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Surface habitable : définition et calcul

Focus sur un homme avec un ordinateur et une calculatrice

Au moment de l’achat ou de la location d’un appartement ou d’une maison, de nombreuses informations vous seront transmises concernant la surface du bien. Mais entre surface habitable, surface utile et surface loi Carrez, il est parfois difficile de s’y retrouver ! Ces 3 notions renvoient Ă  des rĂ©alitĂ©s diffĂ©rentes et il est important de les diffĂ©rencier. Dans cet article, Nexity vous explique tout ce qu’il faut savoir sur la surface habitable et son mode de calcul.

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Qu’est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable est dĂ©finie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation comme ceci : « La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, aprĂšs dĂ©duction des surfaces occupĂ©es par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenĂȘtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non amĂ©nagĂ©s, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, sĂ©choirs extĂ©rieurs au logement, vĂ©randas, volumes vitrĂ©s prĂ©vus Ă  l’article R. 111-10, locaux communs et autres dĂ©pendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur infĂ©rieure Ă  1,80 mĂštre. » 

Quelles piĂšces rentrent dans le calcul de la surface habitable ?

RĂ©sumons et Ă©claircissons ensemble cette dĂ©finition : la surface habitable tient compte de toutes les piĂšces intĂ©rieures d’un logement dont la hauteur sous plafond est supĂ©rieure Ă  1,80 m. Il ne faut pas avoir besoin de passer par l’extĂ©rieur pour accĂ©der Ă  ces piĂšces. On comptabilise donc les chambres, salons, salles Ă  manger, cuisine, salles de bain et salle d’eau, cabinets d’aisance, buanderie, dĂ©barras, sĂ©choirs, celliers, etc.

Qu'est-ce qui ne compte pas dans la surface habitable ?

La surface habitable d’un logement ne comprend pas : 

  • les combles non amĂ©nagĂ©s ;

  • les sous-sols ;

  • les caves ;

  • les garages ;

  • les remises ;

  • les terrasses et balcons ;

  • les loggias ;

  • les vĂ©randas ;

  • les locaux communs. 

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Surface habitable et hauteur sous plafond

De plus, toutes les piĂšces qui n'atteindraient pas au minimum 1,80 mĂštre de hauteur ne peuvent pas ĂȘtre comptabilisĂ©es dans le calcul de la surface habitable du logement, et ce peu importe la nature des locaux en question. 

C’est particuliĂšrement important pour les appartements construits sous les combles dans les immeubles d'habitation ou pour toutes les piĂšces amĂ©nagĂ©es sous les combles dans le cadre d’une maison individuelle. 

Cette exclusion vaut uniquement pour la partie de la piĂšce dont la hauteur sous plafond est infĂ©rieure Ă  1,80 mĂštre : il n’est pas nĂ©cessaire d’exclure toute la piĂšce du calcul de la surface habitable, mais seulement la partie oĂč la hauteur sous plafond est infĂ©rieure Ă  1,80 mĂštre.

Le diagnostic Boutin pour la surface habitable d’une maison ou appartement

Depuis la loi Boutin de 2009 (une loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion), il faut obligatoirement mentionner la surface habitable dans un contrat de location pour un logement nu utilisĂ© comme rĂ©sidence principale. Cette mention reste optionnelle pour les locations meublĂ©es ou saisonniĂšres. On parle donc souvent du diagnostic loi Boutin pour parler de la surface habitable. 

Bon Ă  savoir

La validitĂ© de la surface habitable est illimitĂ©e tant que vous n’avez pas effectuĂ© des travaux dans le bien immobilier en question. Mais en cas de travaux de construction ou de rĂ©novation, vous devrez rĂ©aliser un nouveau calcul de surface habitable.

Combien de mÚtre carré habitable au minimum ?

Toujours dans l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, il est prĂ©cisĂ© qu’il faut une surface et volume habitables minimums pour les programmes de construction neufs

  • Pour un logement de 4 habitants ou moins : 14 mĂštres carrĂ©s et 33 mĂštres cubes par habitant. 

  • Pour un logement de plus de 4 habitants : 10 mĂštres carrĂ©s et 23 mĂštres cubes par habitant supplĂ©mentaire. 

Il n’y a aucune surface minimale par piĂšce. Toutefois, on considĂšre souvent qu’une piĂšce peut servir de chambre si elle prĂ©sente une surface habitable d’au moins 9 mĂštres carrĂ©s. 

Concernant les locations, il faut au moins une piĂšce principale avec une surface habitable de 9 mĂštres carrĂ©s et une hauteur sous plafond de 2,20 mĂštres (ou plus), ou bien un volume habitable total de 20 mĂštres cubes. 

Surface habitable, loi Carrez ou surface utile ?

Quelle différence entre surface habitable et surface loi carrez ?

On confond souvent la surface habitable avec la surface loi Carrez. La surface privative rĂ©glementĂ©e par la Loi Carrez s’applique en cas de ventes de lots de copropriĂ©tĂ©s (c’est-Ă -dire des appartements ou maisons en copropriĂ©tĂ©). Cette surface doit obligatoirement ĂȘtre indiquĂ©e sur l’acte de vente, sauf si la transaction porte sur une maison individuelle.  

