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Bien vendre son logement

Vendre sa résidence principale pour en acheter une autre

Jeune couple investissant dans l'immobilier locatif avec Nexity

Vous souhaitez vendre votre maison pour en acheter une autre ? Qu’il s’agisse d’un changement de rĂ©gion, d’une envie du logement plus grand ou plus moderne, c’est une opĂ©ration assez courante sur le marchĂ© immobilier. Mais combien de temps attendre avant de vendre votre rĂ©sidence principale ? Et comment passer d’une maison Ă  une autre ? Voici quelques conseils de nos experts Nexity pour vendre sa rĂ©sidence principale avant d’en acheter une autre.

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Quand vendre son logement pour en acheter un autre ?

Vendre sa maison principale avant le nouvel achat ou simultanément

Vendre son logement avant d’en trouver un nouveau peut faire peur. Comment ĂŞtre sĂ»r de trouver Ă  se loger ? Quels frais supplĂ©mentaires vont rĂ©sulter du relogement ponctuel, le temps de rĂ©aliser l’achat du nouveau bien immobilier ? L’idĂ©al est de faire coĂŻncider la vente de la rĂ©sidence principale et l’achat du nouveau logement. On parle alors d’une opĂ©ration de vente en cascade. La vente du premier bien immobilier permet de financer l’achat du nouveau logement. Cela paraĂ®t simple, mais cette opĂ©ration demande une extrĂŞme rigueur pour faire coĂŻncider les dĂ©lais avant de signer les deux actes devant le notaire. 

Acheter son logement avant de vendre sans prĂŞt-relais

Vous avez un coup de cĹ“ur immobilier et vous avez peur qu’il vous Ă©chappe ? Impossible de passer Ă  cĂ´tĂ© d’une belle opportunitĂ© ! Soit vos fonds propres vous permettent de financer cet achat le temps de rĂ©aliser la vente de votre logement, soit il faut trouver une solution alternative. Si vous refusez le prĂŞt relais, vous pouvez conclure un contrat de prĂŞt immobilier non liĂ© Ă  la vente de votre rĂ©sidence principale. Attention nĂ©anmoins Ă  la nĂ©gociation des taux d'intĂ©rĂŞt avec la banque et des conditions de remboursement anticipĂ©. Vous pouvez Ă©galement tenter de nĂ©gocier un accord de report de paiement avec le vendeur jusqu'Ă  la vente de votre rĂ©sidence principale. Une solution qui laisse le temps de finaliser la vente de votre logement actuel, puis d’utiliser les fonds pour le paiement de votre nouvelle propriĂ©tĂ©. Ă€ dĂ©faut, il est sans doute plus prudent d’avoir recours Ă  un prĂŞt relais.

Acheter sa rĂ©sidence principale avant d’avoir vendu avec un crĂ©dit-relais 

Le prêt-relais est idéal pour résoudre le décalage de trésorerie entre l’achat et la vente d’un logement principal ! Ce dispositif permet de réaliser une transaction plus facilement grâce à un crédit de transition de courte durée. Le crédit-relais s’adresse à tous les propriétaires d’un bien immobilier, qu'ils soient investisseurs locatifs ou non. Il offre au propriétaire vendeur plus d’aisance, notamment lorsque la vente de son bien prend plus de temps que prévu.

Bon Ă  savoir

Le prêt-relais est un crédit immobilier de courte durée, conclu pour 24 mois maximum et renouvelable une fois. Il permet généralement un remboursement différé et surtout n’occasionne pas d’indemnité en cas de remboursement anticipé.

