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Le conjoint survivant peut-il vendre son bien ?

conseillère qui accompagne des personnes âgées dans leur projet immobilier

Lorsque l’on décide d’acheter un bien immobilier avec son conjoint, cela peut entraîner plusieurs interrogations notamment en cas de drame. Nexity vous explique tout sur la vente du bien après le décès du conjoint.

Conjoint survivant : quels droits avez-vous sur les biens immobiliers ?

Depuis 2001, le conjoint survivant est considéré comme un héritier à part entière : à moins d’être divorcé ou séparé dans le cas des couples non mariés, vous avez donc des droits sur les biens immobiliers après le décès de votre partenaire. Mais ils seront différents, selon que vous ayez eu des enfants ou non, que votre partenaire laisse des enfants issus d’une autre union, qu’il ait encore ses parents etc…

Bon à savoir

Les règles légales relatives à la succession s’activent en l’absence de testament notarié établi par le défunt. Si un testament existe, ce sont ces dispositions qui s’appliquent.

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Conjoint survivant : le droit temporaire au logement et droit viager au logement

En absence d’instructions contraire du défunt dans un testament notarié, le conjoint survivant a systématiquement le droit d’occuper, à titre gratuit, un bien immobilier durant un an, si celui-ci constitue sa résidence principale.
Vous êtes locataire ? Sachez que les loyers seront couverts par la succession, à savoir les héritiers.

Au-delà de cette année, le conjoint survivant peut faire valoir son droit viager au logement ou droit d’habitation permanent, sauf contre-indication contenue dans le testament. Ce droit n’est valable que s’il était également propriétaire du logement et que le couple avait des enfants en commun. Le conjoint survivant peut en bénéficier jusqu’à son décès, et peut donc occuper, au titre de sa résidence principale, un bien immobilier entrant dans la succession. Les héritiers devront par ailleurs attendre la mort du conjoint survivant pour vendre ce bien immobilier.

Bon à savoir

Le bien immobilier n’est plus adapté à la condition physique du conjoint survivant ou à d’autres besoins ? Il est autorisé à le louer à des fins de logement, pour couvrir ses propres dépenses d’hébergement (le loyer d’un appartement en résidence sénior par exemple).

Conjoint survivant : le choix de l’usufruit ou de la propriété au quart

Si vous avez eu des enfants (toujours vivants) avec votre conjoint défunt, vous devrez choisir entre l’exercice de deux droits sur votre bien immobilier :

  • l’usufruit des biens du défunt : vous aurez ainsi le droit d’utiliser les biens immobiliers et/ou d’en toucher les revenus, sans en avoir la propriété. Les nus propriétaires devront obtenir votre accord avant de vendre ce bien
  • la propriété du quart : vous recevrez ainsi le quart des biens du défunt. En tant que co indivisaire, les autres héritiers doivent obtenir votre accord pour vendre un bien immobilier concerné par l’héritage

Ce choix doit être notifié au notaire suivant la succession, par écrit et dans les trois mois suivant la demande de l’héritier (c’est-à-dire de l’un des membres concernés par la succession). En cas de silence de votre part, c’est l’usufruit qui sera décidée pour vous.

Quels droits si le défunt laisse d’autres enfants que les vôtres ?

Si votre conjoint défunt laisse d’autres enfants que ceux que vous avez eu ensemble, seule la propriété au quart vous est ouverte.

Bon à savoir

Attention à intégrer l’ensemble des héritiers dans le partage successoral. Un héritier oublié a, en France, le droit d’annuler la succession, et de demander un complément de parts. 

Quels droits pour le conjoint survivant si le défunt n’a pas d’enfants mais encore ses parents ?

Si votre conjoint décédé n’a pas eu d’enfants, ni avec vous ni avec d’autres, mais que ses parents sont encore vivants, vous pouvez hériter de la moitié des biens.

Bon à savoir

Si seul un des deux parents est encore vivant, vous héritez des trois-quarts des biens.

Quels droits pour le conjoint survivant s’il est le seul héritier ?

Votre conjoint défunt n’a laissé ni enfants, ni petits-enfants, ni père ni mère ? Vous êtes donc le seul héritier : vous pouvez donc obtenir l’ensemble des biens, à l’exception des biens reçus par donation ou héritage de ses parents ou grands-parents. Les biens concernés seront partagés à 50/50 entre vous et ses frères et sœurs, ou à leurs enfants ou petits-enfants.

Conjoint survivant : peut-il vendre sa maison ?

Quel que soit la formule pour laquelle vous optez (usufruit ou quart-propriété des biens), vous ne pouvez pas vendre un bien immobilier concerné par une succession comme bon vous semble.

