Vente d'une maison en succession, étape par étape

Les différentes étapes de la vente d'une maison en succession

La vente d'une maison en succession passe par différentes étapes, que vous devez suivre pour la vendre vite et au meilleur prix.

• Adressez-vous premièrement à un notaire afin qu'il vous remette plusieurs documents obligatoires, tel que l'acte de notoriété qui répertorie les différents héritiers de la maison. Le notaire vous délivrera également une attestation de propriété et un acte de partage.
• Réglez les droits de succession et les frais de notaire.
• Faites estimer la valeur de la maison que vous avez reçue en succession. Pour ce faire, vous avez tout intérêt à vous adresser à un professionnel : notaire ou agent immobilier. Ils connaissent le prix de l'immobilier local et peuvent ainsi fixer le prix de vente le plus juste possible.
• Faite réaliser les diagnostics techniques obligatoires.
• Rénovez la maison et remettez-la aux normes si besoin.
• Mandatez un agent immobilier pour la mise en vente : il se chargera notamment de la rédaction et de la diffusion de l'annonce, de la réalisation des visites et de la signature de la promesse de vente.

La vente d'une maison en succession avec un ou plusieurs héritiers

Si vous souhaitez mettre en vente un bien immobilier pendant une succession et que vous êtes l'unique héritier, la vente se déroule simplement. Car vous êtes la seule personne à décider de le mettre en vente.

Mais dans de nombreux cas, il existe plusieurs héritiers, comme vos frères et sœurs par exemple. La maison reçue en succession est alors automatiquement placée sous le régime dit de l'indivision.

Qu'est-ce que cela implique ? Dans une indivision, chaque héritier bénéficie des mêmes droits sur le bien, chacun en a la pleine propriété et détient une part égale sur la maison. Avant de pouvoir mettre la maison en vente, vous devez aborder cette question, car le refus de signer la vente d'une maison en succession par l'un des cohéritiers bloque la vente.

Une autre solution existe : le démembrement de propriété. Il s'agit d'un acte juridique permettant de sortir de l'indivision, en divisant la pleine propriété d'un bien immobilier en usufruit et en nue-propriété :

• l'usufruitier conserve le droit de jouissance du bien, ce qui implique qu'il peut notamment y vivre ;
• le nu-propriétaire dispose du bien, il peut donc le vendre ou le donner.

Cet acte juridique peut s'avérer indispensable si vous ne vous entendez pas sur la manière de vendre la maison ou si l'un souhaite la vendre et l'autre non.

Quels sont les frais liés à la vente d'un bien immobilier pendant une succession ?

En tant qu'héritier, vous devrez assumer différents frais pour la vente d'une maison en succession, tels que ceux liés :

• aux travaux de remise en état, d'aménagement ou d'amélioration énergétique du bien immobilier ;
• à la réalisation du dossier de diagnostics techniques obligatoires ;
• aux frais d'agence ;
• aux frais de notaire ;
• aux droits de succession.

Une succession engendre par ailleurs différents frais de notaire, car deux actes légaux doivent obligatoirement être produits.

L'attestation immobilière

L'attestation immobilière est un acte authentique que seul un notaire est habilité à vous remettre. Le document permet de transférer légalement la propriété de la maison aux héritiers. Cet acte notarié s'appuie sur une tarification précise, qui dépend de la valeur du bien. Les rémunérations du notaire varient en fonction de plusieurs tranches :

• 1,972% de la valeur du bien jusqu'à 6 500 € ;
• 1,085% de 6 501€ à 17 000 € ;
• 0,74% de 17 001€ à 30 000 € ;
• 0,542% au-delà de 30 000 €.

Le partage

Si vous décidez de sortir de l'indivision afin de vendre la maison, le notaire devra nécessairement partager le bien, en produisant pour cela le document appelé acte de partage. L'acte de partage est également soumis au paiement de frais de notaire, selon un barème dégressif qui dépend de la valeur du bien :

• 4,931% pour un bien dont la valeur n'excède pas 6 500 € ;
• 2,034% pour un bien dont la valeur se situe entre 6 501 € et 17 000 € ;
• 1,356% pour un bien dont la valeur se situe entre 17 001 € et 60 000 € ;
• 1,017% pour un bien dont la valeur dépasse 60 000 €.

À ces frais s'en ajoutent d'autres tels que des frais d'enregistrement et de publicité foncière pour 2,5% ainsi qu'une contribution de sécurité immobilière pour 0,10%.

Que faire en cas de refus de signer la vente d'une maison en succession ?

Si vous ne parvenez pas à vous entendre avec les autres héritiers sur la vente de la maison reçue en succession, vous avez la possibilité d'y remédier.

Depuis 2007, la réforme de la législation en matière de succession permet de ne pas rester en situation de blocage en cas de désaccord au sujet de la vente d'une maison reçue en succession. L'accord de l'ensemble des héritiers n'est plus indispensable, seule la majorité des 2/3 suffit à présent.

Pour cela, adressez-vous à un notaire et faites-lui part de votre intention de vendre le bien, dès lors que la majorité des deux tiers est atteinte. Suite à quoi, le notaire notifie dans un délai d'un mois aux autres héritiers votre intention de vendre le bien.

Si l'un des héritiers ne donne aucune réponse ou s'oppose à la vente dans un délai de trois mois suivant l'acte du notaire, vous pouvez demander à un juge de se saisir du dossier.

C'est le tribunal de grande instance (TGI) qui est compétent pour régler cette forme de litige. Le juge est en effet à même de débloquer l'indivision pour que le bien puisse être mis en vente. Dans ce cas, le juge du TGI nomme le plus généralement un notaire afin de régler la succession.

La vente d'une maison en succession : en résumé

Comment se déroule la vente d'une maison en succession ?

La vente d'une maison reçue en succession suppose de s'adresser à un notaire afin d'aborder la question de l'indivision, et le cas échéant, de sortir de l'indivision si les héritiers ne parviennent pas à s'entendre.

Quelles solutions existent en cas de blocage ?

Si les héritiers ne parviennent pas à se mettre d'accord, il est possible de mettre en vente le bien par voie de notaire dès lors que la majorité des 2/3 est atteinte.

Passé un délai de trois mois, si l'un des héritiers continue de s'opposer à la vente, un juge du tribunal de grande instance peut être saisi pour sortir le bien de l'indivision et le mettre en vente.

Quels sont les documents obligatoires pour la vente d'une maison en succession ?

La vente d'une maison en succession nécessite de produire deux actes notariés : l'attestation de propriété et l'acte de partage. Ces documents engendrent le paiement des émoluments du notaire qui prennent la forme d'un pourcentage appliqué sur la valeur du bien.

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