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Vivre en copropriété

L'assemblée générale de copropriété

Publié le

vote à mains levées pendant une assemblée

L’assemblée générale des copropriétaires est organisée à l’initiative du syndic, au moins une fois par an. Elle permet aux propriétaires-bailleurs et aux propriétaires-occupants de faire le point sur les comptes, les travaux en cours, de voter la réalisation de nouveaux travaux… Retour sur ses règles et son mode de fonctionnement !

L’assemblée générale : une obligation pour les copropriétés

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en copropriété, et avez des suggestions concernant le bon fonctionnement de votre copropriété ? L’assemblée générale des copropriétaires est le moment idéal pour vous exprimer.

Cette instance, convoquée au moins une fois par an, doit, en principe, se dérouler en présence de l’ensemble des copropriétaires. Toutes les décisions indispensables au bon déroulement de la vie pratique de la copropriété y sont étudiées et soumises au vote des copropriétaires.

Convocation et ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété

La convocation écrite est adressée à chaque copropriétaire, et doit mentionner la date, l’heure et le lieu de l’assemblée générale, ainsi que l’ordre du jour. Elle précise également les modes de consultation des diverses charges de copropriété, et doit être accompagnée de pièces justificatives telles qu’un budget prévisionnel ou des devis de travaux.

Selon la loi, l’ordre du jour doit aussi répertorier les points à étudier et les décisions à voter lors de l’AG. Les décisions ne figurant pas sur l’ordre du jour peuvent être certes débattues durant la réunion, mais ne pourront faire l’objet d’un vote.

Assemblée générale : composition et déroulement

L’assemblée générale est composée des copropriétaires souhaitant être présents, ou de leurs mandataires et du syndic de copropriété. Ce dernier prend en charge le secrétariat de la séance ; un président et des scrutateurs sont désignés en début de réunion parmi les copropriétaires.

Les copropriétaires doivent ensuite voter chaque point inscrit à l’ordre du jour. Un procès-verbal de décisions est établi au cours de l’assemblée. Il doit être signé en fin de séance par le président de séance et les scrutateurs. Le syndic est, enfin, tenu d’envoyer une copie du procès-verbal de l’assemblée générale à chaque copropriétaire dans les deux mois suivant la date de l’assemblée.

Bon à savoir

L’assemblée générale des copropriétaires doit obligatoirement avoir lieu au moins une fois par an. Elle peut se dérouler plusieurs fois dans l’année, notamment en cas de travaux urgents à réaliser au sein de la copropriété.

L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE : QUELLE EST SA COMPOSITION ?

L’assemblée générale est composée des copropriétaires souhaitant être présents, ou de leurs mandataires et du syndic de copropriété.
Bon à savoir
Si vous ne pouvez pas vous rendre à l'assemblée générale de votre copropriété, vous pouvez donner mandat à tout autre personne pour être représenté, “que ce dernier soit ou non membre du syndicat”. La délégation de vote est limitée à trois par mandataire. Vous devez impérativement donner votre mandat par écrit, avec ou sans instruction de vote.

L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE COPROPRIÉTÉ : QUEL DÉROULEMENT ?

Réunir l’assemblée générale des copropriétaires ne s’improvise pas. De la convocation à la signature du procès-verbal, en passant par la construction de l’ordre du jour, quelles sont les étapes pour son bon déroulement ? 

L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE COPROPRIÉTÉ : LA CONVOCATION

La convocation de l’assemblée générale est la première étape du processus. Elle doit être adressée à chaque copropriétaire, par courrier avec accusé de réception, au moins 21 jours avant la tenue de la réunion de copropriété.
La convocation peut être à l’initiative :
  • du syndic de copropriété : il est tenu de le faire au moins une fois par an
  • du président du conseil syndical (si le syndic ne donne pas suite à la mise en demeure de convoquer une AG)
  • des copropriétaires eux-mêmes. Mais dans ce cas, ils doivent alors représenter au moins ¼ des voix de l’ensemble des copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne stipule un nombre moins élevé.
Elle comporte :
  • le lieu, la date et l’heure de la réunion de copropriété
  • un formulaire permettant le vote par correspondance
  • l’ordre du jour (voir infra)
  • les pièces annexes nécessaires à la bonne compréhension des points portés au vote (par exemple, le projet de contrats et devis pour les travaux à voter, un projet du budget...)

L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE COPROPRIÉTÉ : L’ORDRE DU JOUR

Avant la réunion des copropriétaires, un ordre du jour doit être établi : il reprend l’ensemble des questions ou des suggestions abordées et soumises au vote durant l’assemblée générale. Les questions doivent être claires et précises, et ne comporter qu’un seul élément à porter au vote.
Attention, les questions qui ne sont pas inscrites à l’ordre du jour ne peuvent pas faire l'objet d’un vote le jour de l’AG. Seule une discussion sera possible.
Bon à savoir

Vous avez le droit, en tant que copropriétaire, d’adresser une ou plusieurs questions à votre syndic en vue de l’assemblée générale. Elle(s) doi(ven)t alors être inscrite à l’ordre du jour.

