Vivre en copropriété

Comment changer de syndic en 5 étapes ?

Publié le 02/09/2021

vote à mains levées pendant une assemblée

Vous souhaitez changer de syndic de copropriété et vous avez besoin d’aide concernant les démarches ? Nexity vous indique les 5 étapes à suivre !

Au sommaire

Pourquoi changer de syndic de copropriété ?

Les missions du syndic de copropriété vis-à-vis de la copropriété sont diverses :

Gestion administrative
Gestion financière (collecte des charges et comptabilité)
Soin et entretien de l’immeuble
Représentation des copropriétaires dans les actions en justice

Cependant, il peut arriver que les copropriétaires expriment l’envie de changer de syndic en cours de mandat parce qu’ils ne sont pas pleinement satisfaits des prestations fournies :

Mauvaise gestion des finances ou manque de transparence
Délais de réponse trop longs et mauvaise réactivité
Honoraires trop élevés pour les services rendus

Bon à savoir

La loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis rend obligatoire le recours à un syndic de copropriété. Vous conservez cependant le choix de votre syndic : il peut être professionnel, bénévole ou coopératif.

Quand peut-on changer de syndic ?

En règle générale, le mandat d'un syndic de copropriété dure entre un et trois ans. L'AG doit se prononcer sur le renouvellement ou non du syndic lorsque son mandat arrive à échéance. C'est alors le bon moment pour changer de syndic de copropriété !

Est-il possible de changer de syndic en cours de mandat ?

C'est tout à fait possible. En effet, en cas de faute du syndic, la loi de 1965 prévoit une possibilité de révoquer le contrat du syndic pendant l'assemblée générale des copropriétaires.

Le saviez-vous ?

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>> Lisez également : Le rôle du syndic de copropriété

La procédure pour changer de syndic de copropriété en 5 étapes

Étape 1 : Les critères pour choisir un bon syndic

Pour choisir le bon syndic de copropriété, vous devez commencer par définir si vous souhaitez faire appel à un syndic professionnel ou non professionnel :

Le syndic professionnel est une profession réglementée qui offre des garanties financières. Il détient toutes les compétences et qualifications nécessaires à la gestion d’une copropriété, avec pour seul reproche des honoraires parfois prohibitifs.
Le syndic bénévole ou coopératif se contente généralement du remboursement de ses frais réels et justifiés, et de la prise en charge de la prime d’assurance responsabilité civile. Son coût est donc moindre, voire nul. À l’écoute des copropriétaires, un syndic non professionnel peut néanmoins montrer quelques lacunes comptables, juridiques ou financières.

Ensuite, un changement de syndic réussi nécessite que vous réfléchissiez à 3 critères :

Le type de copropriété : pour être efficace, il faut que le syndic choisi soit familier avec la nature des immeubles pris en charge et qu’il s’occupe de copropriétés similaires.
Le nombre d’immeubles : afin qu’il puisse vous consacrer suffisamment de temps, nous vous conseillons de changer pour un syndic qui ne s’occupe pas de plus de 25 immeubles (soit 1 000 lots). Si votre choix se porte vers un changement de syndic bénévole en copropriété, vous ne devriez pas rencontrer de problème.
La rotation du personnel : ce critère s’applique aux syndics professionnels, car une haute rotation des gestionnaires en poste reflète souvent une charge de travail trop élevée.

Étape 2 : La mise en concurrence du syndic de copropriété

Pour choisir un syndic de copropriété, vous devez commencer par établir une liste de candidats potentiels et étudier leurs propositions. La mise en concurrence d’un syndic permet de comparer chaque prestation fournie et les projets de contrats.

Cette étape de mise en concurrence doit être réalisée par le conseil syndical avant la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette démarche ne s’improvise donc pas, et doit être effectuée jusqu’à 1 an et demi avant le changement de syndic.

Il est néanmoins possible de sauter cette étape si la copropriété ne possède pas de conseil syndical ou que l’assemblée générale de l’année précédente vote à la majorité absolue de ne pas mettre en concurrence les propositions de syndic.

Bon à savoir

La loi Alur sur le changement de syndic a mis en place un contrat type comprenant les prestations de gestion courante incluses et les prestations particulières entraînant un coût supplémentaire. Pensez donc bien à vérifier que le contrat proposé est bien conforme et qu’il ne contient pas de “clauses nouvelles” !

Étape 3 : L’assemblée générale de copropriété

Pour vous assurer de la bonne réalisation du contrat de syndic de copropriété, vous devez placer le syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre syndic actuel stipulant:

Le projet de résolution « Désignation d’un syndic »
La liste des différents contrats de syndic retenus en annexe
Le projet de résolution « Révocation du syndic » avec le détail des fautes et erreurs entraînant la rupture du contrat de syndic

Convoquez ensuite tous les copropriétaires. Si possible, demandez une confirmation de réception par e-mail pour être certain que le changement de syndic de copropriété sera bien abordé lors de l’assemblée générale.

Étape 4 : Le vote pour changer de syndic

Afin de procéder au changement de syndic de copropriété en cours de mandat ou en fin de mandat, vous devez voter à la majorité des voix de tous les copropriétaires :

La majorité est atteinte : le syndic qui remporte la majorité des voix est élu.
La majorité n’est pas atteinte : si l’un des syndics a obtenu au moins un tiers des voix, un second vote a lieu. Il ne tient alors compte que des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Bon à savoir

Pour éviter l’éparpillement des voix, nous vous recommandons de ne proposer qu’un ou deux projets de syndics concurrents. Choisissez également un lieu neutre et nommez un copropriétaire comme secrétaire de séance : cela permet d’éviter que le syndic actuel essaye d’entraver le bon déroulement de l’assemblée générale s’il n’est pas renouvelé !

Étape 5 : La transition avec un nouveau syndic

La procédure de changement de syndic se conclut après le vote, et l’élection d’un nouveau contrat vaut révocation de l’ancien : le mandat de votre syndic actuel est terminé.

La transmission des documents après changement de syndic, ainsi que des fonds, doit s’effectuer dans le mois qui suit l’AG.

Ensuite, il faut généralement compter entre 1 et 2 mois pour que le nouveau syndic élu soit opérationnel à 100 %.

Y a-t-il des frais de changement de syndic ?

Non, la loi stipule bien que le syndic sortant n’est pas en droit de réclamer des honoraires supplémentaires afin de couvrir la transmission des documents et des archives. Ne vous laissez donc pas abuser par le syndic sortant si celui-ci vous réclame des frais !

En résumé

Comment changer le syndic de copropriété ?

Définir les critères auxquels votre syndic doit répondre en fonction de vos besoins
Mettre en concurrence les syndics de copropriété
Convoquer l’assemblée générale des copropriétaires
Voter le projet de contrat d’un nouveau syndic
Accueillir le syndic élu

Quelle est la procédure d’un changement de syndic ?

Vous devez vous assurer d’avertir le syndic de copropriété actuel en bonne et due forme, par lettre recommandée avec accusé de réception et avant de convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale. Précisez bien les mentions « Désignation d’un syndic » et « Révolution du syndic » pour que le vote soit à l’ordre du jour. Cela vous évitera tout désagrément juridique. Procédez ensuite à un vote à la majorité des copropriétaires.

Comment dissoudre un syndic de copropriété ?

Avec la loi de 1965, vous devez obligatoirement faire appel aux services d’un syndic de copropriété. Vous ne pouvez donc pas le dissoudre totalement, mais vous êtes en droit de choisir le syndic qui régira votre copropriété.