Bien vendre son logement

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour mettre en vente une maison

Publié le 26/05/2023

stéthoscope diagnostiquant une maison miniature

Vous souhaitez mettre en vente votre appartement ou votre maison afin de pouvoir vous offrir le programme immobilier neuf de vos rêves ? Outre les documents administratifs, vous devrez également fournir à l’acheteur, en amont de la vente, les résultats de plusieurs diagnostics immobilier obligatoires. Retour sur ces documents à produire impérativement ainsi que sur leur durée respective de validité

Le Dossier de diagnostic technique ou DDT : qu’est-ce que c’est ?

Lors de la vente d'un logement, à l’occasion de la signature d’une promesse de vente par exemple, vous êtes tenu d’apporter à l’acheteur un certain nombre d’informations, regroupées sous la forme d’un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Il s’agit d’un dossier unique, compilant tous les diagnostics immobilier techniques que la loi vous impose de fournir. Vous ne pouvez pas y déroger : votre responsabilité de vendeur est engagée !

En France, 12 diagnostics immobiliers sont obligatoires. Quels sont-ils dans le cadre de la vente d’une maison ? Et ceux nécessaires à la vente d’un appartement ?

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QUELS SONT LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES DANS LE CADRE DE LA VENTE D’UNE MAISON ?

Vous souhaitez vendre votre logement ? Voici les différents diagnostics immobilier techniques qui vous seront demandés.

Le diagnostic AMIANTE

Ce document doit attester de la présence (ou non) d’amiante dans les matériaux ou produits de construction de votre maison.

Vous êtes concerné si le permis de construire relatif à votre bien immobilier a été délivré avant le 1er janvier 2013.

Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF

Si votre maison (plus rarement immeuble) n’est pas raccordée au réseau public d’assainissement (vous avez une fosse septique), vous devez fournir ce diagnostic immobilier.

Le diagnostic ÉLECTRICITÉ

Ce diagnostic immobilier, dont le but est de renseigner l’acheteur potentiel sur l’état de votre installation intérieure électrique, doit être fourni si cette dernière date d’il y a plus de 15 ans.

Le diagnostic Etat Risques et Pollutions

Vous êtes concerné si votre bien immobilier se situe dans une commune visée par un arrêté préfectoral relatif à l’état des risques et pollutions. Sont classés comme risques prévisibles :

les aléas naturels,
les aléas miniers ou technologiques,
la sismicité,
le potentiel radon
les sols pollués

Attention : si votre diagnostic n’est pas en conformité avec la loi, l’acheteur peut vous demander une baisse du prix de vente de votre logement

Le diagnostic Etat des nuisances sonores aériennes

Vous devez présenter ce diagnostic immobilier si votre maison est située dans une zone où des nuisances sonores aériennes sont avérées (zone de bruit telle que décrite dans le plan d'exposition au bruit des aérodromes - article L. 112-6 du code de l'urbanisme).

Le diagnostic Etat des nuisances sonores aériennes doit indiquer :

la zone d’exposition au bruit des aérodromes précise
le site du service d'information permettant de consulter le plan d'exposition au bruit
l’information selon laquelle il est possible de consulter le plan d'exposition au bruit en mairie

Si vous êtes obligé d’en informer l’acquéreur, ce document n’a qu’une valeur indicative.

Le diagnostic Gaz

Si votre installation au gaz a été réalisée il y a plus de 15 ans, ou si votre dernier certificat de conformité a plus de 15 ans, vous devez présenter ce diagnostic immobilier , qui fait état de votre équipement intérieur.

Le diagnostic Mérule

Votre maison est située dans une zone présentant un risque de mérule, laquelle est délimitée par un arrêté préfectoral ? Vous devez présenter ce diagnostic immobilier.

Attention : sous certaines conditions, votre responsabilité civile peut être engagée si la présence de mérule est détectée et si elle est jugée comme constituant un vice-caché.

Le DPE

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un des diagnostics les plus connus. Il permet de mesurer la performance énergétique de votre maison (isolation, performance de votre système de chauffage et de production d’eau chaude, votre système de ventilation...). Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu'au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.

Le diagnostic Plomb

Si votre maison a été construite avant avant le 1er janvier 1949, il peut exister un risque d'exposition au plomb (CREP). En cas de vente, vous devez fournir ce diagnostic, ainsi qu’une notice exposant les effets du plomb sur la santé.

En cas de présence de revêtements contenant du plomb, vous devez en outre joindre une information sur les précautions à prendre.

Le diagnostic Termites

Si votre logement est situé dans une zone frappée d’un arrêté préfectoral relatif au risque termite, vous êtes tenu de présenter ce diagnostic. Il vise à informer l’acheteur d’une présence potentielle de termites.

QUELS SONT LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES DANS LE CADRE DE LA VENTE D’UN APPARTEMENT ?

Si vous vendez un appartement, vous êtes dans l’obligation de présenter les éléments suivants :

diagnostic amiante
diagnostic électricité
diagnostic ERP
diagnostic Etat des nuisances sonores aériennes
diagnostic gaz
diagnostic mérule
diagnostic DPE
diagnostic plomb
diagnostic termites

En plus de ces 9 documents, vous devez également fournir à l’acheteur :

le diagnostic technique de l’immeuble en copropriété, rendant compte de la situation générale de l'immeuble. Ce certificat est la base sur laquelle les copropriétaires se basent pour engager d'éventuels travaux.
le diagnostic metrage loi Carrez. Imposé à tous les biens immobiliers en copropriété à usage d’habitation, ce certificat atteste de la surface de votre appartement. Attention, l’absence de ce certificat peut entraîner la nullité de la vente. Si une erreur de surface de plus de 5% est constatée, l’acheteur peut vous demander de baisser votre prix de vente.