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE : LE DÉROULEMENT LE JOUR J

Le jour J, l’assemblée générale de copropriété se déroule de la manière suivante.
Les copropriétaires et mandataires physiquement présents à l’AG sont d’abord invités à signer la feuille de présence. Elle sera jointe en annexe au PV de fin de séance.
Ensuite, le syndic, qui prend en charge le secrétariat de la séance, fait désigner un président de séance et des scrutateurs, parmi les copropriétaires.
 
Puis, la séance passe au vote des copropriétaires. Chaque point inscrit à l’ordre du jour est ainsi examiné, et les copropriétaires sont amenés à se prononcer en faveur ou contre la mesure proposée.
Une fois le vote terminé, un Procès-Verbal de décisions est dressé par le syndic : il reprend l’ensemble des décisions prises au cours de la séance (le résultat des votes et le décompte des voix). Il peut également mentionner les réserves émises par certains copropriétaires, lorsqu’un doute plane sur la régularité de tel ou tel vote. Par ailleurs, les votes des copropriétaires ayant votés à distance sont également pris en compte.
 
Le PV doit être signé en fin de séance par le président de séance et les scrutateurs. Le syndic est par ailleurs tenu d’envoyer une copie du procès-verbal de l’assemblée générale à chaque copropriétaire dans les deux mois suivant la date de l’assemblée.
Enfin, le syndic doit informer l’ensemble des occupants du vote en AG d’une décision ayant des répercussions sur les conditions d’occupation de l’immeuble ou sur les charges. Le plus souvent, ces décisions sont affichées dans les parties communes.
Bon à savoir

Si, dans le cadre d’une AG des copropriétaires, les règles légales d’organisation, de fonctionnement ou de vote n’ont pas été respectées, il est possible d’en contester les résultats, en déposant une assignation devant un tribunal judiciaire via un avocat.

L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE COPROPRIÉTÉ : LES RÈGLES DE  DE MAJORITÉ

Selon la nature des décisions proposées au vote lors d’une assemblée générale des copropriétaires, les règles de majorité varient.
Bon à savoir

Chaque copropriétaire a un nombre de voix équivalent à sa quote-part des parties communes (ses tantièmes), indiquée dans l’état descriptif de la copropriété. 

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE COPROPRIÉTÉ : LE VOTE À MAJORITÉ SIMPLE

Article 24 de la Loi du juillet 1965 ; les décisions basiques sont prises à la majorité simple, c'est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l'AG, ou ayant voté par correspondance.
Le vote à majorité simple peut être utilisé pour l’adoption du budget prévisionnel par exemple, mais également pour décider de travaux nécessaires pour préserver la santé des occupants...
 

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DES COPROPRIÉTAIRES : LE VOTE À MAJORITÉ ABSOLUE

Article 25 de la Loi du 10 juillet 1965 ; certaines décisions, comme la désignation et la révocation du syndic, doivent recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents).
 

RÉUNION DE COPROPRIÉTÉ : LA DOUBLE MAJORITÉ

Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; si votre copropriété souhaite modifier le règlement de copropriété (sur des points concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes), un vote à double majorité doit être organisé.
Concrètement, la mesure doit réunir pour être adoptée, la majorité des voix des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix de l'ensemble.

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE COPROPRIÉTÉ : LE VOTE À L’UNANIMITÉ

Le vote à l’unanimité est exigé pour les décisions les plus importantes, comme la suppression d’un équipement collectif (ascenseur, chauffage), ou encore la souscription d’un emprunt bancaire pour conduire des travaux sur les parties communes. 
Tous les copropriétaires doivent donner leur accord, sans exception : cela signifie que tous les copropriétaires doivent être présents, ou au moins représentés.

L'assemblée générale de copropriété expliquée en vidéo

En résumé

Qu’est-ce que l’assemblée générale de copropriété ?

L’assemblée générale des copropriétaires est une réunion, a minima annuelle, de tous les propriétaires d’un immeuble. Y sont discutées et votées des décisions concernant les parties communes de la copropriété.

Comment se déroule une assemblée générale des copropriétaires ?

L’ensemble des copropriétaires doit au préalable recevoir une convocation, indiquant le lieu, la date et l’heure de l’AG, et comportant un ordre du jour. Seules les questions inscrites à l’ordre du jour seront soumises au vote, les autres questions seront simplement débattues. Le jour J, après avoir signé la feuille de présence et désigné un président de séance ainsi que des scrutateurs, les copropriétaires passent au vote. Un procès-verbal est rédigé en cours de séance pour garder trace des décisions prises. Le contenu des résolutions est alors diffusé à l'ensemble des copropriétaires ainsi qu'au syndic.

Quelles sont les règles d’une assemblée générale de copropriété ?

Selon l’importance du sujet soumis au vote, les règles d’adoption fluctuent, d’un vote à la majorité simple pour les décisions les plus communes, au vote à l’unanimité pour les mesures les plus impactantes.

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