Comment vendre sa maison avant un divorce

Pourquoi réaliser la vente de son logement avant le divorce ?

Au moment où une procédure de divorce est engagée, le notaire désigné procède au partage des biens. Dans ce cadre, si les époux souhaitent procéder à la vente de leur maison, ils doivent s'acquitter d'un droit de partage.

Depuis le 1er janvier 2021, le montant de cette taxe a été abaissé de 2,5% à 1,8% de l'actif net et devrait normalement être révisé à nouveau au taux de 1,1% d'ici le 1er janvier 2022, retrouvant le niveau de 2011.

Pour être exonérés de cette taxe, les époux peuvent organiser la vente de leur maison avant le divorce. 

Comment réaliser la vente de son logement avant le divorce ?

Selon que vous souhaitez, ou pas, vous acquitter du droit de partage, il y a deux manières de réaliser la vente de votre logement avant le divorce. Dans tous les cas, si vous vendez avant de lancer la procédure, mieux vaut opter pour un divorce par consentement mutuel.
Ensuite, deux possibilités s'offrent à vous :

Si les époux se partagent le produit de la vente

La mention de la vente sur un acte : dès lors, que la vente de la maison est mentionnée dans un acte notarié ou dans la convention de divorce, le droit de partage est considéré comme dû, même si la transaction a eu lieu avant. Le taux légal s'appliquera sur l'actif net, c'est-à-dire le montant du bien moins les dettes (par exemple, lorsqu'un prêt est encore en cours de remboursement).

Le partage verbal : Si les deux époux concrétisent la vente de leur maison avant le divorce, mais ne mentionnent pas cette cession dans la convention de divorce, on considère alors qu'il y a eu un partage verbal. Dans ce cas, le droit de partage n'est pas applicable. Il faut toutefois veiller à ce qu'aucune mention ne soit faite de cette vente, au risque de tomber sous le coup d'un redressement.

Si l'un des époux souhaite vendre sa part à l'autre

Dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel, un des époux peut souhaiter garder la maison commune et racheter la part de son conjoint. Cette vente particulière, appelée « rachat de soulte », peut donc s'opérer avant le divorce. Une opération complexe qui prend en compte plusieurs paramètres (répartition du bien, remboursement du prêt, valeur du bien) et nécessite de vérifier, notamment, si l'acheteur a la capacité financière pour prendre en charge le montant de la vente avant divorce.

Vente avant divorce : les conseils à suivre

Privilégier le consentement mutuel

Dans une situation difficile comme le divorce, réaliser la vente du bien immobilier avant la fin de la procédure comporte des risques, notamment celui de se précipiter pour céder un bien au-dessous de sa valeur marchande.

Le divorce par consentement mutuel permet aux époux de prendre le temps d'élaborer ensemble une stratégie de vente avant que la séparation ne soit actée et de fixer les règles de la répartition dans un climat apaisé. Il permet aussi de tirer un maximum de bénéfice de la vente.

Ne pas dévoiler les motivations de la vente

Dans le cadre d'une vente immobilière, les acheteurs sont à l'affût de la moindre information qui leur permettrait de négocier le prix à la baisse. S'ils sont au courant que les propriétaires souhaitent réaliser la vente de leur bien avant leur divorce, ils peuvent être tentés de profiter de la situation d'urgence dans laquelle le couple se situe. Mieux vaut donc ne rien dévoiler de ses motivations pour s'assurer de réaliser la meilleure vente possible.

En résumé

Quels avantages y a-t-il à réaliser une vente avant le divorce ?

Le principal avantage d'une vente avant divorce est de ne pas avoir à régler le droit de partage qui s'applique dans le cadre de ce type de procédure et s'élève à 1,8% de l'actif net (montant de la part du bien, moins les dettes).

Quelle est la procédure à suivre ?

La vente d'un logement avant divorce ne diffère pas d'une vente classique. C'est lorsque la procédure de divorce est engagée que les époux doivent être vigilants : si la vente du bien est mentionnée d'une manière ou d'une autre dans la convention de divorce, les droits de partage sont considérés comme dû, quoi qu'il arrive. Si la vente n'est mentionnée nulle part, on parle alors de partage verbal et la taxe ne s'applique pas.

Comment obtenir un bon prix de vente pour sa maison avant un divorce ?

Le divorce par consentement mutuel permet de gagner du temps et de la sérénité pour ne pas organiser la vente dans la précipitation avant la fin de la procédure. Par ailleurs, mieux vaut ne pas faire mention de votre procédure de divorce au moment de la mise en vente afin de ne pas subir des négociations à la baisse.