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Les plus-values immobilières : champ d’application et calcul de l’impôt

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bureau avec marteau de loi

La plus-value immobilière représente le gain financier généré par la vente d’un bien immobilier. Sauf cas d’exonération, elle est soumise à l’impôt sur le revenu qui se calcule en fonction de la durée de détention du bien. Au bout de 30 ans, tous les biens en sont totalement exonérés.

Champ d’application de l’impôt sur la plus-value immobilière

La plus-value sur vente immobilière concerne tous les types de bien immobilier : appartement, maison et terrain. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux l’année de réalisation de la vente. Certains biens bénéficient d’une exonération de taxation sur la plus-value immobilière :

  • la résidence principale ;
  • la résidence secondaire à condition que le montant de la vente serve à financer l’achat d’une résidence principale ;
  • le logement en France de non-résidents européens ;
  • les biens vendus pour un montant inférieur à 15 000 €.

Certains terrains constructibles échappent aussi à la taxation sur la plus-value immobilière si la vente est conclue avec le 31 décembre 2020 :

  • les terrains vendus à un bailleur social qui s’engage à faire construire des logements locatifs dans un délai de quatre ans ;
  • les terrains à bâtir en zone urbaine très tendue (A et A bis) vendus pour construire des logements collectifs (exonération de 70 % à 85 %).
La vente d’un bien immobilier par un retraité ou une personne handicapée peut également être exonérée sous conditions.

Le calcul de la plus-value sur une vente immobilière imposable

Le calcul de la plus-value est obtenu à partir des prix d’acquisition et de cession du bien, corrigés de certains frais :
  • le prix de cession est corrigé des frais liés à la vente (diagnostics obligatoires, levée d’hypothèque…) ;
  • le prix d’achat est majoré des frais de notaire évalués forfaitairement à 7,5 % ou au prix réel s’il est supérieur. Il peut aussi être majoré de 15 % pour certains travaux réalisés il y a plus de 5 ans (ou du coût réel des travaux sur justificatif).
La plus-value immobilière imposable est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’achat majoré du bien. À ce résultat brut sont appliqués deux abattements progressifs en fonction de la durée de détention : on obtient alors le montant de plus-value nette. Le premier abattement, au titre de l’impôt sur le revenu, diminue chaque année à partir de la 6ème année de détention. Il s’élève à :
  • 6 % par an de la 6ème à la 21ème année ;
  • 4 % la 22ème année ;
La plus-value sur vente immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention. Le deuxième abattement progressif porte sur les prélèvements sociaux, qui s’élèvent au total à 17,2 % en 2018 : il est de 1,65 % par année d’acquisition de la 5ème à la 21ème année, de 1,60 % la 22ème année, et de 9 % de la 23ème à la 29ème année. Au-delà, la plus-value immobilière est totalement exonérée.

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