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Calcul de l’IRL : indice de référence des loyers

couple heureux qui signe le contrat immobilier

Avec le calcul de l’IRL, votre propriétaire peut effectuer une augmentation du loyer chaque année à une date convenue avec vous au préalable. Cette révision est effectuée suivant l’Indice de Référence des Loyers définie chaque trimestre par l’INSEE. Découvrez ici comment calculer l’augmentation du loyer avec l’IRL.

L’IRL : définition et principe

L’IRL est l’acronyme d’Indice de Référence des Loyers. Il est donné chaque trimestre par l’INSEE et permet la révision du loyer. Notez bien que cette révision de votre loyer est possible pour le propriétaire sans qu’il soit nécessaire de signer un avenant au bail.
 
L’IRL sert de base pour réviser les loyers de tous types de logements, qu’ils soient vides ou meublés. 

Quand le nouveau calcul d’IRL peut-il être appliqué par le propriétaire ? 

Le loyer peut être révisé chaque année en fonction de la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. Deux cas sont possibles pour l’application concrète du nouveau IRL : 
  • La date de révision d’IRL est prévue dans le bail : la modification peut prendre effet à partir de cette date convenue au préalable. 
  • Aucune date n’est indiquée dans le bail : il faudra prendre en compte la date du dernier IRL publié par l’INSEE. 
Bon à savoir

La notification de demande de renouvellement devra être envoyée au locataire six mois au moins avant l'expiration du bail. 

Dans quels cas le nouveau calcul d’IRL s'applique-t-il à votre logement ?

Le propriétaire-bailleur pourra mettre en œuvre la procédure de renouvellement conformément à la loi permettant d'augmenter le loyer à échéance, dès lors que celui-ci est considéré comme manifestement sous-évalué :
  • Relativement à l’IRL dans cette zone géographique 
  • Relativement à l’état de l’appartement en cas de réalisation de travaux de rénovation. 
Bon à savoir

L’IRL permet une révision à la hausse du loyer par le propriétaire, mais il permet aussi de protéger le locataire en plafonnant les loyers à un certain montant en fonction de la zone et de l’appartement.  

Quels éléments sont considérés par le calcul de l’IRL ?

Les critères relatifs à l’appartement pour le calcul de l’IRL sont les suivants : 
  • La superficie du bien 
  • L’emplacement du logement 
  • Les prestations proposées : balcon, place de parking, ascenseur, espace vert
  • Les charges comprises dans le loyer 

Quel délai d’application pour le nouveau calcul du loyer ?

Les révisions annuelles de loyer peuvent être appliquées dans un délai d’un an suivant la date de révision. 
Attention, la révision ne peut pas s’appliquer rétroactivement, ce qui veut dire qu’elle ne pourra être effective et comptée qu’à partir du moment où vous en aurez fait expressément la demande. Si vous dépassez le seuil d’un an, la revalorisation sera perdue pour le propriétaire.
Exemple :
Si un bail a pour date de révision le 14 mars 2021, le propriétaire peut réviser le bail jusqu'au 13 mars 2022.
Si un bail a pour date de révision le 14 mars 2021, mais que le propriétaire n'en fait la demande que le 14 juillet 2021, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être revalorisés.

Formule de calcul de l’indice de référence des loyers

Nature de l’IRL

À partir de la moyenne des 12 derniers mois, l’IRL se calcule par rapport à l’évolution des prix des consommations, hors loyer et hors tabac. 

 Calcul de l’IRL

Pour connaître le calcul de l’IRL, le propriétaire doit disposer de 3 éléments :
  • Le montant du loyer
  • Le nouvel IRL du trimestre de référence (donc celui prévu dans le bail ou celui de l’INSEE à la date de signature du bail)
  • L’IRL du même trimestre de l’année précédente
Le nouveau montant du loyer est alors calculé comme suit :
Nouveau loyer = loyer actuel x (IRL du trimestre concerné / IRL du trimestre de l'année précédente)
Exemple :
Par exemple, un bail signé le 1er février 2020 moyennant un loyer mensuel de 700 € peut être réévalué au 1er février 2021. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 4ème trimestre 2019, soit 130,26. Le nouvel indice publié à la date de réévaluation est celui du 4ème trimestre 2020, soit 130,52.
Au 1er février 2021, date de la 1re révision, le montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 700 € x 130,52 / 130,26 = 701,40 €
 

Comment connaître les derniers IRL publiés par l’INSEE ?

