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Comment modifier le règlement de copropriété ?

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Vous aimeriez proposer une modification au règlement d’une copropriété ? Nexity vous aiguille sur les étapes à suivre !

Règlement de copropriété : Définition

Le règlement de copropriété représente les règles de fonctionnement d’un immeuble, sous forme de document écrit. Il stipule les droits et les devoirs des copropriétaires. Ce document n’est pas immuable, et il peut être modifié pour répondre à des évolutions juridiques ou des besoins différents vis-à-vis de la copropriété.
 
Ce règlement est obligatoire et il doit être rédigé par un professionnel, comme un notaire, un géomètre-expert ou un avocat. Il s’applique aux locataires comme aux copropriétaires, soit tous les résidents de l’immeuble. Le syndic de copropriété a pour mission de surveiller sa bonne application.
 
Modifier le règlement de copropriété implique de savoir et de connaître les règles de vie au sein de l’immeuble, ainsi que les règles de gestion, définies dans ce même règlement :
  • Utilisation des parties privatives et des parties communes (horaires limités pour les travaux, conditions d’usage du local à vélo, etc.)
  • Destination de l’immeuble
  • Énumération des parties communes spéciales et/ou à jouissance privative
  • Répartition des charges
  • Calcul des quotes-parts
  • Administration des parties communes
  • Inventaire des lots privatifs et état de la division de l’immeuble

Qui peut demander une modification du règlement ? 

Une demande de modification du règlement d’un immeuble peut surgir pour de multiples raisons :
répondre à une évolution de la règlementation, installation d’un ascenseur, rachat d’une partie commune, nouvelle répartition des frais de copropriétés, etc. Tout le monde est donc concerné.
 
C’est pourquoi tous les copropriétaires peuvent demander une modification du règlement de copropriété. La demande de révision peut également venir du syndic. Pour se faire, il faut créer un dossier et le soumettre à l’assemblée générale en envoyant une lettre avec accusé de réception au syndic de copropriété. Même s’il n’y a pas de délai à respecter, il est conseillé d’effectuer sa demande d’ordre du jour 2 mois avant l’AG.
Bon à savoir
Pour qu’une demande modification du règlement de l’immeuble ait une issue favorable, il est recommandé de mener une campagne de sensibilisation auprès des autres copropriétaires, puisqu’ils seront amenés à voter pour ou contre le projet.

Quelle est la procédure pour la modification du règlement de copropriété ? 

Le vote de la modification

Après réception de la demande, le syndic inscrit donc la révision du règlement de copropriété à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Elle se tient une fois par an, mais il est possible de demander une assemblée générale exceptionnelle pour les modifications urgentes.
La modification du règlement est ensuite soumise à un vote dont les règles de majorité dépendent de la nature de la modification :
  • Majorité simple : modifications liées à une mise en conformité avec la loi (évolutions législatives et réglementaires)
  • Double majorité : modifications liées aux parties communes
  • Unanimité : modifications liées aux parties privatives, à la destination de l’immeuble, aux droits acquis sur les parties communes et à la répartition des charges
Bon à savoir
Pour toutes modifications du règlement de copropriété associées à la répartition des charges, il existe deux exceptions : la majorité suffit pour les actes d’acquisition ou les travaux décidés lors d’une assemblée générale, et le vote à la majorité absolue suffit pour les changements relatifs aux services collectifs et équipements communs lorsqu’ils sont liés à une modification d’usage des parties privatives.

La communication auprès des copropriétaires 

Afin que tous les copropriétaires prennent connaissance de la modification du règlement de l’immeuble, il est nécessaire de transmettre une copie du règlement au propriétaire du lot ainsi qu’au locataire s’il y en a un.
 
En cas de perte de cette copie, il est possible de se tourner vers un membre du conseil syndical ou du syndic de copropriété (ce dernier peut facturer la copie). Le service de publicité foncière peut également vous fournir une copie du règlement de copropriété : la demande s’effectue via un formulaire et coûte 30 €.

Combien coûte la révision du règlement d’un immeuble ?

Après le vote, la modification n’est pas immédiatement effective. Seul un professionnel est ensuite habilité à officiellement modifier le règlement de la copropriété. C’est lui qui réalisera l’opération et publiera le règlement modifié au fichier immobilier du cadastre de la ville. Cet acte est payant, nous vous recommandons donc de demander des devis à plusieurs professionnels avant même de procéder au vote.
Les honoraires des notaires pour la modification du règlement d’une copropriété dépendent de la nature de la révision, de la charge de travail qui y est associée et du nombre de personnes impliquées. La fourchette de prix peut varier entre 3 000 et 10 000 €.0 €.

Comment s’assurer du respect de la modification du règlement d’un immeuble ?

L’adaptation d’un nouveau règlement de copropriété n’est pas à prendre à la légère, car les copropriétaires peuvent se montrer plus ou moins coopératifs. Afin de garantir la bonne application de la modification du règlement, voici les recours possibles :
  • Envoyer une lettre au syndic reprenant les faits reprochés à un ou plusieurs copropriétaires, une demande d’intervention et la mention de la responsabilité civile du syndic en jeu
  • Envoyer une lettre de mise en demeure avec accusé de réception via le syndic, avec le détail des conséquences si le copropriétaire continue à ne pas respecter le règlement
  • Demander à un huissier de constater le non-respect du règlement pour relever les troubles occasionnés et expliquer la procédure judiciaire à laquelle il s’expose
  • Appliquer des pénalités qui seront votées lors d’une assemblée générale à la majorité (forfait de dommage et intérêts ou augmentation des charges)
  • Démarrer une procédure d’urgence en référé pour faire comparaître le copropriétaire en tord devant un juge civil (le trouble doit être incontestable et grave)

En résumé

Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?


C’est un document écrit qui regroupe les règles de vie d’une copropriété, avec les droits et les obligations de tous les copropriétaires concernant :

  • L’usage des parties communes et privatives
  • La destination et état de division de l’immeuble
  • La répartition et calcul des charges et quotes-parts

Tout le monde peut-il demander une modification du règlement de copropriété ?

Oui, tous les copropriétaires sont en droit de présenter une révision du règlement d’un immeuble auprès du syndic de copropriété ou du conseil syndical. La demande sera présentée lors de l’assemblée générale puis soumise au vote.

Comment se déroule la modification des règles d’un immeuble ?

L’assemblée générale inscrit à l’ordre du jour la modification. Selon sa nature, la révision est soumise au vote à majorité, à double majorité ou à l’unanimité. Ensuite, la modification du règlement doit être communiquée et transmise à tous les copropriétaires et locataires. Elle ne sera effective que lorsque le notaire, le géomètre-expert ou l’avocat désigné aura effectué l’action officielle de modification dans le fichier immobilier de la ville.

La modification du règlement doit-elle être respectée par tous ?

Oui, tous les copropriétaires sont tenus de respecter les nouvelles règles de l’immeuble. En cas de non-respect, c’est au syndic de faire valoir le respect du règlement. Des recours judiciaires sont possibles pour les cas où les troubles persisteraient.
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