La surface loi carrez se calcule de la mĂȘme façon que la surface habitable, avec toutefois quelques diffĂ©rences puisqu’elle tient aussi compte de la surface : 

  • des combles non amĂ©nagĂ©s s’ils sont amĂ©nageables et avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m ;

  • des sous-sols (autres que cave, garage, parking, vĂ©randas, remises et rĂ©serves) si la surface de chaque Ă©lĂ©ment est d’au moins 8 mÂČ avec une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80 m.

Quelle est la différence entre surface habitable et surface utile ?

Quant Ă  la surface utile, elle est dĂ©finie par l’article R. 353-16 du code de la construction et de l’habitation. Il s’agit de la surface habitable du logement Ă  laquelle on ajoute la moitiĂ© de la surface des annexes privatives. Il s’agit de toutes les surfaces rĂ©servĂ©es Ă  l’usage exclusif de l’occupant du logement avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mĂštre : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les sĂ©choirs et celliers extĂ©rieurs, les resserres, les combles et greniers amĂ©nageables, les balcons, les loggias, les vĂ©randas, etc. 

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Bon Ă  savoir

Les parties de terrasse accessibles en Ă©tage ou amĂ©nagĂ©es sur ouvrage enterrĂ© ou Ă  moitiĂ© enterrĂ© peuvent ĂȘtre comptabilisĂ©es dans la surface habitable dans la limite de 9 mĂštres carrĂ©s.

Quelle différence entre surface de plancher et surface habitable ?

La surface de plancher dĂ©termine l’autorisation d’urbanisme nĂ©cessaire pour mener Ă  bien son projet de travaux ou de construction. Il s’agit de la somme des surfaces de tous les niveaux construits (qu’ils soient clos ou couverts) avec une hauteur de plafond supĂ©rieure Ă  1,80 m. 

Contrairement Ă  la surface habitable, le calcul de la surface de plancher comprend : 

  • la surface de tous les murs et cloisons intĂ©rieurs ;

  • les combles amĂ©nageables et non amĂ©nagĂ©s ;

  • les sous-sols (sous-sols amĂ©nagĂ©s, sous-sols amĂ©nageables ou caves) ;

  • les vĂ©randas couvertes et fermĂ©es, chauffĂ©es ou non ;

  • les pourtours de piscines couvertes avec une hauteur sous plafond supĂ©rieure Ă  1,80 m.

Comment calculer la surface habitable d'une maison ?

Le calcul de la surface habitable d’une maison ou d’un appartement est assez simple : il faut additionner toutes les superficies (longueur x largeur) de toutes les piĂšces Ă©ligibles, puis soustraire au rĂ©sultat obtenu toute la surface occupĂ©e par les Ă©lĂ©ments de construction (murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et fenĂȘtres, etc.).

Vous pouvez calculer la surface habitable de votre logement vous-mĂȘme ou bien faire appel Ă  un diagnostiqueur ou Ă  un gĂ©omĂštre expert. Il est Ă©galement possible d’avoir recours Ă  une agence immobiliĂšre pour rĂ©aliser la mesure de la surface habitable de votre bien.

Bon Ă  savoir

Le calcul de la surface habitable ne fait pas partir des prestations rĂ©glementĂ©es, ce qui signifie que les tarifs peuvent grandement varier d’un expert Ă  l’autre. N’hĂ©sitez pas Ă  demander plusieurs devis pour comparer les offres et trouver le meilleur rapport qualitĂ©/prix.

Quelles conséquences en cas de mauvais calcul de surface habitable ?

Il est important de bien calculer sa surface habitable, surtout dans le cadre d’une location. En effet, vous engagez votre responsabilitĂ© en tant que bailleur et une erreur de calcul peut avoir des consĂ©quences : si la surface habitable indiquĂ©e sur le bail de location dĂ©passe de 5 % ou plus la surface habitable rĂ©elle, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle Ă  l’écart de calcul.

Superficie habitable : ce qu’il faut retenir 

La surface habitable reprĂ©sente donc la superficie des piĂšces de vie intĂ©rieures et quotidiennes dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mĂštre. Elle ne doit pas ĂȘtre confondue avec la surface utile ou loi Carrez. Il est obligatoire de l’indiquer sur tous les baux de location en copropriĂ©tĂ© et sa durĂ©e de validitĂ© illimitĂ©e tant que vous ne faites pas de travaux. De nombreuses mesures sont nĂ©cessaires pour calculer sa surface habitable en additionnant et soustrayant les bons Ă©lĂ©ments de chaque espace : nous vous conseillons donc de faire appel Ă  un gĂ©omĂštre expert ou un agent immobilier pour obtenir le bon rĂ©sultat et Ă©viter les erreurs !

Quelles piĂšces pour calculer la surface habitable ? 

La surface habitable d‘un logement reprĂ©sente la somme de toutes les surfaces au sol des piĂšces dont la hauteur sous plafond est au moins Ă©gale Ă  1,80m. Toutes les piĂšces sont incluses : salon, chambre, bureau, cuisine, salle de bain, couloir et placards intĂ©grĂ©s s’il y en a.

Est-ce que le garage est compris dans la surface habitable ? 

Le garage ne fait pas partie de la surface habitable puisqu’il est rĂ©servĂ© au stationnement des vĂ©hicules. Il n’entre pas dans le calcul de la surface habitable, comme la cave ou les combles non amĂ©nagĂ©s.

Est-ce que le couloir compte dans la surface habitable ? 

Le couloir entre bien dans le total de la surface habitable. Par contre, on exclut les balcons, terrasses, vérandas, caves, parkings et greniers.

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