Vente à réméré : définition et avantages

Vente à réméré : définition

Qu'est-ce qu'une clause de réméré ?

La vente à réméré est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Le propriétaire d’un bien immobilier procède à la vente temporaire de son logement avec une faculté de rachat exclusive. Le vendeur peut ainsi continuer à occuper les lieux contre le versement d’une indemnité d’occupation : il conclut un contrat d’occupation du bien avec l’acheteur, un peu comme avec un bail de location et un loyer à payer. 

Cette transaction concerne les appartements, les maisons ou même les locaux commerciaux. Le vendeur peut exercer sa faculté de rachat du bien dans la limite fixée avec l’acquéreur, souvent entre 6 mois et 5 ans. Le montant du rachat en réméré dépend : 

• de la valeur estimée du bien ;

• des frais annexes d’acquisition (frais de vente, réparations nécessaires et dépenses réalisées sur le bien).

Vente avec faculté de rachat : pour qui ?

La vente à réméré fait partie des actes notariés peu connus des particuliers. Pourtant, c’est un montage financier qui peut être judicieux pour restructurer des dettes et assainir une trésorerie. Les personnes en surendettement peuvent éviter la saisie judiciaire de leur bien immobilier grâce à cette opération. Le réméré s’adresse surtout aux propriétaires : 

• en interdit bancaire, qui sont fichés à la Banque de France ;

• en redressement judiciaire, qui ne peuvent plus rembourser leurs prêts immobiliers ou leurs crédits de consommation.

Comment fonctionne le réméré ? 

Le prix de vente et le prix de rachat

L’investisseur fait l’acquisition du bien à un prix entre 50 et 70 % de la valeur réelle du bien immobilier. On explique cette décote par le fait que le vendeur reste l’occupant du logement et qu’il peut le racheter à tout moment (jusqu’à la fin du délai imparti). Mais cette décote est également dans l’intérêt du vendeur puisque les frais, le loyer et la marge au rachat sont calculés selon le prix de vente.

Concernant le prix de rachat, il faut savoir qu’il est souvent supérieur au prix de vente. Les deux parties le fixent au moment de la signature de l’acte de vente et l’écart de prix dépend du risque de l’opération.

Les indemnités d’occupation

Le vendeur devient alors locataire du bien et verse un loyer (l’indemnité d’occupation) au nouvel acquéreur. Le plus souvent, les deux parties contractent une convention d’occupation qui est identique à celle de la faculté de rachat. Si la vente à réméré se fait pour une durée supérieure à 3 ans, il est possible de signer un bail d’habitation ou un bail meublé.

Les frais de notaire

La vente à réméré reste une transaction immobilière, ce qui signifie qu’elle est soumise à des frais de notaire d’environ 7 % du prix de vente pour l’ancien (bien construit il y a plus de 5 ans). Si l’acquisition se fait via une société de marchands de biens et que l’investisseur s’engage à revendre dans les 5 ans, les frais de notaire peuvent être réduits à 2,5 % du prix de vente en moyenne. 

La durée de l’opération

L’article 1660 du Code civil mentionne une durée maximale de 5 ans pour la faculté de rachat. Si ce délai est dépassé, le vendeur ne peut plus racheter son bien. Mais en pratique, les contrats de vente à réméré sont généralement fixés pour une durée entre 12 et 36 mois.

Les avantages d’une vente à réméré en immobilier

Pour le vendeur

La vente en réméré présente plusieurs avantages pour le vendeur : 

• bénéficier d’un financement sans crédit pour ne pas payer d’intérêts ;

• améliorer sa santé financière et racheter son bien après un certain délai ;

• éviter la saisie de son bien grâce au déblocage de fonds et le remboursement des créanciers ;

• rester vivre dans son bien contre l’indemnité d’occupation mensuelle ;

• financer des projets sans sa banque.

Pour l'investisseur

L’investisseur bénéficie également d’une vente en réméré sur les points suivants : 

• réaliser un investissement rentable sur le court et moyen terme, avec peu de risques et une indemnité d’occupation mensuelle ;

• devenir définitivement propriétaire du bien si le vendeur n’arrive pas à racheter le logement à la fin du délai fixé avec le notaire ;

• faire l’acquisition de bien avec une décote moyenne de 10 à 40 % par rapport aux prix du marché.

Y a-t-il des risques en vente à réméré ?

L’opération de vente à réméré n’est toutefois pas dénuée d’inconvénients pour le vendeur. En effet, il faut commencer par payer des loyers au nouveau propriétaire malgré le prix reçu de la vente. C’est obligatoire pour continuer à occuper le logement. 

De plus, le vendeur perd la propriété du bien s’il n’arrive pas à réunir en temps et en heure la somme demandée dans le contrat pour le rachat du bien. Il devient alors occupant sans droit ni titre et peut se faire expulser du logement. 

On conseille donc à tout vendeur en réméré de s’assurer qu’après la vente du bien et le remboursement des crédits, il est en mesure de bénéficier d’une capacité d’emprunt suffisante pour obtenir un crédit et racheter son bien par la suite. 

Contrat de vente à réméré : dans quelles situations ?

La vente à réméré est une opération de vente qui permet d’obtenir rapidement des fonds sans passer par une banque classique, ce qui peut aider à sortir d’une situation financière compliquée ou du circuit bancaire traditionnel. 

On conseille surtout cette opération immobilière pour les personnes qui : 

• ont un besoin en trésorerie urgent ;

• désirent financer un prêt relais qui arrive à son terme ;

• souffrent d’un surendettement ;

• risquent la saisie de leur bien immobilier ; 

• sont fichées par la Banque de France ;

• veulent un apport de fonds pour la création d’une entreprise ;

• désirent répondre à un refus de rachat de crédit ;

• ont besoin de fonds pour un projet ;

• etc.

Comment investir en réméré ? Les étapes de la vente à réméré

Voici les 5 grandes étapes pour investir en réméré : 

1. La vente de votre bien immobilier : le vendeur et l’acheteur signent un contrat de vente via un acte notarié en présence des deux parties.

2. L’occupation du logement : le contrat d’occupation des lieux permet au vendeur de rester vivre chez lui, il ne peut être expulsé et le bien ne peut pas être vendu. Il paye des indemnités d’occupation.

3. Le rétablissement de l’équilibre budgétaire du vendeur : en utilisant la trésorerie dégagée par la vente, le vendeur peut rembourser ses crédits ou réaliser son projet. S’il était inscrit aux Fichiers de la banque de France, il peut se faire désinscrire et solliciter un nouvel emprunt pour racheter le logement.

4. Le rachat du bien immobilier : si le vendeur peut exercer son option de rachat prioritaire, les deux parties signent un acte de vente qui est établi devant notaire. Le prix de rachat dépend du montant dépensé par le rachat et de la marge accordée lors de la vente. 

5. La fin du délai de rachat : si le vendeur n’est pas en mesure de racheter son bien, alors l’acquéreur en devient définitivement propriétaire. Il peut alors signer un bail de location avec le vendeur ou l’expulser du logement.