Bien vendre son logement

La vente en viager : comment ça fonctionne ?

Publié le 25/05/2023

signature du contrat immobilier avec couple senior

Dans un contexte peu favorable, vous cherchez à optimiser votre retraite coûte que coûte et la vente de votre bien immobilier vous semble être la meilleure solution ? Pensez à la vente en viager ! En quoi consiste cette méthode ? Quels sont ses avantages ? Grâce à notre guide, découvrez comment vendre sa maison en viager.

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Vendre sa maison en viager : définition

La vente en viager consiste à vendre votre appartement ou votre maison tout en conservant un droit d’usufruit sur le bien immobilier. Autrement dit, ce type de vente vous permet en tant que vendeur (ou crédirentiers), de disposer de revenus complémentaires tout en continuant à vivre dans votre logement. C’est une vente considérée comme normale, à l'exception des modalités de paiement qui diffèrent.

Vendre en viager est un concept intéressant et principalement employé par les personnes âgées ou les retraités. Toutefois, ce logement ne vous appartient plus : suite à la signature du contrat de vente devant notaire, le logement en question devient la propriété des acheteurs (ou débirentiers). Le débirentier, en échange du titre de propriété, est tenu de vous verser une rente jusqu’au décès du vendeur (viager sur une seule tête) ou lors du décès de la dernière personne vivante (viager sur deux têtes).

Ainsi, vendre son bien immobilier en viager est une opération qui se base sur un aléa : la longévité du vendeur. Pour que la vente soit viable, il ne faut pas que le vendeur soit malade. De même, s'il meurt dans les 20 jours suivant la date du contrat, la vente est annulée (article 1975 du Code civil).

Bon à savoir

Le viager est conclu sur deux têtes lorsque le bien immobilier est vendu par un couple. Le logement à vendre n'appartiendra définitivement à l'acheteur qu'au moment du décès du dernier des conjoints

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Vendre en viager libre ou occupé ?

Pour vendre en viager, deux solutions s’offrent à vous :

La vente en viager libre : vous ne vivez plus dans le logement vendu et l’acheteur peut investir les lieux comme bon lui semble.
La vente en viager occupé : vous continuez d’habiter le logement vendu et ce dernier ne sera entièrement disponible aux acheteurs qu’à votre décès.

Mettre sa maison en viager : quels avantages ?

Le bouquet

C’est une somme que l’acheteur vous verse lors de la signature de l’acte de vente. Le montant du bouquet est déterminé entre vous et l’acheteur en fonction de vos besoins, mais également des possibilités financières du débirentier. Cette somme versée est alors déduite du prix de vente du logement.

Ainsi, plus le montant du bouquet est élevé pour l’habitation à vendre, moins les rentes sont importantes. Cependant, il vous permet d’accéder à une somme plus ou moins élevée immédiatement. À savoir également que le bouquet n’est pas obligatoire pour vendre en viager, mais il est fortement conseillé si le vendeur est très âgé. En effet, sans bouquet, la vente pourrait être contestée en justice.

La rente

La rente viagère est la somme que l’acheteur vous verse périodiquement jusqu’au décès. Le calcul de la rente est plutôt difficile et prend en compte les critères d’évaluation du bien immobilier, mais également votre âge.

Pour vendre en viager sur deux têtes, si l’un des conjoints décède, le débirentier se doit de continuer à verser la rente au conjoint survivant. Cette rente peut être versée une fois par an, par trimestre ou par mois. Elle vous permet de percevoir des revenus complémentaires réguliers qui vous facilitent la vie et vous assurent une retraite paisible.

Le régime fiscal avantageux

Vendre en viager se révèle avantageux d’un point de vue fiscal. En effet, la vente vous permet de bénéficier d’un abattement d’imposition suivant votre âge :

rente imposable à 70 % si vous avez moins de 50 ans ;
rente imposable de 50 % entre 50 et 59 ans ;
rente imposable de 40 % entre 60 et 69 ans ;
rente imposable de seulement 30 % à partir de 70 ans.

Par exemple, une personne de 72 ans qui décide de vendre en viager perçoit une rente annuelle de 8 500 euros. Le montant imposable de sa rente sera alors de 30 % de 8 500 €, soit 2 550 €.

Quels risques pour le vendeur ?

Avant de vendre en viager, il faut également connaître les risques de cette opération. Le premier, c’est que l’acheteur soit en défaut de paiement et ne paye plus les rentes. Un vendeur peut alors se retrouver dans une situation financière difficile, et une saisie judiciaire demande du temps.

De plus, impossible de transmettre son patrimoine à ses héritiers avec une vente en viager. C’est la raison pour laquelle cette option est généralement privilégiée par les personnes sans enfants ou les ménages avec une petite retraite.

