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Calculer la révision de son loyer

Vous êtes locataire et vous aimeriez anticiper l’augmentation de votre loyer en 2021 ? Pour cela, vous devez connaître la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL), que l’INSEE se charge de calculer et de publier tous les trimestres. C’est à partir de cet indice que votre propriétaire bailleur doit calculer la revalorisation de votre loyer en cours de bail. Nexity vous précise comment calculer la révision de votre loyer.

Révision de votre loyer : l’indexation est-elle prévu au bail ?

Un propriétaire bailleur n’a pas le droit d’augmenter ses loyers à sa guise : il est soumis à de nombreuses réglementations encadrant le calcul des variations de loyers. 
Il faut par exemple savoir qu’un bailleur est autorisé à revaloriser ses loyers tous les ans, à condition qu’une clause le précise dans le contrat de location qu’il a conclu avec son locataire. 
Aussi, vérifiez bien votre bail : si l’indexation n’est pas indiquée, votre propriétaire n’est pas en droit d’augmenter votre loyer. Ce dernier restera constant jusqu’à ce que votre bail prenne fin. 
En revanche, si l’indexation y est mentionnée, votre propriétaire bailleur est tout à fait en droit d’augmenter votre loyer. Toutefois, il devra, pour calculer l’augmentation de votre loyer, se baser sur l’indice de référence des loyers (IRL).
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Bon à savoir

Sachez que votre propriétaire a un an, à partir de la date de révision, pour vous avertir de la revalorisation, mais que cette dernière n’est pas rétroactive. Aussi, s’il vous prévient le 15 décembre 2021 alors que la date de révision est au 1er janvier 2021, il ne pourra pas vous demander de payer l’augmentation de loyer pour les 11 mois “perdus”. 

Calcul de la révision de votre loyer : qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?

Pour calculer l’augmentation maximale du loyer qu’il est autorisé à demander à son locataire, un propriétaire bailleur doit se baser sur l’indice de référence des loyers (IRL).
Publié tous les premiers mois de chaque trimestre par l’INSEE, cet indice est déterminé en fonction de l’inflation moyenne des 12 derniers mois (en dehors du tabac et des loyers), et fixe les bornes de toutes les évolutions de loyers, qu’il s’agisse de logements loués vides ou loués meublés.
Aussi, si vous souhaitez calculer la révision de votre loyer, vous devez connaître l’IRL qui s’applique.
Bon à savoir

Dans certains cas, un propriétaire bailleur peut aller au-delà de l’IRL pour calculer l’augmentation de ses loyers. C’est notamment le cas lorsque des travaux d’amélioration du logement ont été réalisés en cours de bail ou lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au marché (au renouvellement du bail). Toutefois, les dispositifs légaux encadrant ces pratiques sont très restrictifs. 

Calculer la révision de votre loyer : quel IRL s’applique pour mon loyer ?

L’IRL est un indicateur qui change tous les trimestres. Or, tous les baux ne prévoient pas l’indexation des loyers au même moment. 
Certains baux peuvent prévoir une indexation au 1er janvier de l’année civile. D’autres peuvent prévoir l’indexation du loyer à la date anniversaire de la signature du contrat de location.

Il faut donc, en fonction de la date de révision des loyers prévue à votre bail, vous reporter à l’IRL du trimestre correspondant pour calculer l’augmentation

Date de révision du loyer inscrite au bail  IRL correspondant Date de publication par l'INSEE
15 avril - 15 juillet IRL du 1er trimestre 15 avril de l’année N
15 juillet - 15 octobre IRL du 2ème trimestre 15 juillet de l’année N
15 octobre - 15 janvier IRL du 3ème trimestre 15 octobre de l’année N
15 janvier - 15 avril  IRL du 4ème trimestre 15 janvier de l’année N+1

Prenons un exemple : votre bail précise qu’une indexation des loyers est envisagée, mais ne précise pas de date d’échéance. Dans ce cas de figure, c’est la date d’anniversaire du contrat qui s’applique. Imaginons que vous ayez signé votre bail le 31 août. Si vous souhaitez calculer l’augmentation de votre loyer en 2021, vous devrez rechercher sur le site de l’INSEE, dès le 15 juillet, l’IRL du 2ème trimestre 2021.