Vérifier les points indispensables avant de vendre sa résidence principale pour en acheter une autre

Estimer le prix de vente de sa résidence principale

Avec un marché immobilier en constante évolution, il est indispensable de faire estimer son bien afin de vous projeter et de connaître votre capacité d’achat pour le bien à venir. Cette estimation tient compte de critères principaux, tels que la localisation et l’environnement du bien (quartier, densité du marché immobilier, commerces de proximité, écoles, transports), son type (maison individuelle, appartement, mitoyenneté), son année de construction, ses caractéristiques (superficie, nombre de pièces, jardin, terrasse) et ses performances énergétiques. Vous pouvez par exemple utiliser un outil d'estimation en ligne pour avoir une idée de la valeur vénale de votre bien. Toutefois, pour une juste évaluation du prix de vente de votre logement, il est préférable de faire appel à un expert en agence immobilière qui tiendra compte de toutes les spécificités de votre bien.

Calculer sa capacitĂ© d’achat 

Comment élaborer un plan de financement ? Comment calculer sa capacité d’emprunt ? Rien de tel que de vendre avant d’acheter pour définir le budget disponible pour une future acquisition. À ce propos, il faut bien distinguer les notions de capacité d’achat et de capacité d’emprunt. La capacité d’achat est déterminée en fonction de votre épargne disponible (apport personnel) et du montant du prêt que vous êtes en mesure de négocier. La capacité d’emprunt désigne quant à elle le montant maximum qu’une banque peut vous prêter en fonction de votre situation personnelle. La vente de votre bien initial permet de solder le crédit immobilier en cours et ainsi d’assainir votre situation financière avant l’achat suivant. Un point important pour convaincre votre établissement bancaire.

Évaluer le coût de la transaction

Avant de conclure un contrat, prenez le temps d’évaluer l’ensemble des coûts liés à la transaction. Outre les impôts, pensez aux frais d'agence immobilière, variables en fonction de l'agent immobilier et des conditions locales du marché. Prévoyez également dans votre budget les frais exposés pour la réalisation des certificats auprès de l’urbanisme et autres diagnostics obligatoires, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ajoutez à cela les frais de notaire, comprenant les honoraires du notaire et les frais de publication des actes. Réservez enfin une petite enveloppe pour les éventuels travaux de réparation ou de mise en valeur nécessaires avant la vente

Bon Ă  savoir

Si vous avez un prêt hypothécaire en cours sur votre habitation principale, pensez aux frais de remboursement anticipé à payer si vous choisissez de le rembourser avant son échéance initiale. Ces frais varient en fonction des conditions de votre prêt et peuvent être négociables avec votre prêteur.

Un nouveau projet d'achat ?

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Quel délai pour vendre sa résidence principale ?

Combien de temps doit-on habiter la résidence principale avant la vente ?

Vous êtes libre de revendre votre appartement ou votre maison quand vous le désirez. La loi n’impose aucun délai minimum. On conseille cependant à l’acheteur d’attendre 5 ans avant de revendre son bien pour amortir les frais d’achat. En pratique, le délai moyen observé pour la revente d’un bien immobilier par un couple primo-accédant est de 7 ans. Le propriétaire attend généralement qu’une grande partie du crédit ait été remboursée pour éviter de perdre de l’argent dans l’opération.

Comment acheter une maison sans avoir encore vendu l'autre ?

Si vous ne disposez pas d’économie pour financer votre nouvel achat, il est important de rĂ©aliser une vente rapide de votre rĂ©sidence principale initiale ! Pour vendre sa maison le plus rapidement possible, il est prĂ©fĂ©rable de faire appel Ă  un agent immobilier. Vous bĂ©nĂ©ficiez ainsi d’une juste estimation du prix de vente pour votre bien, d’une bonne visibilitĂ© sur le marchĂ© immobilier et de son expertise pour convaincre les potentiels acheteurs. 

Comment ne pas payer d’impôt sur la plus-value de la vente d’une maison ?

La vente de la résidence principale est exonérée d’impôts sur la plus-value. Si vous avez déjà déménagé, pas de panique ! Vous bénéficiez de cette exonération durant un délai de 12 mois. Attention, car la vente génère toutefois des droits de mutation à régler à l'administration fiscale.

