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Le diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP)

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La loi met à la charge du bailleur ou du vendeur d’un bien immobilier une obligation d’information sur les risques et pollutions auquel ce bien est exposé, via un diagnostic appelé ERP.

Les communes concernées par l’État des Risques et Pollutions

Imposé par les articles L. 125-5, L125-6 et L125-7 et R 125-23 à 27 du Code de l’environnement, l’État des Risques et Pollutions, ou ERP, est un document informant le futur locataire ou acquéreur d’un bien sur les risques auquel ce dernier est exposé. Le but est simple : permettre au locataire ou à l’acheteur du bien de prendre une décision éclairée avant de signer le bail ou l’acte de vente.

Cette obligation est néanmoins circonscrite à certaines communes, qui se situent :

  • Dans des zones de sismicité d’un niveau au moins égal à 2 ;
  • Dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRt), naturels (PPRn) ou miniers (PPRm), ayant fait l’objet d’une approbation ou d’une prescription préfectorale ;
  • Dans des zones où le taux de concentration du radon, un gaz radioactif naturel, est égal au niveau 3, le plus élevé.

Les communes concernées par l’ERP font l’objet d’un arrêté préfectoral, qui peut être consulté à la Préfecture ou à la mairie sur le territoire duquel est situé le bien mis en location ou en vente, ou sur leurs sites Internet.

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Qui peut réaliser l’État des Risques et Pollutions ?

Contrairement à certains diagnostics obligatoires, comme celui relatif à l’amiante ou à la performance énergique qui doivent obligatoirement être réalisés par un professionnel certifié, l’État des Risques et Pollutions peut être établi par le bailleur ou le vendeur du bien. Néanmoins, au regard de la complexité du document à produire et des informations à y porter, ces derniers ont tout intérêt à se faire assister par un professionnel de l’immobilier.

À noter

Pour être complet, l’ERP doit comporter une information relative aux sinistres éventuellement subis par le bien qui ont donné lieu au versement d’une indemnité. Dans le cadre d’une cession immobilière, les sinistres visés sont deux relatifs à une catastrophe technologique ou naturelle ; dans l’hypothèse d’une location, tous les types de sinistres doivent être mentionnés.

Une fois réalisé, l’ERP doit être annexé au contrat de location, à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte de vente, et être dûment daté et signé par le locataire ou l’acquéreur. De son côté, le propriétaire ou le vendeur veillera à conserver une copie de l’État des Risques et Pollutions daté et signé pour pouvoir prouver la bonne tenue de son obligation le cas échéant.

>> Attention : L’ERP a vocation à donner une information claire et actualisée sur les risques, il doit donc être récent et dater de moins de 6 mois avant la signature du bail ou de l’acte de vente.

Quelles sont les conséquences si l’ERP n’est pas annexé au bail ou à la promesse de vente ?

Tout dépend de la qualité du preneur du bien :

  • S’il est locataire : il peut demander des dommages et intérêts au tribunal d’instance après avoir découvert que le bien se situe dans une zone à risques ;
  • S’il est acquéreur : il peut demander l’annulation de la vente ou la réduction du prix auprès du tribunal de grande instance.

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