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Evaluer un bien immobilier dans le cadre d'une succession

homme travaillant sur ordinateur et calculatrice

Lors d’une succession, l’évaluation d’une maison est primordiale afin de la vendre à son meilleur prix Nexity vous donne des clés pour y parvenir.

 

Faire estimer sa maison pour une succession : que dit le marché ?

L'estimation d'une maison pour une succession doit être effectuée de la façon la plus précise possible. Aussi, afin d'évaluer la valeur vénale d'une maison (c'est-à-dire le prix que le propriétaire d'un bien immobilier retire de lavente), il est indispensable de vous pencher sur le marché immobilier local est indispensable. 

S'il vous est possible d'évaluer par vous-même la valeur vénale d'une maison, faire appel aux services de professionnels est obligatoire dès lors que la valeur du bien est supérieure à 5 000 €.

Les experts du secteur sont en effet les mieux à même de vous accompagner dans cette démarche, à commencer par les agents immobiliers.

Pourquoi ? Car ils sont en contact permanent avec le marché, ils le connaissent parfaitement, maîtrisent les prix de vente pour être au centre des transactions.

Ensemble, vous pourrez passer au crible de nombreux aspects du bien, tels que :

  • sa superficie
  • le nombre de pièces
  • son année de construction
  • sa localisation
  • l'état d'entretien général
  • le niveau de standing
  • l'exposition du terrain
  • les équipements : domotique, garage, parking extérieur, piscine...
  • le niveau de performance énergétique
  • la proximité éventuelle de services, de commerces
  • le montant des charges annuelles (factures énergétiques, taxes et impôts…)

Avez-vous déjà envisagé de vendre votre terrain à un promoteur ? Saviez-vous que la plus-value sur la vente à un promoteur peut être jusqu’à 30 % plus élevée, en comparaison avec la vente à un particulier ?

Un nouveau projet d'achat ?

Répondez à quelques questions et selon votre profil, nous estimons votre pouvoir d'achat immobilier.

L'évaluation d'une maison pour une succession se base alors sur la méthode dite par comparaison. Cela consiste à fixer sa valeur en faisant la moyenne du prix de vente de quatre ou cinq biens aux caractéristiques similaires ou les plus proches possibles.

Bon à savoir

Dans le cas où la maison à faire estimer est une résidence principale, l'administration fiscale autorise l'application d'un abattement de 20% sur sa valeur vénale si le conjoint survivant ou un concubin pacsé l'occupe. Attention toutefois car cet abattement s'applique uniquement si la maison a été transmise par une donation et si le donateur y vit toujours.

L'estimation d'une maison pour une succession par un notaire

Faire estimer sa maison par un notaire dans le cadre d'une succession est une seconde possibilité. Elle s'avère tout aussi judicieuse que celle consistant à faire appel aux services d'un agent immobilier car le notaire est lui aussi en prise constante avec le marché immobilier local. Lors d'une vente, le notaire est un acteur incontournable, il est au centre des transactions immobilières.

Pour déterminer la valeur vénale la plus précise possible, le notaire dispose de plusieurs bases de données officielles qui compilent et centralisent une foule d'informations sur les transactions immobilières enregistrées sur la région, le département ou encore la ville où il officie. Il s'agit en l'occurrence de la base PERVAL et de la base BIEN.

Il peut alors relever les prix auxquels ont été effectivement vendus des biens similaires ou aux caractéristiques proches que cela soit en termes de superficie, de localisation ou encore d'année de construction, de niveau de performance énergétique. Cette recherche d'informations lui permet d'établir une moyenne du prix vente de maisons similaires voire une moyenne du prix au mètre carré. Suite à quoi il lui est alors possible d'évaluer précisément la valeur de la maison concernée.

Pourquoi est-il important de bien faire estimer sa maison pour une succession ?

L'estimation de la valeur vénale d'une maison doit nécessairement être la plus juste possible. Faute de quoi, les vendeurs s'exposent à des risques importants, que cela soit du point de vue fiscal ou financier. Une sous-évaluation comme une surévaluation de sa valeur vénale engendrent des risques importants.

Les risques financiers et fiscaux d'une surévaluation

Les risques d'une surévaluation sont financiers car sa vente pourrait alors être considérablement retardée voire tout simplement compromise. Avec ce que cela peut entraîner comme problèmes pour les ayants droit en termes de coût d'entretien de la maison, de paiement de la taxe foncière voire des différentes factures (eau, électricité, gaz).

Aussi, en cas d'une surestimation du prix de vente d'une maison, les propriétaires devraient s'acquitter de droits de succession élevés puisqu'ils sont indexés sur la valeur vénale.

Les risques fiscaux et financiers d'une sous-estimation

À l'inverse, une valeur vénale sous-estimée peut également avoir de très lourdes conséquences du point de vue fiscal, car l'administration pourrait procéder à un redressement fiscal des héritiers qui auraient volontairement sous-évaluée la maison pour s'acquitter de droits de succession moins élevés.

Quant à l'aspect financier, une sous-évaluation provoquerait un manque à gagner en comparaison avec ce que la vente de la maison aurait pu réellement rapporter.

Faire estimer sa maison pour une succession : ce qu'il faut retenir

Comment estimer la valeur d'une maison ?

Vous avez deux possibilités :

  • faire appel aux services d'un agent immobilier
  • avoir recours à l'expertise d'un notaire

Est-il obligatoire de faire estimer sa maison par un professionnel ?

Oui, dès que la valeur de la maison est supérieure à 5 000€ , faire déterminer sa valeur vénale par un professionnel du secteur est obligatoire.

Quels sont les risques d'une mauvaise estimation ?

Une sous-évaluation comme une surestimation de la valeur de la maison font courir des risques financiers et fiscaux. En cas de sous-estimation, les propriétaires - héritiers comme ayants droit - s'exposent à un redressement fiscal.

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