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Les charges de copropriétés : définition et répartition

personnes assises en cercle

Vous habitez en copropriété ? Chaque copropriétaire a l’obligation de participer au financement des dépenses engendrées par la copropriété : conservation, entretien, administration des parties communes, services collectifs et éléments d’équipements communs.

Le budget prévisionnel et les charges de copropriété

Selon les articles 10 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire a l’obligation de participer aux dépenses relevant de l’entretien, de la conservation et de l’administration des parties communes, des services collectifs et des éléments d’équipement commun de la copropriété. Ces dépenses, partagées entre les copropriétaires, représentent les charges de copropriétés. Celles-ci peuvent être générales ou spéciales, selon leurs destinations, et font alors l’objet d’une répartition différente.

Le montant des charges dues par chaque copropriétaire est fonction du budget prévisionnel. Celui-ci, réalisé par le syndic en concertation avec le conseil syndical, permet de planifier les dépenses courantes de la copropriété pour l’année à venir. Ce budget est soumis au vote durant l’assemblée générale annuelle des copropriétaires et fait l’objet de versements de provisions (généralement trimestriels) sur charges.

Les charges de copropriété et les dépenses exceptionnelles

Certaines dépenses n’entrent pas dans le budget prévisionnel. Il s’agit des travaux urgents et des travaux non inscrits dans le budget ou qui sont à destination des éléments d’équipement communs (hors maintenance). Ces dépenses font l’objet de versements de provisions sur charges « hors budget provisionnel ». Mais au côté des provisions sur charges, le syndic peut exiger le versement d’avances sur travaux destinées à budgétiser des travaux (d’entretien ou de conservation) à venir, mais non encore décidés. Les avances sur travaux sont récupérables en cas de vente d’un lot, contrairement aux provisions sur charges.

Charges de copropriété : les charges générales et leur répartition

Les charges générales sont destinées à couvrir les dépenses d’entretien, de conservation et d’administration de l’immeuble.

Il s’agit plus particulièrement, pour ce qui concerne les charges d’entretien :

  • De l’achat de produits ménagers ou du paiement des prestations destinées au nettoyage et au maintien de la propreté des parties communes ;
  • De l’enlèvement des ordures ménagères et de l’achat de poubelles ;
  • De l’achat et de l’entretien des compteurs d’énergie (eau, gaz, électricité) ;
  • De l’entretien des espaces verts.

Les charges de conservation sont destinées à régler les petites et grosses réparations sur le gros œuvre, c’est à dire :

  • Les entrées, halls et locaux communs ;
  • Les canalisations et réseaux (hors colonnes montantes électriques) ;
  • Les escaliers ;
  • Les têtes de cheminées et la toiture ;
  • Les gros murs ainsi que la façade.

Les charges d’administration sont collectées pour couvrir :

  • Le salaire du gardien, charges sociales comprises ;
  • Les honoraires du syndic ;
  • Les contrats d’assurance incendie ;
  • Les taxes d’enlèvement des ordures ménagères ;
  • Les frais de tenue des assemblées générales.

Ces charges générales sont réparties entre les copropriétaires, au prorata de la valeur privative de leur lot. C’est ce qui se nomme la quote-part. Celle-ci est calculée en « tantièmes » de copropriété, selon la consistance, la superficie et la situation de chaque lot. La quote-part est notifiée dans le règlement de copropriété.

Bon à savoir

En application de la loi Élan (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018), et d’ici le 23 novembre 2020, toutes les colonnes montantes électriques des copropriétés seront la propriété du réseau public de distribution d’électricité (sauf en cas d’opposition des copropriétaires). Les travaux d’entretien et de rénovation incombent donc à ce dernier et aucun paiement de charges ne peut être demandé aux copropriétaires pour ceux-ci.

