Vendre sa résidence principale pour en acheter une autre

Quand vendre son logement pour en acheter un autre ?

Vendre sa maison principale avant le nouvel achat ou simultanément

Vendre son logement avant d’en trouver un nouveau peut faire peur. Comment être sûr de trouver à se loger ? Quels frais supplémentaires vont résulter du relogement ponctuel, le temps de réaliser l’achat du nouveau bien immobilier ? L’idéal est de faire coïncider la vente de la résidence principale et l’achat du nouveau logement. On parle alors d’une opération de vente en cascade. La vente du premier bien immobilier permet de financer l’achat du nouveau logement. Cela paraît simple, mais cette opération demande une extrême rigueur pour faire coïncider les délais avant de signer les deux actes devant le notaire. 

Acheter son logement avant de vendre sans prêt-relais

Vous avez un coup de cœur immobilier et vous avez peur qu’il vous échappe ? Impossible de passer à côté d’une belle opportunité ! Soit vos fonds propres vous permettent de financer cet achat le temps de réaliser la vente de votre logement, soit il faut trouver une solution alternative. Si vous refusez le prêt relais, vous pouvez conclure un contrat de prêt immobilier non lié à la vente de votre résidence principale. Attention néanmoins à la négociation des taux d'intérêt avec la banque et des conditions de remboursement anticipé. Vous pouvez également tenter de négocier un accord de report de paiement avec le vendeur jusqu'à la vente de votre résidence principale. Une solution qui laisse le temps de finaliser la vente de votre logement actuel, puis d’utiliser les fonds pour le paiement de votre nouvelle propriété. À défaut, il est sans doute plus prudent d’avoir recours à un prêt relais.

Acheter sa résidence principale avant d’avoir vendu avec un crédit-relais 

Le prêt-relais est idéal pour résoudre le décalage de trésorerie entre l’achat et la vente d’un logement principal ! Ce dispositif permet de réaliser une transaction plus facilement grâce à un crédit de transition de courte durée. Le crédit-relais s’adresse à tous les propriétaires d’un bien immobilier, qu'ils soient investisseurs locatifs ou non. Il offre au propriétaire vendeur plus d’aisance, notamment lorsque la vente de son bien prend plus de temps que prévu.

Vérifier les points indispensables avant de vendre sa résidence principale pour en acheter une autre

Estimer le prix de vente de sa résidence principale

Avec un marché immobilier en constante évolution, il est indispensable de faire estimer son bien afin de vous projeter et de connaître votre capacité d’achat pour le bien à venir. Cette estimation tient compte de critères principaux, tels que la localisation et l’environnement du bien (quartier, densité du marché immobilier, commerces de proximité, écoles, transports), son type (maison individuelle, appartement, mitoyenneté), son année de construction, ses caractéristiques (superficie, nombre de pièces, jardin, terrasse) et ses performances énergétiques. Vous pouvez par exemple utiliser un outil d'estimation en ligne pour avoir une idée de la valeur vénale de votre bien. Toutefois, pour une juste évaluation du prix de vente de votre logement, il est préférable de faire appel à un expert en agence immobilière qui tiendra compte de toutes les spécificités de votre bien.

Calculer sa capacité d’achat 

Comment élaborer un plan de financement ? Comment calculer sa capacité d’emprunt ? Rien de tel que de vendre avant d’acheter pour définir le budget disponible pour une future acquisition. À ce propos, il faut bien distinguer les notions de capacité d’achat et de capacité d’emprunt. La capacité d’achat est déterminée en fonction de votre épargne disponible (apport personnel) et du montant du prêt que vous êtes en mesure de négocier. La capacité d’emprunt désigne quant à elle le montant maximum qu’une banque peut vous prêter en fonction de votre situation personnelle. La vente de votre bien initial permet de solder le crédit immobilier en cours et ainsi d’assainir votre situation financière avant l’achat suivant. Un point important pour convaincre votre établissement bancaire.

Évaluer le coût de la transaction

Avant de conclure un contrat, prenez le temps d’évaluer l’ensemble des coûts liés à la transaction. Outre les impôts, pensez aux frais d'agence immobilière, variables en fonction de l'agent immobilier et des conditions locales du marché. Prévoyez également dans votre budget les frais exposés pour la réalisation des certificats auprès de l’urbanisme et autres diagnostics obligatoires, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ajoutez à cela les frais de notaire, comprenant les honoraires du notaire et les frais de publication des actes. Réservez enfin une petite enveloppe pour les éventuels travaux de réparation ou de mise en valeur nécessaires avant la vente

Quel délai pour vendre sa résidence principale ?

Combien de temps doit-on habiter la résidence principale avant la vente ?

Vous êtes libre de revendre votre appartement ou votre maison quand vous le désirez. La loi n’impose aucun délai minimum. On conseille cependant à l’acheteur d’attendre 5 ans avant de revendre son bien pour amortir les frais d’achat. En pratique, le délai moyen observé pour la revente d’un bien immobilier par un couple primo-accédant est de 7 ans. Le propriétaire attend généralement qu’une grande partie du crédit ait été remboursée pour éviter de perdre de l’argent dans l’opération.

Comment acheter une maison sans avoir encore vendu l'autre ?

Si vous ne disposez pas d’économie pour financer votre nouvel achat, il est important de réaliser une vente rapide de votre résidence principale initiale ! Pour vendre sa maison le plus rapidement possible, il est préférable de faire appel à un agent immobilier. Vous bénéficiez ainsi d’une juste estimation du prix de vente pour votre bien, d’une bonne visibilité sur le marché immobilier et de son expertise pour convaincre les potentiels acheteurs. 

Comment ne pas payer d’impôt sur la plus-value de la vente d’une maison ?

La vente de la résidence principale est exonérée d’impôts sur la plus-value. Si vous avez déjà déménagé, pas de panique ! Vous bénéficiez de cette exonération durant un délai de 12 mois. Attention, car la vente génère toutefois des droits de mutation à régler à l'administration fiscale.

Peut-on louer une maison qu’on vient d’acheter ?

Il est possible de louer le logement que vous venez d'acheter, notamment si vous souhaitez générer un revenu supplémentaire ou préparer votre retraite. Veillez néanmoins à vérifier les éventuelles restrictions légales et réglementaires applicables à votre bien. Une rapide analyse du marché locatif dans la région vous permettra de déterminer un loyer approprié au prix du marché. Toutefois, si vous ne souhaitez pas assurer la gestion de cette propriété, vous pouvez faire appel à un gestionnaire immobilier locatif qui s'occupera de la recherche de locataires, de la collecte des loyers et de l'entretien de la propriété.