil Syndical constituent des dépenses courantes d'administration supportées par la copropriété.

La copropriété souscrit obligatoirement pour le compte des membres du Conseil Syndical une assurance en responsabilité civile.

Nouveautés concernant le Conseil Syndical à partir du 1er juin 2020

L’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable à partir du 1er juin 2020, vient étendre le champ de la délégation de pouvoir par l’Assemblée Générale au Conseil Syndical. En effet, si un Conseil Syndical est composé d’au moins 3 membres, l’Assemblée Générale, à la majorité des voix des copropriétaires, peut l’autoriser à prendre toute décision relevant normalement d’un vote d’AG à la majorité simple (majorité des voix des présents et représentés).

Sont exclues de cette délégation de pouvoir au Conseil Syndical les décisions relatives à l'approbation des comptes de la copropriété, au budget prévisionnel, et aux adaptations du règlement de copropriété.

Elle est valable pour 2 années maximum et est renouvelable. L’Assemblée Générale doit également voter le montant maximum des sommes allouées pour mettre en œuvre cette délégation. Pour que cette décision soit applicable, un décret devrait intervenir afin de modifier les règles de comptabilité applicables aux copropriétés.

Une fois cette délégation obtenue, le Conseil Syndical devra prendre ses décisions à la majorité de ses membres, la voix du président restant prépondérante.

Le Conseil Syndical devra rendre compte de sa mission à l’Assemblée Générale et établir un rapport en vue d’informer les copropriétaires.

La même Ordonnance prévoit la possibilité pour l’Assemblée Générale de donner mandat au président du Conseil Syndical pour :

• mener une action contre le Syndic, s’il est défaillant, en réparation du préjudice subit,
• saisir le juge en vue d'obtenir la désignation d’un mandataire ad hoc, aux frais de la copropriété. Le mandataire doit être désigné par un juge lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles ou 15% pour les copropriétés de plus de 200 lots. Cette nouvelle mesure a pour objectif d’améliorer la prévention de copropriété dégradée.

Quel est le rôle du Conseil Syndical et de son président ?

À quoi sert un Conseil Syndical dans une copropriété ?

• Donne des avis sur toutes les questions concernant la copropriété et peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix pour prendre sa décision
• Peut consulter tous les documents se rapportant à la gestion de la copropriété. Le Syndic a un délai d’un mois pour les lui transmettre. Dépassé ce délai, des pénalités à valoir sur les honoraires forfaitaires annuels fixés à hauteur de 15 € TTC peuvent être réclamées. Le président du Conseil Syndical peut saisir le tribunal judiciaire pour en obtenir le paiement
• Met en concurrence le Syndic à l’issue de son mandat
• Peut obtenir une délégation de l’Assemblée Générale pour une mission précise relevant d’un vote à la majorité simple…

• Une mission de contrôle : contrôle du Syndic, des comptes de la propriété, des documents financiers tels que les contrats et les factures, de tous les documents et pièces relatifs à la gestion et à l’administration de l’immeuble, etc.
• Une mission de consultation : notamment sur toutes les questions relatives au syndicat des copropriétaires
• Une mission d’assistance : assistance du Syndic dans leurs différentes tâches. En règle générale, le règlement de copropriété détaille la mission d’assistance du Conseil Syndical. Le cas échéant, celle-ci est votée en Assemblée Générale.

Quelles sont les attributions du président du Conseil Syndical ?

• Planification des réunions avec les conseillers syndicaux : fixation de l’ordre du jour, animation des débats, etc.
• Convocation d’une Assemblée Générale en cas de carence du Syndic, etc.

• Saisine du tribunal pour effectuer une demande de désignation d’un mandataire ad hoc
• Saisine du tribunal de grande instance à l’encontre de l’ancien Syndic en cas de non-transmission des documents de la copropriété au nouveau Syndic, etc.

Quelles sont les obligations et responsabilités du Conseil Syndical ?

Nouveautés concernant le Conseil Syndical depuis le 1er juin 2020

• Mener une action contre le Syndic, s’il est défaillant, en réparation du préjudice subi,
• Saisir le juge en vue d'obtenir la désignation d’un mandataire ad hoc, aux frais de la copropriété. Le mandataire doit être désigné par un juge lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles ou 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots. Cette nouvelle mesure a pour objectif d’améliorer la prévention de copropriété dégradée.