Définition et répartition des charges spéciales de copropriété

Les charges spéciales sont les charges destinées à couvrir les dépenses d’entretien et de fonctionnement des équipements communs et services collectifs de l’immeuble en copropriété, tels que :

  • Les interphones et les systèmes d’ouverture des portes ;
  • Les ascenseurs ;
  • L’eau froide ;
  • Les antennes collectives et les équipements de raccordement à la télévision câblée ;
  • Le vide-ordure ;
  • Le chauffage et l’eau chaude sanitaire…

Contrairement aux charges générales, le montant de ces charges spéciales est réparti entre tous les copropriétaires en fonction de « l’utilité » de l’équipement pour chaque lot. Par exemple, les charges d’ascenseur ne sont pas imputables aux copropriétaires du rez-de-chaussée d’un immeuble, sauf si cet équipement dessert également le sous-sol et permet d’accéder aux caves ou aux garages. De plus, le paiement des charges spéciales n’est pas corrélé à l’usage effectif de l’équipement. Il suffit que le copropriétaire ait la possibilité de l’utiliser.

Bon à savoir

La loi n° 2015-992 du 17 aout 2015 (dite loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte) a imposé la mise en place obligatoires d’appareils de mesure individuels pour le chauffage collectif des immeubles en copropriété. Ces équipements permettent l’individuation des frais de chauffage au prorata de la consommation personnelle avec en plus un pourcentage (généralement à hauteur de 30 % du total des frais) de frais communs répartis entre tous les copropriétaires. À noter que les copropriétés peuvent être exonérées de cette obligation en cas d’impossibilité technique ou de coûts de travaux d’équipement jugés trop importants pour la copropriété.

Le paiement et le recouvrement des charges de copropriété

Le recouvrement des charges de copropriété se fait en fonction du budget prévisionnel voté en assemblée générale. Pour cela, le syndic procède à un appel de fonds par lettre simple indiquant le montant de la somme exigible. Cet appel de fonds a généralement lieu à chaque début de trimestre (ou semestre, selon la décision de l’assemblée générale). Si besoin, une régularisation sur charges est effectuée à la fin de l’année comptable. Cette dernière est réalisée après l’approbation des comptes par l’assemblée générale.

À noter qu’il est possible pour les copropriétaires de refuser d’approuver les comptes annuels s’il s’avère que certains frais ont été surfacturés par le syndic ou que ce dernier ne fournit pas les pièces justificatives nécessaires à la vérification.

En cas de non-paiement d’une provision sur charges, le syndic envoie une mise en demeure au copropriétaire concerné. Celui-ci dispose alors de 30 jours pour régulariser la situation. Si cette régularisation n’a pas lieu dans le délai imparti, le syndic peut alors exiger le paiement de la totalité des charges annuelles. Pour cela, il peut saisir le tribunal de grande instance et demander, en sus, au copropriétaire incriminé, le paiement des frais de recouvrement et de justice.

Bon à savoir

Depuis le 1er janvier 2017, et en application de l’article 58 de la loi Alur, la constitution d’un fonds travaux est obligatoire dans les copropriétés de plus de 10 lots. Différent de l’avance sur travaux, ce fonds travaux doit représenter 5 % du budget prévisionnel de l’année et est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Il a pour but de financer les travaux obligatoires ou qui s’inscrivent hors budget prévisionnel. Le montant de la cotisation de chaque propriétaire est défini par la quote-part de son lot. Une dispense est possible, si, et seulement si, le diagnostic technique global (DTG) ne fait état d’aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir. Cette dispense n’est donc valable que durant 10 ans. Tout comme les provisions sur charges, et contrairement aux avances sur travaux, les abondements au fonds travaux ne sont pas récupérables en cas de vente d’un ou de plusieurs lots.

La modification de la répartition des charges de copropriété

Si la répartition des charges telle qu’elle est fixée par le règlement de copropriété ne convient plus, il est possible de la modifier. Pour cela, deux solutions :

  • La modification en assemblée générale : cet acte doit être ratifié par un vote à l’unanimité ou à la majorité si ce sont des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition décidés par l’AG qui l’ont rendue nécessaire (art. 11 de la loi du 10 juillet 1965) ;
  • La modification par le tribunal de grande instance : à la demande d’un copropriétaire, le tribunal de grande instance peut modifier cette répartition si le règlement présente une clause de répartition non conforme (art. 12 de la loi du 10 juillet 1965) ou s’il existe une distorsion dépassant 25 % entre deux lots d’une valeur identique (art. 43 de la loi du 10 juillet 1965).
À retenir

Le recours au tribunal pour une modification de la répartition des charges est possible dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété. Toutefois, en cas de vente d’un lot, le nouveau copropriétaire dispose de deux ans à partir de la signature de l’acte d’achat pour intenter ce recours.

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