Vivre en copropriété
ASL : Association syndicale libre
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Saviez-vous que pour gérer les espaces communs d’un ensemble d’habitations, il existe un autre mode de gestion de biens que la copropriété : L’Association Syndicale Libre (ou ASL) ? Concernant principalement les propriétaires fonciers de maisons individuelles regroupés en lotissement, l’ASL est une solution simple et souple. Mais qu’est-ce qu’une Association Syndicale Libre ? Comment la créer ? Nexity vous propose de découvrir dans ce dossier comment fonctionne une ASL, ses statuts et ses obligations.
Qu’est-ce qu’une Association Syndicale Libre (ASL)? Définition
Une Association Syndicale Libre (ASL) est, comme son nom l’indique, une association : elle permet de regrouper tous les propriétaires fonciers d’un même ensemble d’habitations. Régi par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, ce mode de gestion s’applique aux copropriétés horizontales, c’est-à -dire aux propriétaires de maisons individuelles regroupées en lotissements.
Ces copropriétés horizontales sont à distinguer des copropriétés verticales, qui portent sur les habitations en immeuble, ou sur un regroupement d’immeuble.
Bon Ă savoir
Vous êtes propriétaire d’un bien situé dans un lotissement privé ? Vous devez créer, avec les autres colotis, une ASL pour gérer collégialement les espaces communs, dont vous détenez chacun une part.
L’Association Syndicale Libre (ASL) : à quoi sert-elle ?
Une Association Syndicale Libre (ASL) est créée par les colotis pour répondre à des missions bien spécifiques. Elle couvre principalement la gestion des espaces communs et le respect du cahier des charges de la copropriété, mais également la question des dépenses engagées pour cet ensemble de copropriétés, leur répartition et leur recouvrement.
Elle permet donc aux colotis de prendre des décisions collégialement et de les faire appliquer. L’ASL assure également un rôle de représentation des colotis devant la loi.
Dans le détail, voici les multiples missions (ou objets) qui peuvent être attribuée à une ASL, conformément à la loi (article 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004) :
- la construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages
- la réalisation de travaux de mise en valeur des propriétés
- les actions d’intérêt commun pour prévenir les risques naturels ou sanitaires ainsi que les pollutions et les nuisances ;
- les actions d’intérêt commun pour préserver, restaurer ou exploiter les ressources naturelles
- les actions d’intérêt commun pour aménager ou entretenir les cours d’eau, lacs et plans d’eau, voies et réseaux divers.
A noter que cet objet doit figurer dans les statuts de l’ASL.
L’Association Syndicale Libre (ASL) : comment la constituer ?
Tous les propriétaires en copropriétés horizontales sont autorisés à constituer une Association Syndicale Libre (ASL).
La démarche est relativement simple, mais est toutefois soumise à quelques règles incontournables :
- l’obtention du consentement écrit et unanime de l’ensemble des colotis
- la définition puis l’enregistrement des statuts de l’Association Syndicale Libre (ASL) auprès de la préfecture (voir infra)
Les lotisseurs conviennent donc des statuts de l’ASL : voici quelques conseils pour rédiger les statuts de votre Association Syndicale Libre.
Créer une Association Syndicale Libre (ASL) : rédiger ses statuts
En tant qu’association, L’ASL doit être dotée de statuts : ce sont eux qui régissent ses règles d’organisation, son fonctionnement, l’étendue de son champ d’action etc…
Contrairement aux règlements de copropriété, les statuts d’une Association Syndicale Libre ne sont pas soumis à la loi du 10 juillet 1965. Vous bénéficiez donc d’une plus grande liberté quant à leur contenu.
Les statuts de l’ASL doivent cependant comporter certaines informations pour être valides :
- la description de l’Association Syndicale Libre (nom, objet, siège, règles de fonctionnement, sa composition et le nombre de voix pour chaque membre, la composition de ses organes décisionnaires, les conditions de représentation à l'égard des tiers, les conditions de modification de son statut et de sa dissolution, la liste des immeubles compris dans son périmètre et conditions de retrait, etc.)
- le fonctionnement des assemblées générales de l’ASL,
- le budget de l’ASL (les modes de financement et de recouvrement des cotisations destinées à financer l’Association Syndicale Libre, qui dépendent des parts que possède chaque colotis.)
- les provisions
- la définition et la répartition des charges,
- ​les dispositions diverses (carences, transformations, frais, etc.).
Créer une Association Syndicale Libre : la déclaration des statuts en préfecture
En tant qu’association, une ASL est assimilée à une personne morale de droit privée. Son futur siège doit donc obligatoirement être déclaré en préfecture. De même, ses statuts doivent faire l’objet d’un dépôt légal en préfecture à leur création. Le dépôt des statuts de l’ASL en préfecture donnera lieu à une publication au Journal Officiel des Associations et Fondations d’Entreprise (JOAFE).
Pour déclarer l’ASL et déposer ses statuts, un des membres fondateurs de l’ASL doit se rendre :
- à la préfecture du département
- ou à la sous-préfecture de l’arrondissement dans lequel est situé le siège de l’Association Syndicale Libre (ASL).
Le siège de votre Association Syndicale Libre est situé dans un des vingts arrondissements de la capitale ? Vous devez vous adresser à la Préfecture de Paris.
Bon Ă savoir
La modification des statuts ou la dissolution de l’Association Syndicale Libre doivent également être déclarées en préfecture.