L’INSEE publie l’IRL aux alentours des dates suivantes :
  • l’IRL du 1er trimestre le 15 avril
  • l’IRL du 2ème trimestre le 15 juillet
  • l’IRL du 3ème trimestre le 15 octobre
  • l’IRL du 4ème trimestre le 15 janvier

Tableau des indices de référence des loyers par trimestre (INSEE)

Période Indice de référence des loyers
2020 - T4 130,52
2020 - T3 130,59
2020 - T2 130,57
2020 - T1 130,57
2019 - T4 130,26
2019 - T3 129,99
2019 - T2 129,72
2019 - T1 129,38
2018 - T4 129,03
2018 - T3 128,45
2018 - T2 127,77
2018 - T1 127,22
2017 - T4 126,82
2017 - T3 126,46
2017 - T2 125,19
2017 - T1 125,90
2016 - T4 125,5

Calcul de l’IRL : le cas particulier des HLM

Pour les logements sociaux, le loyer est fixé par l'organisme qui le gère. Son montant est révisé chaque année : selon les revenus des locataires, ils peuvent bénéficier d'une réduction mensuelle (réduction de loyer de solidarité) ou à l’inverse devoir payer un supplément de loyer de solidarité (surloyer). Le loyer et les charges sont à payer à la date indiquée dans le bail, et pendant toute la durée du bail. 

Calcul de l’IRL pour les HLM

Le montant du loyer se calcule de la manière suivante :
Prix de base au m² (fixé par l'organisme HLM) x Surface du logement loué (surface corrigée).

Révision annuelle du loyer pour les HLM

La révision du loyer se fait chaque année au 1er janvier, selon l'indice de référence des loyers (IRL).
La date de l'IRL prise en compte est celle du 2e trimestre de l'année précédente.
Bon à savoir

Si vous avez fait des travaux de réhabilitation, vous pouvez déroger à cette règle pour une durée limitée dans le temps.

Calcul de l’IRL  : ce qu’il faut retenir

Qu’est-ce que l’IRL ?

L’IRL est l’acronyme d’Indice de Référence des Loyers. Il est donné chaque trimestre par l’INSEE et permet la révision du loyer.

Quand le calcul de l’IRL peut-il s’appliquer à votre loyer ?

Deux cas possibles : 
  • La date de révision d’IRL est prévue dans le bail : la modification peut prendre effet à partir de cette date convenue au préalable. 
  • Aucune date n’est indiquée dans le bail : il faudra prendre en compte la date du dernier IRL publié par l’INSEE. 

Dans quels cas le nouveau calcul d’IRL peut-il s’appliquer ?

  • En fonction d’un changement d’IRL sur la zone géographique 
  • En fonction d’un changement d'IRL dû à l’état de l’appartement 

Quels éléments sont considérés dans le calcul d’IRL ?

  • La superficie du bien 
  • L’emplacement du logement 
  • Les prestations proposées : balcon, place de parking, ascenseur, espace vert
  • Les charges comprises dans le loyer 

Quel délai d'application doit-être respecté pour la révision de loyer ?

Les révisions annuelles de loyer peuvent être dans le délai d’un an suivant la date de révision. La revalorisation ne peut pas être rétroactive. 

Quel est le calcul de l’IRL ?

Nouveau loyer = loyer actuel x (IRL du trimestre concerné / IRL du trimestre de l'année précédente)

Quelles sont les dates de publication des IRL par l’INSEE ?

  • l’IRL du 1er trimestre le 15 avril
  • l’IRL du 2ème trimestre le 15 juillet
  • l’IRL du 3ème trimestre le 15 octobre
  • l’IRL du 4ème trimestre le 15 janvier

Quid des HLM pour le calcul de l’IRL ?

Le montant du loyer se calcule de la manière suivante :
Prix de base au m² (fixé par l'organisme HLM) x Surface du logement loué (surface corrigée).
La révision du loyer se fait chaque année au 1er janvier, selon l'indice de référence des loyers (IRL).
La date de l'IRL prise en compte est celle du 2e trimestre de l'année précédente.

 

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