Calcul de l’augmentation annuelle de votre loyer : comment faire ?

Pour calculer la revalorisation maximale de votre loyer, voici la formule de base : 
Le montant de votre loyer actuel (hors charges) * l’IRL du trimestre correspondant à la date de révision inscriteau bail de l’année N / l’IRL du trimestre correspondant à la date de révision inscrite au bail de l’année N-1
Vous devez donc connaître : 
  • Votre loyer hors charge actuel 
  • L’IRL trimestriel applicable à votre bail de l’année en cours 
  • L’IRL trimestriel applicable à votre bail de l’année précédente
Exemple 
Si nous reprenons notre exemple : pour calculer le loyer maximal que votre propriétaire sera en droit de vous demander après le 31 août 2021, avec un loyer actuel hors charge de 1000 €, un IRL Trimestre 2 de 2020 de 130,57, et un IRL fictif Trimestre 2 de 2021 de 131,02, vous devez poser la formule de calcul suivante : 
 
1000 *131,02 / 130,57 = 1003,45
 
Ainsi, le loyer maximal que votre propriétaire pourra vous demander à partir du 31 août 2021 sera de 1003,45€.

Calcul de l’augmentation de votre loyer : et si votre propriétaire ne l’a pas fait durant plusieurs années ?

Votre propriétaire n’a pas fait évoluer votre loyer depuis plusieurs années ? Rassurez-vous : grâce à la loi ALUR, entrée en application en mars 2014, votre propriétaire ne peut pas répercuter l’ensemble des révisions manquées. La seule réévaluation possible sera celle de l’année en cours.
Exemple
Vous avez signé votre contrat de location le 31 août 2015. Jusque là, votre propriétaire n’a jamais procédé à une augmentation de votre loyer, de 1000 € (hors charges). 
Au 31 mars 2021, il vous signale la revalorisation de votre loyer. Avec la loi ALUR, il ne peut pas vous demander de rattraper les 5 années durant lesquelles votre loyer est resté constant. Il doit se contenter de l’indexation légale, à savoir une augmentation de 6,55 € mensuels.
Il obtient cette revalorisation en réalisant le calcul suivant : 1000*130,57/129,72 
A noter que cette révision ne vaut qu’à partir du 31 mars 2021. Les loyers de septembre, octobre, novembre et décembre 2020 ainsi que les mois de janvier, février 2021 ne peuvent pas être impactés par cette augmentation.

Comment votre propriétaire doit vous informer de la révision de loyer ?

Votre propriétaire ne peut pas revaloriser votre loyer sans vous prévenir, même si une clause de révision annuelle est inscrite à votre bail.
 
Aussi, il doit vous prévenir en amont, par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette notification de révision de loyer doit comporter :
  • l’adresse du bien que vous occupez
  • la date à laquelle la révision du loyer est décidée
  • la date à laquelle la révision du loyer prend effet
  • le montant du nouveau loyer mensuel 
  • la méthode de calcul utilisée pour la révision le loyer

En résumé

Révision des loyers : quel indice de référence pour calculer l’augmentation ?

Pour calculer l’augmentation des loyers, votre propriétaire doit se référer à l’IRL : l’indice de révision des loyers. Il est calculé trimestriellement par l’INSEE.

Révision des loyers : quel calcul pour anticiper une augmentation ?

Pour connaître l’augmentation de votre loyer, vous devez faire le calcul suivant :
  • Multiplier votre loyer actuel hors charge par l’IRL du trimestre correspondant à la date de révision de votre loyer de l’année en cours
  • Puis diviser le résultat obtenu par l’IRL du trimestre correspondant à la date de révision de votre loyer de l’année précédente 
Ce calcul indique la révision des loyers maximale autorisée : votre propriétaire peut tout à fait procéder à une augmentation moins importante.
Sachez par ailleurs que votre propriétaire a un an à partir de la date de révision des loyers inscrite au bail pour vous faire parvenir le calcul de votre augmentation. S’il ne le fait pas au cours de ces 12 mois, l’augmentation est considérée comme perdue pour lui. S’il le fait 9 mois après la date de révision des loyers inscrite au bail, il ne peut pas vous demander d’augmentation rétroactive. 
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