Bon à savoir

Sont exclus du diagnostic metrage loi Carrez :

les caves,
les garages,
les emplacement de stationnement
les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2

Quelle est la durée de validité de chaque diagnostic obligatoire immobilier ?

Chaque diagnostic immobilier prévu lors de la vente d’un bien immobilier a une durée de validité déterminée. Voici le tableau récapitulatif.

Diagnotics immobiliers obligatoires	Durée de validité
Mesurage par metrage loi Carrez	illimité
DPE (Diagnotic Performance Energétiques)	10 ans. Si des travaux substantiels sont réalisés, vous devez renouveler le diagnostic
Amiante	Illimitée si aucune trace d'amiante n'est détectée (sauf si le diagnostic a été réalisé avant 2013 : il doit impérativement être renouvelé avant une vente) Dans les 3 ans suivant la détection de présence d’amiante : un nouveau contrôle doit être effectué
Plomb (permis de construire antérieur au 01/01/49) : CREP (Constat de risque d'exposition au plomb)	Sans limite de validité si < 1mg/cm² Valable 1 an si > 1mg/cm2
Termites (selon arrêté préfectoral)	6 mois maximum. A renouveler si un nouvel arrêté déclare une zone d'infestation.
Gaz	3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure En cas de travaux de rénovation, 3 ans maximum pour l'attestation de conformité
Électricité	3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, En cas de travaux de rénovation, 3 ans maximum pour l'attestation de conformité
ERNMT (devenu ERP)	moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente
Assainissement Non Collectif	3 ans
Etat des nuisances sonores aériennes	pas de durée fixée.
Mérule	pas de durée fixée.

Bon à savoir

Vous pouvez, si vous le désirez, effectuer à nouveau ces diagnostics immobiliers obligatoires avant leur date de fin de validité. Certains propriétaires ayant réalisé des travaux d’amélioration énergétique par exemple peuvent ainsi tenter d’obtenir de meilleurs résultats dans le cadre du DPE.

DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES : FAITES APPEL À DES PROFESSIONNELS AGRÉÉS

En tant que propriétaire, vous êtes tenu de faire réaliser par des professionnels agréés un certain nombre de diagnostics immobiliers afin de transmettre les résultats au futur propriétaire ou au futur locataire. Or, suivant la nature de votre projet, le nombre de diagnostics immobiliers obligatoires peut varier. N’hésitez pas à demander conseil à des professionnels de l’immobilier, comme Nexity.

En résumé

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir si je veux vendre ma maison ?

Si vous souhaitez vendre une maison, voici les diagnostics immobilier obligatoires :

diagnostic amiante
diagnostic électricité
diagnostic ERP
diagnostic Etat des nuisances sonores aériennes
diagnostic gaz
diagnostic mérule
diagnostic DPE
diagnostic plomb
diagnostic termites
diagnostic Assainissement Non Collectif

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir si je veux vendre un appartement?

Vous devez fournir à l’acquéreur 11 diagnostics immobiliers si vous souhaitez vendre un appartement :

diagnostic amiante
diagnostic électricité
diagnostic ERP
diagnostic Etat des nuisances sonores aériennes
diagnostic gaz
diagnostic mérule
diagnostic DPE
diagnostic plomb
diagnostic termites
le diagnostic technique de l’immeuble en copropriété
le diagnostic metrage loi Carrez

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour mettre en vente une maison : ce qu'il faut retenir

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir si je veux vendre ma maison ?

Si vous souhaitez vendre une maison, voici les diagnostics immobilier obligatoires :

diagnostic amiante
diagnostic électricité
diagnostic ERP
diagnostic Etat des nuisances sonores aériennes
diagnostic gaz
diagnostic mérule
diagnostic DPE
diagnostic plomb
diagnostic termites
diagnostic Assainissement Non Collectif

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir si je veux vendre un appartement ?

Vous devez fournir à l’acquéreur 11 diagnostics immobiliers si vous souhaitez vendre un appartement :

diagnostic amiante
diagnostic électricité
diagnostic ERP
diagnostic Etat des nuisances sonores aériennes
diagnostic gaz
diagnostic mérule
diagnostic DPE
diagnostic plomb
diagnostic termites
le diagnostic technique de l’immeuble en copropriété
le diagnostic metrage loi Carrez

Est-ce que le dpe est obligatoire pour vendre une maison ?

Le DPE fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente d'une maison on d'un appartement.

Est-ce que les diagnostics sont obligatoires pour le compromis de vente ?

Avant même la conclusion de la vente, voire dès la signature du compromis de vente, vous êtes tenu de remettre à l'acheteur un dossier contenant les diagnostics techniques obligatoires.

Ces diagnostics fournissent des informations sur l'état du logement, certaines installations et ses performances

Peut-on vendre une maison sans diagnostic ?

Non, il n'est pas possible de vendre son logement sans faire les diagnostics.

A partir de quand faut-il donner les diagnostics à l'acheteur ?

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet doit être remis exclusivement lors de la phase préliminaire du processus de vente (promesse ou compromis de vente) et au plus tard lors de la signature de l'acte de vente définitif devant un notaire.

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