Surface habitable : définition et calcul

Qu’est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation comme ceci : « La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. » 

Quelles pièces rentrent dans le calcul de la surface habitable ?

Résumons et éclaircissons ensemble cette définition : la surface habitable tient compte de toutes les pièces intérieures d’un logement dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Il ne faut pas avoir besoin de passer par l’extérieur pour accéder à ces pièces. On comptabilise donc les chambres, salons, salles à manger, cuisine, salles de bain et salle d’eau, cabinets d’aisance, buanderie, débarras, séchoirs, celliers, etc.

Qu'est-ce qui ne compte pas dans la surface habitable ?

La surface habitable d’un logement ne comprend pas : 

• les combles non aménagés ;

• les sous-sols ;

• les caves ;

• les garages ;

• les remises ;

• les terrasses et balcons ;

• les loggias ;

• les vérandas ;

• les locaux communs. 

Surface habitable et hauteur sous plafond

De plus, toutes les pièces qui n'atteindraient pas au minimum 1,80 mètre de hauteur ne peuvent pas être comptabilisées dans le calcul de la surface habitable du logement, et ce peu importe la nature des locaux en question. 

C’est particulièrement important pour les appartements construits sous les combles dans les immeubles d'habitation ou pour toutes les pièces aménagées sous les combles dans le cadre d’une maison individuelle. 

Cette exclusion vaut uniquement pour la partie de la pièce dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre : il n’est pas nécessaire d’exclure toute la pièce du calcul de la surface habitable, mais seulement la partie où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.

Le diagnostic Boutin pour la surface habitable d’une maison ou appartement

Depuis la loi Boutin de 2009 (une loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion), il faut obligatoirement mentionner la surface habitable dans un contrat de location pour un logement nu utilisé comme résidence principale. Cette mention reste optionnelle pour les locations meublées ou saisonnières. On parle donc souvent du diagnostic loi Boutin pour parler de la surface habitable. 

Combien de mètre carré habitable au minimum ?

Toujours dans l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, il est précisé qu’il faut une surface et volume habitables minimums pour les programmes de construction neufs : 

• Pour un logement de 4 habitants ou moins : 14 mètres carrés et 33 mètres cubes par habitant. 

• Pour un logement de plus de 4 habitants : 10 mètres carrés et 23 mètres cubes par habitant supplémentaire. 

Il n’y a aucune surface minimale par pièce. Toutefois, on considère souvent qu’une pièce peut servir de chambre si elle présente une surface habitable d’au moins 9 mètres carrés. 

Concernant les locations, il faut au moins une pièce principale avec une surface habitable de 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres (ou plus), ou bien un volume habitable total de 20 mètres cubes. 

Surface habitable, loi Carrez ou surface utile ?

Quelle différence entre surface habitable et surface loi carrez ?

On confond souvent la surface habitable avec la surface loi Carrez. La surface privative réglementée par la Loi Carrez s’applique en cas de ventes de lots de copropriétés (c’est-à-dire des appartements ou maisons en copropriété). Cette surface doit obligatoirement être indiquée sur l’acte de vente, sauf si la transaction porte sur une maison individuelle.  

La surface loi carrez se calcule de la même façon que la surface habitable, avec toutefois quelques différences puisqu’elle tient aussi compte de la surface : 

• des combles non aménagés s’ils sont aménageables et avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m ;

• des sous-sols (autres que cave, garage, parking, vérandas, remises et réserves) si la surface de chaque élément est d’au moins 8 m² avec une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80 m.

Quelle est la différence entre surface habitable et surface utile ?

Quant à la surface utile, elle est définie par l’article R. 353-16 du code de la construction et de l’habitation. Il s’agit de la surface habitable du logement à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes privatives. Il s’agit de toutes les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas, etc. 

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Quelle différence entre surface de plancher et surface habitable ?

La surface de plancher détermine l’autorisation d’urbanisme nécessaire pour mener à bien son projet de travaux ou de construction. Il s’agit de la somme des surfaces de tous les niveaux construits (qu’ils soient clos ou couverts) avec une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m. 

Contrairement à la surface habitable, le calcul de la surface de plancher comprend : 

• la surface de tous les murs et cloisons intérieurs ;

• les combles aménageables et non aménagés ;

• les sous-sols (sous-sols aménagés, sous-sols aménageables ou caves) ;

• les vérandas couvertes et fermées, chauffées ou non ;

• les pourtours de piscines couvertes avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m.

Comment calculer la surface habitable d'une maison ?

Le calcul de la surface habitable d’une maison ou d’un appartement est assez simple : il faut additionner toutes les superficies (longueur x largeur) de toutes les pièces éligibles, puis soustraire au résultat obtenu toute la surface occupée par les éléments de construction (murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, etc.).

Vous pouvez calculer la surface habitable de votre logement vous-même ou bien faire appel à un diagnostiqueur ou à un géomètre expert. Il est également possible d’avoir recours à une agence immobilière pour réaliser la mesure de la surface habitable de votre bien.

Quelles conséquences en cas de mauvais calcul de surface habitable ?

Il est important de bien calculer sa surface habitable, surtout dans le cadre d’une location. En effet, vous engagez votre responsabilité en tant que bailleur et une erreur de calcul peut avoir des conséquences : si la surface habitable indiquée sur le bail de location dépasse de 5 % ou plus la surface habitable réelle, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle à l’écart de calcul.