Estimation d’un appartement : comment procéder ?

Les méthodes pour l’estimation d’un appartement

Évaluer le prix de vente d’un logement n’est pas une mince affaire ! Le vendeur peut s’appuyer sur des outils et simulateurs ou recourir aux services d’un professionnel. Il devra prendre en compte de nombreux critères pour l’estimation de son appartement. On constate souvent deux écueils dans l’estimation d’un appartement. Le vendeur, pour qui le logement a une dimension affective, se positionne assez souvent au-dessus du prix du marché. À l’inverse, l’acheteur, toujours en quête de la bonne affaire, a tendance à tirer les prix vers le bas. Pour s’approcher du prix le plus juste, deux méthodes sont à privilégier :

La méthode par comparaison

C’est l’une des méthodes les plus utilisées pour se faire une idée du prix d’un appartement. Le propriétaire peut y recourir pour mettre en vente son logement, mais également pour calculer le montant de son impôt sur la fortune ou des droits de donation ou de succession.

Il convient de prendre en compte la valeur d’autres biens immobiliers similaires et mis en vente sur la même période. Il suffit de se pencher sur les sites d’annonces immobilières, ou d’utiliser les outils d’estimation mis à sa disposition, comme les différentes bases de données des notaires ou de l’administration fiscale.

• Le fichier Perval : développé par les notaires et disponible gratuitement, il publie des informations relatives aux cessions de biens. Pour chaque appartement, le propriétaire a accès à une fiche mentionnant la nature et la superficie du bien, ses performances énergétiques et bien entendu, le prix auquel il s’est vendu.
• La base de données BIEN (Base d'Informations Économiques Notariales) : elle ne fonctionne que pour la région parisienne et recense l’intégralité des transactions. Il est ainsi possible de consulter les prix pratiqués par ville et par quartier pour procéder à l’évaluation de son appartement.
• La base Patrim : créée par l’administration fiscale et utilisée à l’origine pour contrôler les déclarations des contribuables, Patrim est maintenant ouverte à tous les Français. Recensant plus de 20 millions de transactions immobilières, cette base avait été conçue pour déterminer la valeur vénale du bien (c’est-à-dire sa valeur sur le marché) dans le cadre des successions et de l’IFI. Les résultats de recherche, auxquels le propriétaire peut accéder sur son espace personnel du site des impôts, présentent le détail des ventes : prix de cession, type et superficie du bien… Un outil de référence pour estimer la valeur de son appartement.

La méthode par capitalisation

Particulièrement adaptée pour ceux qui cherchent à vendre un appartement aux investisseurs en locatif, cette méthode se base sur la comparaison entre le taux de rentabilité et le loyer pour déduire la valeur du logement.

En revanche, cette méthode, qui suppose une bonne connaissance des facteurs influençant le rendement locatif, est à conseiller essentiellement aux experts de l’immobilier !

L’avis de valeur et l’estimation immobilière

Pour être sûr de ne pas se tromper dans l’estimation d’un appartement, le propriétaire a tout intérêt à recourir aux services d’un professionnel. Celui-ci peut lui fournir deux types de documents : l’avis de valeur ou l’estimation immobilière.

L’avis de valeur

L’avis de valeur est rédigé par un agent immobilier, à la suite de la visite du logement. Il remet ensuite au propriétaire une fiche décrivant sommairement les lieux et leur localisation, ainsi que le prix auquel il estime l’appartement. Ce document, qui peut être utilisé dans le cadre de la négociation avec un acheteur, n’a aucune valeur juridique, contrairement à l’estimation immobilière.

L’estimation immobilière

L’estimation immobilière est réalisée par un expert de l’immobilier et est payante. Bien plus détaillé, ce document mentionne les équipements de l’appartement et de l’immeuble dans lequel il se situe, la localisation, les critères esthétiques… et fait état d’un prix estimé objectivement, grâce à la connaissance du marché immobilier de l’expert. L’estimation immobilière a une portée juridique et peut servir de base à un recours en responsabilité contre le professionnel en cas d’erreur manifeste.

Attention au prix au mètre carré !

L’évaluation de l’appartement prend bien entendu en considération le prix au mètre carré. Pour autant, cet indicatif qui ne donne qu’une tendance du marché est à pondérer pour fixer avec certitude le prix de vente de son appartement. L’écueil, c’est en effet de penser qu’il suffit de multiplier la superficie de son logement avec le prix moyen ou médian au m2 constaté dans sa commune pour en évaluer le prix. En effet, celui-ci est également impacté par la situation du bien dans le quartier, l’état de l’appartement, sa localisation dans l’immeuble, sa superficie… En outre, seuls les m2 loi Carrez sont pris en compte dans l’estimation d’un appartement et ils ne correspondent pas forcément à la surface utile (celle au sol) ou utilisable (les m2 du logement qui possèdent une hauteur inférieure à 1.80 mètres ou non habitables). Ces m2 non Carrez peuvent pourtant être valorisés, par exemple les parties mansardées ou la cave.

