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Bien vendre son logement

Le dernier vivant peut-il vendre son bien sans l'accord de ses enfants ?

invitation de la famille

Suite au décès de votre conjoint, vous vous demandez si vous avez la possibilité de vendre votre bien immobilier sans l'accord de vos enfants ? En somme : le dernier vivant peut-il vendre son bien sans obtenir l'accord des enfants au préalable ? Nexity vous explique tout ce que vous devez savoir à ce sujet.

Le dernier vivant peut-il vendre son bien ? La question de la donation au dernier vivant

Tant que les deux époux sont toujours en vie et sont tous les deux propriétaires de leur logement, ils peuvent vendre leur maison de leur vivant, sans devoir réunir l'accord préalable des enfants. Si en théorie vous pouvez librement vendre votre bien immobilier suite au décès de votre conjoint(e), d'un point de vue strictement juridique les choses sont toutefois différentes. Tout dépend en réalité si vous avez réalisé ou non une procédure de donation au dernier vivant, avant le décès de votre conjoint(e).

La donation au dernier vivant, ou donation entre époux, est un acte juridique par lequel vous donnez la possibilité au conjoint survivant d'avoir l'usufruit de votre bien immobilier. Cela signifie qu'il pourra l'utiliser comme bon lui semble, y vivre et le gérer comme il/elle le souhaite. La donation au dernier vivant est une simple formalité, réalisée par un notaire, que vous pouvez effectuer à tout moment.

Dans le cas de figure o√Ļ une donation au dernier vivant a bel et bien √©t√© accomplie, vos enfants ne sont pas d√©sh√©rit√©s pour autant, ils continuent de b√©n√©ficier de leur part de succession si vous souhaitez vendre votre bien immobilier. Vous conservez donc la jouissance de votre logement tandis que vos enfants en sont les nus-propri√©taires.

La nue-propriété est le droit, pour vos enfants, de disposer du bien sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir des revenus éventuels et vous, vous conservez la pleine-propriété sur le bien.

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Reste que dans cette situation, vous devez obligatoirement demander l'accord de vos enfants si vous souhaitez vendre votre bien immobilier. La procédure doit également être réalisée par un notaire.

En somme, si une d√©marche de donation au dernier vivant a √©t√© r√©alis√©e, les enfants ont d'un c√īt√© pleinement le droit de r√©clamer leur part successorale et de l'autre leur accord pr√©alable est n√©cessaire pour vendre la maison familiale.

La question de la nue-propriété accordée ou non à vos enfants est primordiale pour savoir si le dernier vivant peut vendre son bien. Car dans ce cas de figure précis, vous conservez la jouissance de votre logement - vous pouvez donc y vivre - mais vos enfants étant les nus-propriétaires, leur accord est obligatoire pour vendre.

La clause d'attribution intégrale

La clause d'attribution intégrale (ou convention de préciput) est une clause juridique ajoutée au contrat de mariage. Elle permet d'attribuer la propriété exclusive du logement au conjoint survivant.

Cette clause présente un réel avantage pour la gestion d'un bien immobilier entre époux car elle permet au dernier vivant de vendre son bien librement. Sachez qu'il s'agit même de la meilleure solution qui s'offre à vous afin de disposer de votre bien immobilier en pleine propriété. Dès lors, vous pouvez vendre le bien sans devoir au préalable recueillir l'accord de vos enfants.

Attention, cela ne signifie pas que vous percevrez la totalité de la somme de la vente puisque vos enfants conservent la part d'héritage qui leur revient de droit. Mais vous êtes en revanche totalement libre de vendre votre bien.

Si cette clause n'est pas présente dans le contrat de mariage initial, il suffit de vous rendre chez le notaire pour le modifier. La clause d'attribution intégrale peut en effet être ajoutée à tout moment. Elle permet à un époux de transmettre ses biens à son conjoint, qui en obtient ainsi la pleine propriété. Dès lors, celui-ci peut vendre le logement sans l'accord des enfants.

À noter

La clause d'attribution intégrale devient irrévocable une fois qu'elle est ajoutée au contrat de mariage.