Bon Ă  savoir

Il est parfois nécessaire de trouver une location transitoire entre la sortie de l’ancien logement et l’entrée dans la nouvelle résidence principale. Au coût de la location, il faut ajouter celui d’un déménagement supplémentaire, d’un garde-meuble et l’inconfort de cette transition. C’est la raison pour laquelle certains propriétaires anticipent la vente avant l’achat.

Peut-on louer une maison qu’on vient d’acheter ?

Il est possible de louer le logement que vous venez d'acheter, notamment si vous souhaitez générer un revenu supplémentaire ou préparer votre retraite. Veillez néanmoins à vérifier les éventuelles restrictions légales et réglementaires applicables à votre bien. Une rapide analyse du marché locatif dans la région vous permettra de déterminer un loyer approprié au prix du marché. Toutefois, si vous ne souhaitez pas assurer la gestion de cette propriété, vous pouvez faire appel à un gestionnaire immobilier locatif qui s'occupera de la recherche de locataires, de la collecte des loyers et de l'entretien de la propriété.

Bon Ă  savoir

Avec une inflation autour des 6 %, les Français sont de plus en plus nombreux Ă  se tourner vers l’immobilier pour leur Ă©pargne. Ils y voient une valeur refuge pour leur retraite, notamment en plein contexte de rĂ©forme des retraites. Cela crĂ©e une forte demande pour les biens immobiliers Ă  la vente ! 

 

Vendre sa résidence principale pour en acheter une autre : ce qu'il faut retenir

Voici quelques points importants à retenir si vous envisagez de vendre votre résidence principale pour en acheter une autre :

1. Évaluez soigneusement votre situation financière et la valeur vĂ©nale de votre bien sur le marchĂ© actuel avant de prendre une dĂ©cision. 

2. Vérifiez vos options de financement pour l'achat de votre nouvelle maison, en interrogeant notamment votre banque pour connaître votre capacité d'emprunt et les conditions auxquelles vous êtes éligible.

3. Planifiez les délais de vente de votre résidence actuelle et d'achat de votre nouvelle maison. Dans la mesure du possible, il est préférable de synchroniser les deux transactions afin d’éviter des périodes transitoires coûteuses, avec notamment la recherche d’un logement temporaire.

4. Confiez votre projet à un professionnel de l'immobilier, afin de bénéficier d’une expertise et d’un accompagnement pour optimiser vos transactions.

Faut-il vendre sa résidence principale avant d'en acheter une nouvelle ?

Il est préférable de faire coïncider la vente et l'achat d’un bien immobilier. Cela permet de connaitre le prix de vente ferme de votre bien initial et d'éviter les mauvaises surprises pour le financement du nouvel achat. Mais en pratique, ce n'est pas toujours simple de synchroniser les deux opérations.

Comment acheter un bien en attendant de vendre le sien ? 

Avant d'entamer tout processus d'achat, il est important de valider votre budget. Rapprochez-vous de votre banque pour calculer combien vous pouvez vous permettre de dĂ©penser pour votre nouvel achat et discuter des options de financement disponibles comme un prĂŞt-relais. 

Pourquoi attendre 5 ans avant de vendre sa maison ? 

La loi n'impose rien mais on conseille d'attendre un délai de 5 ans avant de revendre son bien, afin d'amortir les frais liés à l'achat immobilier (frais d'agence, frais de notaire, droits de mutation...).

Que faire si je n'arrive pas Ă  vendre mon bien avant d'avoir acheter le nouveau ?  

Si vous ne parvenez pas à vendre votre bien avant d'acheter un nouveau bien, vous pouvez envisager de le louer temporairement. Une solution qui permet de continuer à couvrir vos frais tout en ayant la possibilité de vous installer dans votre nouvelle propriété.

Comment ne pas payer de plus-value ? 

La vente d'une résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value immobilière. Et dans tous les cas, vous êtes par ailleurs exonéré pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.

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