Comment connaître le prix de vente d'un bien vendu près de chez vous ?

Où trouver l'historique des ventes immobilières ?

Le service de Demande de Valeur Foncière pour savoir combien s’est vendu une maison

Depuis 2011, il est possible d’utiliser le service Demande de Valeurs Foncières (DVF) pour retrouver toutes les ventes immobilières des 5 dernières années sur une carte. Vous pouvez trier par ville, arrondissement ou quartier. Cette ouverture des données au public s’inscrit dans une démarche d’accessibilité et de transparence des marchés fonciers et immobiliers. Il vous suffit de cliquer sur un immeuble ou une parcelle pour connaître le prix net vendeur des dernières transactions sur les appartements ou maisons concernées.

Vous obtenez les informations suivantes :

• date et nature de l’acte ;

• adresse du bien et objet de la mutation ;

• prix ;

• références du cadastre ;

• surface du bien en copropriété ;

• type de local ;

• nombre de pièces principales ;

• etc.

C’est bien le prix net vendeur qui est affiché, c’est-à-dire le prix déduit des frais de notaire (8 % en moyenne du prix de vente d’un bien ancien et 2 à 3 % pour un bien neuf) et des potentiels frais d’agence immobilière. 

Les données DVF servent donc de référentiel commun et se basent sur des actes notariés et des informations cadastrales. Elles sont diffusées par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) et gérées par la mission Etalab.

Patrim ou DVF pour savoir combien s’est vendu une maison ?

La base de données Demande de Valeurs Foncières ressemble à celle précédemment proposée par l’outil Patrim sur le site des impôts. Toutefois, pour accéder et utiliser Patrim, il fallait créer un espace personnel et s'identifier avec son numéro fiscal de référence. Ensuite, le nombre de visites sur le service était limité à 50 par trimestre, c’est-à-dire 200 par an. Un dépassement entraînait un blocage du service pendant 6 mois. 

L’accès au DVF est illimité et offre une transparence totale pour les particuliers et les professionnels qui désirent réaliser une estimation d’un bien immobilier en accord avec les prix pratiqués sur un secteur. 

Les avantages du DVF pour connaître le prix de vente immobilière

Cette ouverture publique des données permet de faciliter la diffusion et la réutilisation des informations publiques et de faire preuve de plus de transparence concernant les transactions immobilières. Il est possible de connaître le prix de vente de biens ou de terrains à bâtir, mais aussi les échanges de parcelles ou expropriations. Les informations sont disponibles en renseignant simplement le département, la commune ou encore la parcelle cadastrale.

Toutes les parties prenantes de l’immobilier peuvent y accéder gratuitement : 

• les propriétaires et les acheteurs peuvent connaître les prix du marché pour éviter la surestimation de certains biens ;

• les acteurs publics et privés (collectivités territoriales ou professionnels de l’immobilier) peuvent accroitre leurs connaissances du marché immobilier ;

• les entreprises innovantes peuvent créer de nouveaux services en exploitant ces données.

Quelles sont les limites du DVF ?

Le DVF a beau offrir une vision plus claire du marché immobilier, ce service n’a pas vocation à remplacer l’expertise et les conseils des professionnels : il offre des données délimitées dans l’espace et dans le temps, et qui ne suffisent pas à estimer objectivement la valeur d’un bien. En effet, chaque logement possède ses propres particularités et le marché immobilier reste cyclique et évolutif. 

Seules les transactions immobilières les plus récentes sont réellement représentatives de la potentielle valeur de votre logement. De plus, le site n’est mis à jour que 2 fois par an, en avril et en octobre. Or, en 4 mois, les prix du marché immobilier peuvent déjà beaucoup varier !

Le travail de comparaison doit ensuite être affiné par d’autres critères. Avec le DVF, vous n’obtenez pas d’informations sur l’étage, l'existence d’une dépendance, la présence d’un extérieur, l’année de construction, l’état du bien, l’orientation du logement, etc.