Le dernier vivant peut-il vendre son bien ? Démembrement de propriété et indivision

La question de savoir si le dernier vivant peut vendre son bien sans l'accord de ses enfants suppose par ailleurs de se pencher sur deux autres cas de figure juridiques : le démembrement de propriété et l'indivision.

Ainsi, suite au décès de l'un des deux époux, le conjoint survivant a le choix entre conserver l'usufruit du bien immobilier ou bien la pleine propriété du quart des biens.

Deux possibilités existent dans cette situation :

  • Le conjoint survivant choisit de recevoir le quart du bien immobilier en pleine propri√©t√©, les enfants en re√ßoivent donc les trois-quarts, √©galement en pleine propri√©t√©. Cette situation implique que l'ensemble des membres de la famille - soit le conjoint survivant et les enfants - deviennent co√Įndivisaires. Le bien se retrouve ainsi en indivision.
  • Le conjoint survivant choisir de b√©n√©ficier du bien immobilier en usufruit. Les enfants en deviennent nus propri√©taires. Ce m√©canisme juridique est appel√© le d√©membrement de propri√©t√©.

Quelles sont les conséquences de ces deux situations sur la vente du bien immobilier ?

  • En cas de d√©membrement de propri√©t√©, vous devez imp√©rativement obtenir l'accord de vos enfants.
  • En cas d'indivision, l'accord de l'ensemble des co√Įndivisaires est √©galement indispensable.

Si votre bien immobilier est placé sous le régime de l'indivision et que vous désirez le vendre, l'accord de vos enfants est donc indispensable. Mais comment faire si vous ne l'obtenez pas et que vous souhaitez tout de même vendre le bien ?

La voie amiable est bien entendu la plus simple et la plus courante. Chaque indivisaire disposant d'un droit sur le bien, il peut d√©cider de c√©der sa part aux autres co√Įndivisaires. Vous avez donc la possibilit√© de recueillir l'int√©gralit√© des parts des co√Įndivisaires, vos enfants en l'occurrence, afin de vendre votre bien.

Mais si aucune entente amiable n'a pu aboutir et que l'un des co√Įndivisaires bloque la vente, la situation ne demeure pas pour autant insoluble, car la loi stipule que "nul ne peut √™tre contraint √† demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours √™tre provoqu√©" (article 815 du Code civil).

Une procédure dite de vente forcée peut ainsi être menée. Vous devez pour cela réaliser une démarche au tribunal de grande instance de la ville dont dépend votre bien immobilier.

Pour résumer

Le dernier vivant peut-il vendre son bien sans l'accord de ses enfants ?

Tout dépend des démarches qui ont été effectuées. Différents cas de figure se présentent :

  • le conjoint survivant a re√ßu la nue-propri√©t√© du bien par un acte de donation de son vivant; dans ce cas l'accord pr√©alable des enfants est n√©cessaire pour vendre
  • le conjoint survivant a l'usufruit du bien. Il en a la jouissance exclusive mais n'en a pas la pleine propri√©t√©. Les enfants sont propri√©taires du bien. Le conjoint survivant ne peut donc d√©cider de vendre la maison de son propre chef, ce droit revient aux enfants.
  • le conjoint survivant est co√Įndivisaire du bien, au c√īt√© de ses enfants. Le bien se retrouve plac√© sous le r√©gime de l'indivision, ce qui implique que l'accord de l'int√©gralit√© des co√Įndivisaires est indispensable pour vendre le bien.

Comment vendre un bien en indivision ?

Pour sortir de l'indivision et vendre le bien immobilier, deux proc√©dures peuvent √™tre r√©alis√©es. Une proc√©dure √† l'amiable permet au conjoint survivant de recevoir la part de chaque co√Įndivisaire (les enfants en l'occurrence) et de pouvoir mettre en vente le bien. Une proc√©dure de vente forc√©e peut √™tre entreprise si aucun accord amiable ne peut √™tre trouv√©. Dans ce cas, il faut s'adresser au juge du tribunal de grande instance.

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