Les critères à prendre en compte dans l’estimation d’un appartement

Pour être précise, l’estimation de l’appartement prendra également en compte :

L’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement !

L’emplacement est le critère numéro 1 pour déterminer le prix d’un appartement. Certaines villes ou quartiers, notamment ceux situés dans les zones en tension foncière, sont très prisés, et permettent donc de revendre plus cher le logement. Un bon emplacement est celui qui propose nombre de commodités à proximité : espaces verts, écoles, commerces, desserte en transports en commun, proximité avec un bassin d’emploi dynamique… Ces logements font également partie de ceux qui offrent la plus forte valorisation dans le temps, un critère à prendre en compte dans l’évaluation de l’appartement. La situation économique de la commune, les plans d’aménagement, la sécurité d’un quartier pèsent aussi dans la balance de l’évaluation, à la hausse comme à la baisse.

La superficie et le nombre de pièces

Peu de propriétaires le savent, mais en règle générale, le prix au m2 d’un appartement diminue lorsque sa surface augmente ! Cependant, l’estimation de l’appartement doit prendre en compte d’autres critères, comme le nombre de pièces. Il est plus facile de revendre un logement de 80 m2 doté de trois chambres que d’une seule, car il trouvera plus facilement preneur en location. Il bénéficiera d’un prix plus élevé sur le marché et donc d’une meilleure estimation. De même, l’agencement est important. Si une grande partie des m2 est « perdue » (long couloir ou grande entrée par exemple), il faudra pondérer l’estimation en fonction.

Les caractéristiques du bien

Chaque prestation supplémentaire va avoir un impact direct sur l’estimation de l’appartement, particulièrement si elle est rarement proposée sur le secteur géographique. Une terrasse en plein centre-ville ou un balcon au cœur de Paris peut ainsi faire grimper le prix du logement. La situation dans l’immeuble a elle aussi toute son importance dans l’évaluation de l’appartement. Un logement en rez-de-chaussée subira une décote allant de 15 à 25 %, alors qu’un appartement en étage profitera d’une surcote de +2,5 % par niveau. L’exposition au soleil ou au bruit, la vue, le vis-à-vis sont également à considérer dans l’évaluation du bien.

Les petits + qui influencent l’estimation

Les acheteurs prennent de plus en plus en compte la performance énergétique des logements avant de se décider. Les aides accordées au titre de la rénovation énergétique ont tendance à être de plus en plus difficiles à mobiliser, c’est pourquoi ils sont prêts à payer un peu plus cher pour un appartement vert. De la même manière, un appartement relié à la fibre optique bénéficiera d’un petit plus dans son estimation.

L’entretien du logement

Un appartement bien entretenu est susceptible d’entraîner un achat coup de cœur chez l’acquéreur, au prix fixé par le vendeur. C’est pourquoi il est recommandé de procéder aux travaux de rénovation qui s’imposent, grâce au home staging notamment. En revanche, si ceux-ci sont d’envergure, mieux vaut privilégier une décote sur l’estimation de l’appartement, les investisseurs locatifs préférant les réaliser eux-mêmes pour mettre en place un dispositif de défiscalisation.

L’état de l’immeuble

L’estimation de l’appartement dépend également de l’état de l’immeuble. Si celui-ci est très dégradé et que d’importants travaux sont à prévoir, alors le logement subira forcément une décote.

Évaluer un appartement loué

Les appartements loués peuvent bien entendu être revendus, mais comme ils ne sont pas disponibles, ils subissent une décote qu’il convient de répercuter sur l’évaluation. Une aubaine pour les investisseurs, mais une diminution du prix qui peut atteindre 40 à 50 % pour les logements loi 1948 pour le vendeur ! La décote dépend :

• Du temps restant à courir au bail : plus l’échéance est lointaine, plus la décote est importante (de 10 à 15% en moyenne) ;
• Du montant du loyer : plus celui-ci est proche du marché, plus la décote est faible ;
• De l’âge ou de la qualité du locataire : si le locataire est protégé (âgé de plus de 70 ans, disposant de ressources modestes ou handicapé), alors la décote à appliquer sur l’estimation de l’appartement est de 20 à 30% ;
• De la superficie du logement : les studios et les petites surfaces, qui attirent particulièrement les investisseurs, sont celles qui bénéficient de la plus petite décote (5% en moyenne).

L’estimation du prix d’un appartement ne doit pas être réalisée à la légère : trop haute, elle décourage les acheteurs et le vendeur se retrouve avec un bien qui se déprécie au fil du temps, et trop basse, il perd de l’argent !