Calcul et paiement du prix du viager

Le versement du prix n’est pas instantané lorsqu’il s’agit de vendre en viager. Le prix est payé par une rente versée à vie au vendeur et potentiellement par un bouquet.

Le calcul de la rente viagère est assez complexe : il faut faire en sorte que, si l’acheteur décède à un âge cohérent avec l’espérance moyenne de vie, l’acheteur ait intégralement payé le prix normal de l’habitation en jeu. Mais cet aléa implique que si le vendeur meurt avant, l’acquéreur déboursera moins que la valeur du logement et inversement.

Pour calculer la rente et vendre au bon prix, on tient compte de l'âge du vendeur et du caractère à une ou deux têtes du viager. Les principaux critères pris en compte sont :

la nature des droits cédés (viager libre, viager occupé avec réserve du droit d'usage et d'habitation ou réserve d'usufruit) ;
l’espérance de vie du crédirentier (âge, sexe et prévisions sur son état de santé) ;
la valeur des biens vendus et leur rentabilité ;
l’existence ou non d’un bouquet et son importance (le bouquet est déduit du prix de vente et c’est uniquement le solde du prix qui est converti en rente).

>>À lire également : Comment vendre sa maison rapidement ?

Vendre sa maison en viager : qui paye les charges ?

Quand il s’agit de vendre son logement en viager, la répartition des charges est librement déterminée entre le vendeur et l’acquéreur. Il est toutefois obligatoire de faire figurer cette répartition dans l’acte de vente pour éviter tout litige.

En règle générale, l’acheteur paie les charges en viager libre. Pour un viager occupé, il prend en charge la taxe foncière. C’est souvent au vendeur de s’acquitter de la taxe d’habitation et des factures d’énergies. L’acheteur paye également les droits de mutation sur le prix de vente total tandis que le vendeur paye l’impôt sur les plus-values immobilières.

Bon à savoir

Avant de vendre, il est aussi conseillé de bien détailler et mentionner la personne en charge de payer les travaux d’entretien, les grosses réparations et les factures pour éviter les mauvaises surprises et les litiges.

Peut-on annuler un viager ?

Plusieurs cas permettent de procéder à l’annulation d’une vente en viager :

Un défaut de paiement de la rente : si l’acheteur ne paye pas les rentes en temps et en heure, le vendeur peut demander l’annulation de la vente devant un juge. Ce dernier peut aussi être saisi si le prix de vente a été sous-évalué ou si le vendeur ne se trouvait pas en pleine possession de ses capacités financières lors de la signature de l’acte de vente.
Le décès du vendeur dans les 20 jours suivant la vente : comme mentionné précédemment, la vente est automatiquement annulée si le vendeur est malade et que l’acquéreur avait conscience de cette maladie, ou s’il décède 20 jours après la vente.

Vendre en viager : ce qu’il faut retenir

Vendre en viager permet donc à de nombreux ménages de profiter d’un complément de retraite grâce à des rentes et des possibilités de défiscalisation intéressantes. Vous pouvez parfaitement rester vivre dans l’habitation jusqu’à votre décès, ce qui vous permet de vivre confortablement. Vous désirez vous lancer dans l’aventure du viager en toute sécurité ? Nexity vous aide à trouver des acheteurs fiables et solvables !

Comment se passe une vente en viager ?

Vendre en viager permet de rester à vie dans son logement en cédant la propriété à une tierce personne. Comme pour un contrat de vente immobilière classique, il faut signer devant un notaire.

L’acquéreur paye généralement une somme fixe lors de la vente (le bouquet) et verse une mensualité jusqu’au décès du vendeur (rente viagère). Le viager doit respecter un événement aléatoire, qui est le décès imprévisible du vendeur et potentiellement de son conjoint.

Comment se calcule le prix d'un viager ?

Le prix d’un viager dépend des facteurs suivants :

Le prix du bien immobilier
La nature des droits cédés
Les prévisions sur l’espérance de vie du crédirentier
L’existence ou non d’un bouquet et son montant

Qu'est-ce que la vente viager ?

Une vente en viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers contre le versement d'une rente viagère périodique. Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, qui correspond à une somme d'argent versée lors de la signature de l'acte de vente.

Quel est l'intérêt d'acheter en viager ?

La décote sur le prix de vente en viager est l'avantage majeur. Cette décote est déterminée en fonction de l'âge et du sexe du vendeur, car généralement le logement reste occupé jusqu'à son décès

Le montant du bouquet est ensuite calculé sur le prix de vente moins la décote.À titre d'exemple, un vendeur masculin de 70 ans peut bénéficier d'une décote de 50%.

Quel est l'âge idéal pour vendre en viager ?

Vendre en viager est particulièrement intéressant à partir de 70 ans.

En effet, avec le calcul viager, l'acheteur peut bénéficier d'un bouquet et d'une rente rentables, tandis que le vendeur peut obtenir des conditions de vente intéressantes.

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