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Comment calculer les tantièmes dans une copropriété ?

homme travaillant sur ordinateur et calculatrice

Les lots de copropriété sont associés à un calcul de tantième. Nexity vous explique en quoi consistent les tantièmes et comment ils sont calculés !

Tantième et millième de copropriété : qu’est-ce que c’est ? 

Les copropriétés sont divisées en millièmes de parts, qui peuvent être exprimées sous forme de tantièmes de copropriété dans les immeubles composés de beaucoup de lots. Couramment utilisés en immobilier, les tantièmes représentent la proportion d’une grandeur :
  • Chaque immeuble est divisé en plusieurs lots (c’est la grandeur initiale)
  • Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part pour les parties communes : cette quote-part est exprimée en tantièmes.
  • Un tantième de copropriété exprime donc la part de l’immeuble possédé par chaque copropriétaire (c’est la proportion)
  • Le calcul des tantièmes de chaque propriétaire permet de déterminer le montant des frais de copropriétés qu’il devra verser : plus la part est élevée, plus le pourcentage des charges à régler le sera également.
  • Le tantième distingue les charges générales (conservation, entretien et gestion des parties communes) aux charges liées aux équipements collectifs et aux services communs. Le calcul de la quote-part peut donc varier entre les tantièmes généraux et les tantièmes de copropriété.

À quoi sert le calcul des tantièmes de copropriété ? 

Déterminer la division des charges de copropriété parmi les copropriétaires 

L’entretien et l’administration des parties communes sont financés par les charges générales. Il s’agit de frais de copropriété grâce auxquelles les copropriétaires remboursent les frais avancés par le syndic pour les différentes prestations de nettoyage de la copropriété.
Les tantièmes servent à calculer la hauteur de la participation financière de chaque copropriétaire. Prenons un exemple pour deux résidents payeurs :
 
Réfection et rénovation de l'immeuble 8 000 € 
Tantièmes des parties communes  10 000 € 
Tantièmes du résident A 700 €
Tantièmes du résident B  550 €
 
Le copropriétaire A obtient une quote-part des charges de 560 euros grâce au calcul : (8 000*700) / 10 000. Le copropriétaire B obtient une quote-part des charges de 440 euros grâce au calcul : (8 000*550) / 10 000. Chaque propriétaire d’un lot devra donc verser des frais de copropriété selon la hauteur de sa quote-part en tantièmes.

Définir le nombre de voix de chaque copropriétaire pour les votes de l’AG

En fonction des tantièmes détenus par un copropriétaire, le pourcentage de ses voix à l’assemblée générale peut varier. Reprenons le même exemple que dans le paragraphe précédent.
 
Réfection et rénovation de l'immeuble 8 000 € 
Tantièmes des parties communes  10 000 € 
Tantièmes du résident A 700 €
Tantièmes du résident B  550 €
 
 
Le pourcentage de voix détenues par A est alors défini par le calcul suivant : (700*100) / 10 000, ce qui donne 7 % des voix. Le pourcentage de voix détenues par B est quant à elle défini par le calcul suivant : (550*100) / 10 000, ce qui donne 5,5 % des voix. Lors des votes de l’AG, la position de A aura donc plus de poids dans la balance que la position de B.
Plus les tantièmes relatifs à un lot sont élevés, plus le propriétaire de ce lot bénéficiera d’un plus grand nombre de voix.

Comment est réalisé le calcul du tantième de chaque copropriétaire ?

Puisqu’il s’agit d’un calcul un peu technique, il est généralement réalisé par un géomètre-expert ou par un notaire (ou autre professionnel compétent). La méthode de calcul et l’attribution des tantièmes dépendent de :
  • La consistance : est-ce qu’on parle d’une place de parking, d’une chambre, d’une cave ou bien d’un appartement ?
  • La superficie : le nombre de mètres carrés ou la surface utile de chaque lot
  • La situation des lots : exposition, tranquillité, etc.
  • Les aménagements : pour le bien-être et le confort, comme une terrasse ou un balcon
  • La comparaison de chaque lot les uns par rapport aux autres
Bon à savoir
Les tantièmes de copropriété sont régis par l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 qui stipule que “Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.”

Où consulter le résultat des calculs de tantième ?

La méthode de calcul d’un tantième de copropriété et les critères retenus doivent figurer dans le règlement de l’immeuble, document de base obligatoire pour l’organisation de la copropriété. La précision du détail du calcul n’est cependant pas obligatoire.
Le règlement de copropriété stipule donc de l’état de répartition des charges, que ce soit pour les charges générales ou les charges spéciales. Le tout permet de définir ensuite les quotes-parts pour chaque lot et donc pour chaque copropriétaire.
Le résultat du calcul de tantième d’un lot est donc accessible à tous les propriétaires. Il leur suffit de consulter ce texte de référence afin de connaître les tantièmes associés à chacun de leur lot.

Est-ce possible de demander la modification des tantièmes de copropriété ?

Pour commencer, tout copropriétaire a l’obligation de payer les frais de copropriété, et ce même s’il n’utilise pas son lot ou l’ascenseur. Les charges de fonctionnement resteront inchangées. Puisque la manière de calculer les tantièmes est inscrite dans le règlement de la copropriété, toute modification peut uniquement être demandée lors de l’assemblée générale : le vote doit être à l’unanimité des copropriétaires.
La modification des tantièmes est possible dans plusieurs situations :
  • Division d’un lot : suite à une vente d’une partie ou du lot complet
  • Changement de l’usage d’un lot : par exemple si l’un des copropriétaires se lance dans l’exercice d’une profession libérale
  • Vente d’une partie commune : vente à un copropriétaire ou à un tiers
  • Travaux : travaux décidés par le syndic de copropriété qui impacte la répartition des charges
  • Erreurs de calcul : l’erreur doit être corrigée par vote à l’unanimité lors de l’AG

En résumé 

Quelle est la différence entre tantième et millième ?

Les tantièmes et les millièmes représentent la même chose, mais dans des proportions différentes. Ce sont des parts de la copropriété exprimées en millièmes pour les immeubles avec peu de lots, et en tantièmes pour les copropriétés avec plus de 20 ou 30 lots.

Quelle est la fonction des tantièmes ?

Le calcul des tantièmes remplit deux fonctions principales :
  • Diviser les charges de copropriétés parmi les propriétaires grâce à l’utilisation des quotes-parts
  • Définir le nombre de voix dont disposera chaque copropriétaire lors des votes de l’assemblée générale

Comment se calculent les tantièmes ?

Le calcul de tantième est généralement effectué par un notaire ou un géomètre-expert, et repose sur des critères comme :
  • La consistance du lot
  • La superficie ou la surface utile du lot
  • La situation du lot
  • Les aménagements extérieurs ou conforts du lot
  • La comparaison entre chaque lot

Quelle est la procédure pour une modification des tantièmes de copropriété ?

Il est possible de faire appel concernant la répartition des parts des charges dans certains cas :
  • Changement d'usage d'une partie privative
  • Division d'un lot de copropriété suivie d'une vente
  • Réaliser de travaux, acte d'achat ou vente de la part du syndic
  • Erreur de calcul
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