  • Si vous avez opté pour l’usufruit, le bien immobilier est en démembrement de propriété : vos enfants sont les nus propriétaires, et vous êtes l’usufruitier. L’accord de l’ensemble des nus-propriétaires est nécessaire pour vendre votre bien immobilier.
  • Si vous avez opté pour le quart des biens en pleine propriété, le bien est alors géré en indivision. L’accord de tous les indivisaires est alors nécessaire pour vendre le bien.
Bon à savoir

Un de vos enfants indivisaire refuse de donner son accord pour vendre ? Vous pouvez entamer une procédure de vente forcée devant le Tribunal Judiciaire (ancien TGI et TI). En revanche, si vous êtes usufruitier, sachez qu’il n’est pas possible de vendre un bien en démembrement sans le consentement de tous.

Vous avez reçu l’accord de tous les héritiers pour vendre le bien immobilier que vous a laissé votre conjoint décédé ? Il est maintenant temps de procéder à l’évaluation de ce bien pour en fixer le prix de vente, et le mettre sur le marché. En attendant de trouver un nouvel acquéreur, il faut savoir que les charges liées au logement (assurance, électricité, eau, impôts…), de mêmes que certains frais de réparation, sont à la charge :

  • des indivisaires dans le cas d’un bien en indivision
  • de l’usufruitier dans le cas d’un bien en démembrement
Bon à savoir

Si l’un des indivisaires, par exemple un des enfants du conjoint survivant, souhaite se porter acquéreur du bien immobilier mis en vente dans le cadre d’une succession, il doit recueillir l’accord de tous les indivisaires. La vente de la maison après le décès du conjoint à l’un des indivisaires s’effectue alors comme dans le cadre d’une vente classique.

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Comment protéger le conjoint survivant de son vivant ?

Si la loi est relativement protectrice pour les conjoints survivants lors du décès d’un des membres du couple, il est possible d’agir de son vivant pour accentuer cette protection, et lui permettre de vendre sa maison plus facilement.

Il faudra notamment être vigilant dans les cas suivants :

  • Un des membres du couple n’est pas propriétaire de la résidence principale : dans ce cas, le bien immobilier est intégré à la succession, et devient la propriété de l’ensemble des héritiers. Vous pouvez être empêché de vendre si un des indivisaires refuse la procédure.
  • Un ou les deux membres du couple laisse des enfants issus de précédentes unions : le conjoint survivant est légalement obligé d’opter pour la propriété au quart des biens, ce qui peut bloquer la vente de la maison après le décès si les autres héritiers ne sont pas d’accord.
  • Le défunt ne laisse aucun enfant issu de son union avec le conjoint survivant : ce dernier sera propriétaire d’une quote-part du bien immobilier, au même titre que les héritiers ou ayants droits. Le conjoint survivant ne pourra donc pas vendre si un des indivisaires le refuse.

Protéger le conjoint survivant avec la clause d’attribution intégrale dans le contrat de mariage

Cette clause méconnue du contrat de mariage implique qu’au décès d’un des membres du couple, le conjoint survivant obtient la propriété pleine et exclusive du logement qu’il occupe au titre de résidence principale, ainsi que de son mobilier.

Cette clause, très protectrice, est la solution la plus radicale pour que la transmission des biens immobiliers du conjoint décédé se fasse au bénéfice exclusif du conjoint qui reste.

Dans ce cas, et dans ce cas seulement, le conjoint survivant a le droit de vendre sa maison en se passant de l’accord des autres héritiers.

Bon à savoir

Cette clause est d’autant plus protectrice qu’elle est irrévocable : une fois inscrite au contrat de mariage, il n’est pas possible de revenir sur cette décision (sauf à modifier en profondeur son contrat de mariage, ce qui ne peut se faire que du vivant des deux conjoints).

En résumé

Le conjoint survivant peut-il vendre sa maison ?

Oui, le conjoint survivant peut vendre sa maison au décès de son partenaire, mais à condition d’obtenir l’accord des autres héritiers :

  • dans le cas où le conjoint survivant a l'usufruit de la maison : il peut vendre si et seulement si l’ensemble des nus propriétaires (c’est-à-dire vos enfants) donnent leur accord. Si l’un des nus propriétaires refuse la vente de la maison après le décès, la situation est bloquée
  • dans le cas où le conjoint survivant est propriétaire d’une quote-part du bien immobilier, au même titre que d’autres indivisaires : il a besoin de l’accord de ces derniers pour vendre la maison.

En revanche, si l’un des indivisaires s’y refuse, il a la possibilité de porter l’affaire devant le Tribunal Judiciaire pour obtenir une vente forcée En revanche, si les époux avaient pris soin d’intégrer à leur contrat de mariage une clause d’attribution intégrale, le conjoint survivant obtient la propriété pleine et exclusive du bien immobilier lui servant de résidence principale. Il n’a donc à recueillir l’accord de personne avant de vendre ce bien immobilier.

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