Vente en viager occupé : comment ça se passe ?

Vendre son logement en viager occupé

Le principe de la vente d'un appartement ou d'une maison en viager

La vente en viager occupé consiste pour le vendeur (créditrentier) à vendre son logement à un acheteur (débirentier) contre le versement d’une rente viagère jusqu'à son décès. À l'inverse du viager libre, il permet au vendeur de toucher un revenu tout en continuant à vivre dans votre logement. Une formule idéale pour les personnes âgées qui souhaitent compléter leur pension de retraite ! Attention toutefois car une fois l’acte de vente conclu devant le notaire, le logement n’appartient plus au vendeur même s’il garde un droit d’usage.

Une vente basée sur un aléa de durée : la condition pour acheter en viager

La vente en viager est basée sur un aléa de durée, lié à la longévité du vendeur. Les parties ne savent donc pas au moment de la signature du contrat pour quel montant le bien sera acquis, car il dépend de la date du décès du vendeur. Cet aléa est une condition de validité du contrat. Selon l’article 1975 du Code civil, la vente conclue avec un vendeur malade dont le décès interviendrait dans les 20 jours de la signature peut ainsi être annulée.

Le viager occupé, comment ça marche ?

Dans le cadre d’un viager libre, l’acheteur peut immédiatement investir les lieux. Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage sur la maison ou l’appartement sans verser de loyer. C’est seulement au décès du vendeur que le bien devient entièrement disponible à l’acheteur. 

Avantages d’une vente en viager occupé

Le versement d’un bouquet au vendeur au jour de la signature 

Le contrat de vente en viager prévoit généralement le versement d’un bouquet, une somme d’argent versée lors de la signature. Il n’est pas obligatoire et son montant est librement négocié entre les parties selon les besoins et possibilités de chacun. Le bouquet s’apparente à un apport que l'acquéreur verse au moment de l'achat. En pratique, son montant représente 20 à 30 % de la valeur vénale du bien. Cette somme est alors déduite du prix de vente du logement, faisant varier le montant de la rente viagère. Plus le montant du bouquet est élevé, moins les rentes sont importantes. 

Le paiement d’une rente viagère 

Somme versée en contrepartie de la cession du bien immobilier, la rente viagère est payée périodiquement par l'acheteur au vendeur, jusqu'au décès de ce dernier. Elle peut être versée annuellement, ou bien par mois ou trimestre. Cette source de revenus complémentaires réguliers permet au vendeur d’augmenter instantanément son pouvoir d’achat, tout en restant dans le même logement. Un montage immobilier qui favorise une retraite paisible. Pour l’acheteur, le viager présente également un avantage financier. Cela lui permet d’échelonner son paiement comme avec un crédit bancaire, sans toutefois être redevable des frais auprès d’une banque.

Le barème avantageux du régime fiscal du viager

La vente en viager ouvre droit à un régime fiscal avantageux pour le vendeur. D’une part, le bouquet viager est exonéré d’impôts. D’autre part, si la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu, le crédirentier bénéficie d’un abattement fiscal variable en fonction de son âge :

• Le vendeur viager de moins de 50 ans bénéficie d’un abattement de 30 %, seul 70 % du montant de la rente est imposable ;

• Le vendeur âgé de 50 et 59 ans voit l’abattement porté à 50 % ;

• Le vendeur âgé de 60 et 69 ans bénéficie d’un abattement de 60 %, la rente viagère étant donc imposable sur 40 % de son montant ;

• À partir de 70 ans, l’abattement est porté à 70 %, laissant donc une rente imposable seulement sur 30 % de son montant total.

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Comment calculer le prix d’une vente en viager occupé ?

Le calcul de la rente viagère occupé

La calcul de la rente viagère est assez complexe, car il faut tenir compte de l’aléa présent dans le contrat. Dans un viager occupé, il faut par ailleurs appliquer une décote correspondant au droit d'usage et d'habitation du crédirentier. Le calcul d’un prix juste pour la rente permet de projeter que l’acheteur aura intégralement payé le prix normal au moment du décès. Toutefois, l’aléa implique que la vente se fera à un prix inférieur si le vendeur meurt de façon anticipée ou à un prix nettement supérieur en cas de grande longévité. 

Les critères de calcul de la vente dans un viager occupé

Le calcul du montant de la rente d’un viager occupé repose sur de multiples critères :

• La valeur vénale du bien vendu ;

• Le transfert d’un viager occupé grevé d’un droit d'usage et d'habitation au profit du vendeur (qui opère une décote sur le prix) ;

• La négociation d’un éventuel d’un bouquet viager, déduit du montant de la rente ;

• L’espérance de vie du vendeur en fonction de son âge, de son sexe et de son état de santé.

Qui paie les charges dans un viager occupé ?

Dans une vente viagère, la répartition des charges et les modalités de paiement sont librement déterminées dans le contrat entre le vendeur et l’acquéreur. Elle est généralement calquée sur un régime locatif.

En tant qu’occupant, le vendeur doit donc payer les charges d'entretiens courants liées au bien immobilier. Cela comprend notamment les factures d'eau, d'électricité, de gaz, et les frais d'entretien comme l’enlèvement des ordures ménagères. Il reste également redevable de la taxe d’habitation.

En revanche, les charges liées aux gros travaux et à l'entretien structurel du bien (rénovation de la toiture, fondation, ravalement de façade…), ainsi que les frais de copropriété, sont généralement à la charge de l'acheteur débirentier. De même, la taxe foncière est à la charge de l'acheteur puisqu'il devient juridiquement propriétaire du bien dès la signature de l'acte authentique de vente.

Concernant le transfert de propriété, le cédant paye l’impôt sur les plus-values immobilières alors que le règlement des droits de mutation sur le prix de vente revient au cessionnaire.

Quels sont les inconvénients et les pièges d’une vente en viager occupé ?

L’aléa quant à la durée du viager

La vente en viager est fondée sur un aléa concernant la durée de vie du vendeur occupant. Il en découle une incertitude quant à la durée d'occupation et quant aux contraintes financières sur le long terme. L’acquéreur est en effet limité dans son utilisation du bien jusqu’au décès du vendeur. Le montant de la rente viagère est basé sur l’espérance de vie du crédirentier. S’il vit très longtemps, cela peut impacter l’acquéreur dans son projet d'utilisation personnelle du bien (occupation, location ou vente pour générer des revenus) et générer une contrainte financière importante à long terme.

La négligence concernant l’aspect financier

Attention à la détermination du prix, qu’il s’agisse du bouquet ou du montant de la rente. Comment bien déterminer la valeur d’un appartement ou d’une maison en viager ? Une question d’autant plus délicate lorsque le logement est vendu occupé ! Pour trouver le bon montant, faites-vous aider d’un expert immobilier ou prenez conseil auprès d’un notaire. Veillez également à prévoir une répartition détaillée des travaux et des charges.

Le risque d’annulation d’une vente en viager occupé

Attention à la régularité du paiement de la rente ! En cas de défaut de paiement, le débirentier peut demander l’annulation de la vente devant un juge. De même, comme mentionné précédemment, la vente est annulée lorsque l’acquéreur connaît la maladie du vendeur et que ce dernier décède dans les 20 jours suivant la vente. Attention enfin au risque fiscal pesant sur l’achat en viager d’un bien immobilier appartenant à un ascendant direct.