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Droit de succession sur un bien immobilier : comment les diminuer ?

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Vous anticipez votre héritage et désirez abaisser les droits de succession dont devront s’acquitter vos enfants, petits-enfants etc… ? Certains avantages et dispositifs fiscaux sont à votre disposition, de votre vivant, pour faire en sorte que la note ne flambe pas. Nexity fait le point.

Droit de succession en France : qu’est-ce que c’est ?

En France, après un décès et dans une grande majorité des cas, le patrimoine transmis en héritage est taxé par l’Etat. Ces sommes, dont doivent s’acquitter les bénéficiaires, enfants et petits-enfants par exemple, auprès de l’administration fiscale, sont communément appelées “droit de succession”.

Les droits de succession s’appliquent selon un barème progressif, et peuvent représenter, selon la typologie des biens et des héritiers, de 5% à 60% du patrimoine transmis.

Heureusement, certains dispositifs légaux existent pour réduire les taxes dues à l’occasion d’un héritage.

Bon à savoir

Depuis le 22 août 2007, les conjoints survivants mariés ou pacsé (à condition qu’un testament ait été rédigé) sont totalement exonérés des droits de succession.

Les frères et soeurs du défunt peuvent également bénéficier d’une exonération de droits de succession, s’ils ont plus de 50 ans au moment de la succession, ou s’ils sont atteint d’une infirmité incompatible avec une activité professionnelle, s’ils ont été domicilié avec le défunt les 5 dernières années avant le décès, s’ils sont célibataires, veuf ou divorcé, lors de l’ouverture de la succession. Enfin, l’Etat exonère de droits de succession les héritiers des victimes d’actes de terrorisme ou de guerre, des militaires, sapeurs-pompiers, policiers, gendarmes et agents des douanes.

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L’abattement fiscal

Lors d’un héritage, l’administration fiscale accorde un abattement automatique aux héritiers. Cela signifie que ces derniers peuvent légalement retrancher une certaine somme, variable selon leur lien de parenté avec le défunt, à la part nette qu’ils reçoivent en héritage.

S'échelonnant de 1.594 et 100.000 euros, cet abattement permet de réduire le montant de l’héritage reçu et déclaré à l’administration fiscale. Et, par conséquent, le montant des taxes dues.

Depuis août 2012, le montant de l’abattement fiscal est de :

  • 100.000 euros pour les enfants et les parents du défunt
  • 100.000 euros pour l’ensemble des petits-enfants héritant de leur parent défunt par représentation
  • 15.932 euros pour les frères et sœurs du défunt
  • 7.967 euros pour les neveux et nièces du défunt
  • 1.594 euros pour les autres héritiers ou légataires
  • 159.325 euros, cumulable avec l’abattement personnel, pour les personnes lourdement handicapées

 

Bon à savoir

Si une donation a été réalisée dans les 15 années précédant le décès, l’abattement fiscal sera amoindri du montant de l’abattement consenti lors de la donation.

La donation pour réduire vos droits de succession

Pour réduire vos droits de succession, il est tout d’abord possible de procéder à une donation en cours de vie.
Cette donation donne lieu, comme pour un héritage, au paiement de droits de donation. Mais, les bénéficiaires (les donataires) sont éligibles à un abattement, renouvelable tous les quinze ans.

Cet abattement s’élève à :

  • 100.000 euros pour chaque enfant du donateur
  • 80.724 euros pour le conjoint ou partenaire de PACS
  • 31.865 euros pour un petit-enfant
  • 5.310 euros pour un arrière-petit-enfant
  • 15.932 euros pour un frère ou une sœur

La donation permet concrètement d'échelonner l’héritage, de transmettre votre patrimoine en plusieurs fois. De fait, les sommes transmises à chaque donation sont moins importantes. En jouant avec l’abattement, il est donc possible de transmettre votre patrimoine en diminuant considérablement les droits de donation, voire d’y échapper. De plus, au moment de votre décès, le patrimoine restant sera réduit d’autant. Les frais de succession le seront également.

Par exemple si vous possédez un patrimoine total (immobilier ou foncier par exemple) de 800.000 euros, et que vous avez trois enfants, vous pouvez :

  • en 2021 : procéder à une donation de l’ordre de 100.000 euros à chacun de vos enfants. Avec l’abattement, ils n’auront pas de droits de donation à payer
  • en 2036 : donner de nouveau 100.000 euros à chacun de vos enfants. De la même manière, ils n’auront pas de droits à payer
  • le patrimoine restant, si vous vous en tenez à ces deux donations, sera de 200.000 euros au moment de votre décès.

La donation est donc un dispositif intéressant pour léguer son patrimoine à moindre frais, à condition d’anticiper : plus vous y recourez tôt, plus vos bénéficiaires sont à terme gagnants.

Le démembrement de propriété pour diminuer les droits de succession

Si vous possédez un bien immobilier, le démembrement de propriété peut également constituer un système fiable pour réduire le montant des droits de succession. Il consiste à séparer la nue-propriété d’un bien de son usufruit.

Concrètement, vous, le donateur, conservez le droit de loger dans votre bien immobilier, ou d’en percevoir les loyers, mais vous vous dégagez de la nue-propriété, c’est-à-dire de la propriété des murs.

Cette opération donne lieu à une taxe : vos donataires (ceux qui reçoivent) devront s’acquitter d’un droit sur la nue-propriété. Mais ce dernier ne peut pas excéder 50% du prix de votre bien immobilier, et est dégressif selon votre âge.

A votre décès, vos héritiers n’auront aucun droit de succession à régler, mais récupéreront l’usufruit du bien.

La Société Civile d’Immobilière : une transmission avec décote de 15%

Lorsque vous gérez votre patrimoine immobilier via une société immobilière, vous le divisez en parts sociales. Or, l’administration fiscale, considérant que les parts sociales sont difficiles à revendre, prévoit une décote de 15% de leur valeur au moment du décès d’un des partenaires. Ce qui, mécaniquement, entraîne une réduction des droits de succession à la transmission de ces parts !

Il est tout à fait possible de cumuler l’achat en SCI d’un bien immobilier et le démembrement des parts. Ainsi, vos héritiers échapperont à la taxe de 60%, en plus de bénéficier de la décote de 15%.

Les bois et les forêts : des droits portant sur 25% de la valeur de la parcelle

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine foncier, pourquoi ne pas investir dans une parcelle de bois ou de forêt ? Il faut savoir qu’à votre décès, vos héritiers ne devront payer des droits de succession que sur 25% de la valeur de votre bien foncier.

Comment diminuer les droits de succession : à retenir

Qu’est-ce qu’un droit de succession ?

Les droits de succession sont les sommes dont doivent s’acquitter les proches du défunt (enfants et petits-enfants par exemple) auprès de l’administration fiscale, à la transmission d’un patrimoine, lors d’un décès.

Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier ?

Plusieurs dispositifs sont mobilisables pour réduire les droits de succession sur votre patrimoine immobilier, en plus de l’abattement systématique accordé par l’administration fiscale :

  • la donation de votre vivant
  • le démembrement de propriété
  • la gestion en SCI
  • l’investissement dans les bois et les forêts

Attention, tous ces mécanismes demandent de l’anticipation : ils doivent être utilisés de votre vivant. Il vous revient de faire en sorte que les droits de succession sur votre patrimoine restent raisonnables : vos enfants ne peuvent pas agir après votre décès.

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