Que contient le dossier de déclaration en préfecture d’une Association Syndicale Libre ?
Pour que le dossier de déclaration de votre Association Syndicale Livre soit recevable en préfecture, vous devez présenter les éléments suivants :
- les statuts de l’ASL en double exemplaire
- une déclaration de chaque adhérent précisant les désignations cadastrales et la contenance de ses immeubles
- une copie du plan parcellaire des immeubles couverts par l'Association Syndicale Libre
- le formulaire prévu en vue de la publication au JOAFE
A l’issue de cette déclaration, la préfecture ou sous-préfecture vous délivrera dans les 5 jours un récépissé daté et signé.
Puis elle entamera les démarches pour qu’une annonce soit publiée au Journal officiel. Une copie de ce document (justificatif de publication) est indispensable pour pouvoir prouver l’existence et la capacité juridique de votre Association Syndicale Libre. Vous devez conserver ce document, téléchargeable en ligne, durant toute la vie de votre ASL.
Association Syndicale Libre (ASL) : quel fonctionnement ?
Les règles de fonctionnement de l’Association Syndicale Libre ne sont pas directement cadrées par la loi : il n’existe aucune disposition précise dans l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.
C’est donc aux membres de l’ASL de fixer ces règles, au travers des statuts. Les organes de gouvernance, le rôle de chacun, la répartition des pouvoirs, l’habilitation de chacun à représenter l’Association Syndicale libre à l’égard des tiers… doivent par exemple être précisés dans les statuts.
Association Syndicale Libre (ASL) : les organes décisionnaires
Bien que les règles de fonctionnement restent relativement libres, les statuts prévoient en règle générale une organisation de l’ASL en quatre organes distincts.
Association Syndicale Libre (ASL) : le syndicat
Pour gérer une Association Syndicale Libre (ASL), ses propriétaires membres élisent, selon les modalités prévues dans les statuts, certains de leurs pairs. Ces derniers sont destinés à composer le syndicat ou comité syndical.
Cet organe, obligatoire, est l’organe décisionnaire légal de l’association : ces membres sont donc amenés à prendre les décisions concernant l’ASL, lesquelles doivent être soumises au vote et obtenir la majorité du syndicat pour être adoptées.
Association Syndicale Libre (ASL) : le président
Élu par le comité syndical (ou Syndicat de l’ASL), le président a un rôle de représentation légale. C’est lui qui gère l’ensemble des propriétaires fonciers rassemblés au sein de l’Association Syndicale Libre. Il doit veiller à ce que les décisions prises par le Syndicat soient bien appliquées. Le détails de ses missions sont explicitées dans les statuts.
Association Syndicale Libre (ASL) : le directeur
Assitant le président dans la gestion de l’ASL, la fonction de directeur n’est pas systématiquement mentionnée dans les statuts. Si ces derniers le prévoient, il doit être élu par le président.
A noter qu’il est possible d’élire un organisme tiers en tant que directeur. Un syndic professionnel peut en effet occuper ces fonctions, si les statuts le permettent.
Association Syndicale Libre (ASL) : le bureau
Enfin, les statuts peuvent également prévoir l’installation d’un bureau élu, composé :
- d’un ou d’une vice-président(e)
- d’un ou d’une secrétaire
- d’un ou d’une trésorier(e)
Association Syndicale Libre (ASL) : l’Assemblée Générale Annuelle
L’ASL laisse une grande liberté d’organisation à ses membres. Toutefois, une obligation légale doit être remplie une fois au minimum chaque année : la tenue d’une assemblée générale.
Rassemblant l’ensemble des colotis, l’assemblée générale a notamment pour but :
- d’entériner certaines décision du Syndicat
- de débattre des futures orientations de l’Association Syndicale Libre
- de statuer sur les budgets et d’approuver les comptes du dernier exercice
- de procéder à de nouvelles élections le cas échéant…
Encore une fois, ce sont les statuts qui déterminent les règles de convocation, de vote (notamment en matière de quorum), de délibération…
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EN RÉSUMÉ
ASL : qu’est-ce que l’Association Syndicale Libre ?
L’Association Syndicale Libre (ASL) est mode de gestion concernant les copropriétés horizontales : elle permet aux colotis de gérer les espaces communs en copropriété, selon les modalités collégiales prévues dans ses statuts, et de faire appliquer le cahier des charges relatif à cet ensemble d’habitations.
ASL : quelles sont les étapes pour créer une Association Syndicale Libre ?
La création d’une Association Syndicale Libre (ASL) ne se fait qu’après le consentement express et écrit de l'ensemble des lotis en copropriété. Une fois cet accord acquis, l’étape la plus importante reste l’écriture des statuts de l’association : toutes les règles d’organisation et de fonctionnement de l’Association Syndicale Libre reposent en effet sur eux.
Enfin, les membres de l’ASL doivent déclarer l’association en préfecture et y déposer ses statuts.
ASL : quelles sont les obligations légales d’une Association Syndicale Libre ?
La loi accorde une grande souplesse d’organisation et de fonctionnement aux Associations Syndicales Libres, les statuts de l’ASL constituant la référence légale pour un grand nombre de sujets. Elles doivent toutefois observer deux règles :
- l’élection d’un syndicat, selon les modalités prévus dans les statuts, chargé de la gestion de l’Association Syndicale Libre
- la tenue au minimum une fois par an d’une Assemblée Générale
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