De plus, les données DVF ne sont pas valables pour les départements du Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle et Mayotte. En effet, la direction générale des Finances publiques ne dispose pas de données pour ces départements. Par exemple, pour l'ancienne Alsace-Moselle, les informations se situent dans le Livre Foncier et ne sont pas encore ouvertes et disponibles.

Comment connaître le prix de vente d'un bien vendu ? Autres solutions

Autre option pour connaître le prix de vente immobilier des biens vendus dans votre secteur : solliciter un agent immobilier. Faire appel à des professionnels de l’immobilier permet d’échanger avec un expert du secteur qui connaîtra les prix des biens immobiliers vendus dans votre quartier pour mieux estimer le vôtre. En effet, l’estimation de la valeur vénale d’un logement, maison ou appartement, dépend d’un grand nombre de caractéristiques !

Vous pouvez également vous rapprocher de sites d’estimation spécialisés pour en savoir plus sur les tendances de prix, les prix de vente de biens similaires dans votre secteur, etc. Ces sites présentent directement les données DVF de manière agréable et plus ludique.

Les autres critères pour une bonne estimation du prix immobilier

Les caractéristiques du bien pour calculer le prix au m2

Il est certes important de connaître le prix de vente d’un bien vendu dans votre quartier pour estimer la valeur de votre maison ou appartement, mais cela ne signifie pas forcément que vous pourrez vendre le même prix. En effet, le prix dépend des éléments intrinsèques de votre logement : 

• Le type de bien : maison ou appartement.

• La superficie : surface habitable du bien, surface du terrain, surface du séjour, surface du garage, etc.

• La qualité du bien : exposition, matériaux de construction, isolation, DPE, prestations, année de construction, espace extérieur, etc.

• L’état du bien : entretien, coût des travaux ou de rafraîchissement nécessaires.

Le quartier

Les acheteurs qui recherchent un bien immobilier à acquérir débutent toujours par définir un emplacement. L’attrait de la ville et du quartier est très important, notamment : 

• la proximité des transports (bus, train, métro) ;

• les facilités d’accès et de stationnement ;

• la proximité des pôles d’activités et d’emploi ;

• les services proches (commerces, crèche, écoles, infrastructures médicales, services publics) ;

• le cadre de vie (vie associative, culturelle et sportive) ;

• la présence d’espaces verts.

L’environnement proche

La valeur de votre bien immobilier dépend également de son environnement proche : y a-t-il du vis-à-vis avec les voisins ou au contraire une vue imprenable ? La mitoyenneté, les nuisances sonores (comme les bordures de route) ou encore la qualité de la vue impacteront l’estimation du prix de votre logement. Sans compter qu’il faut aussi tenir compte du potentiel de changement de cet environnement ! C’est la raison pour laquelle on conseille de faire appel à un agent immobilier, puisque cet expert maîtrise les évolutions à venir sur sa zone de chalandise. 

Le marché immobilier local

Connaître le prix de vente d'un bien vendu par un voisin permet d’avoir une première idée du marché immobilier local et des prix appliqués. Pour réaliser une estimation fiable et objective, un professionnel de l’immobilier se basera sur les dernières ventes sur des biens similaires dans des quartiers similaires, mais aussi sur les prix réels de vente et sur les transactions immobilières dont le compromis de vente a été signé dans les derniers mois. En effet, les données des organismes nationaux ont souvent plus d’un an puisqu’elles se basent sur les signatures notaires, avec donc des actualisations tardives.

Le potentiel concurrentiel

Enfin, il faut déterminer le potentiel concurrentiel de votre bien, c’est-à-dire la possibilité de le démarquer sur le marché par rapport aux autres logements à vendre. Pour cela, on tient compte : 

• des atouts et faiblesses du bien en toute objectivité ;

• des demandes actuelles des clients sur le quartier ou la commune ;

• de l’historique sur le secteur.

Cette analyse permet d’obtenir une estimation sérieuse et solide de la valeur d’un bien pour trouver le prix de vente idéal, c’est-à-dire celui qui vous permet de vendre dans les meilleures conditions et dans les meilleurs délais.