Conseils aux locataires

Foire aux questions : locataires

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1. Dans quel cas un logement est-il considéré comme meublé ?
2. Que comprennent les charges ?
3. À qui revient le choix de l'assurance habitation ?
4. Qu'est-ce que l'IRL ?
5. Qu'est-ce qu'un état des lieux ?
6. Quels sont les travaux pris en charge par le propriétaire ?
7. De quel délai dispose le locataire en cas de vente du logement ?
8. Que signifie avoir un droit de préemption ?
9. À quel moment le propriétaire doit-il restituer le dépôt de garantie ?

1. DANS QUEL CAS UN LOGEMENT EST-IL CONSIDÉRÉ COMME MEUBLÉ ?

Un logement meublé est un appartement, ou une maison, loué avec meubles et électroménager de façon à assurer au locataire un équipement complet pour qu’il puisse y vivre normalement avec uniquement ses effets personnels. Un logement meublé doit impérativement comporter :

  • literie comprenant couette ou couverture ;
  • volets, stores, rideaux ou autre « dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher » ;
  • plaques de cuisson ;
  • four ou four à micro-ondes ;
  • réfrigérateur et congélateur, ou au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation (température inférieure ou égale à -6°C) ;
  • vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • table et sièges ;
  • étagères de rangement ;
  • luminaires ;
  • matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Le propriétaire peut ajouter des éléments de confort supplémentaires comme une télévision, un lave-linge, un micro-onde, une cafetière…

2. QUE COMPRENNENT LES CHARGES ?

Suivant l’immeuble ou le type de location (appartement ou maison) les charges locatives divergent. Il existe 3 types de frais : les dépenses liées à l’usage du logement comme l’eau et le chauffage, les dépenses d’entretien et de réparation comme les parties communes ou les espaces verts et les dépenses de services supplémentaires comme le gardiennage ou l’enlèvement des ordures. Suivant la résidence du logement, les charges locatives sont plus ou moins élevées. Par exemple, un immeuble sans ascenseur ou sans espace vert va comprendre des charges moins lourdes. Pour les immeubles où le chauffage n’est pas collectif, les charges vont être plus restreintes mais le locataire va devoir rajouter le coût de sa consommation en chauffage aux charges à régler.

3. À QUI REVIENT LE CHOIX DE L'ASSURANCE HABITATION ?

L'assurance habitation est obligatoire, elle est réclamée au moment de l'entrée dans les lieux ou au plus tard lors de l'état des lieux d'entrée, le locataire doit chaque année produire son attestation à son propriétaire. C’est au locataire de choisir sa compagnie d’assurance. L’assurance va prendre en charge les risques locatifs comme un dégât des eaux, un incendie ou d’une explosion. L’attestation d’assurance doit être présentée lors de la rédaction du bail au bailleur ou au conseiller Nexity en charge du dossier de location. À defaut pour le locataire d'être assuré, le propriétaire peut souscrire une assurance pour le compte de son locataire et lui en demander le paiement.

4. QU'EST-CE QUE L'IRL ?

L’IRL est l’Indice de Révision des Loyers. Cet indice est fourni par l’INSEE tous les trimestres. Il permet au bailleur de réviser le loyer de son logement tous les ans sous condition que le bail prévoit une clause de révision du loyer. La révision du loyer se calcule comme suit : (montant du loyer x nouvel indice) / (indice de l’année passée)

5. QU'EST-CE QU'UN ÉTAT DES LIEUX ?

Lors de l’arrivée du locataire, un état des lieux d’entrée est réalisé. Il permet de déterminer l’état du logement avant l’installation du locataire. Au départ de ce dernier, c’est un état des lieux de sortie qui est rédigé. Celui-ci sera comparé avec l’état des lieux d’entrée de façon à constater si des dégradations ont été apportées au logement. L’usure normale du logement ne pourra pas être retenue contre le locataire.

Ces états des lieux doivent impérativement être réalisés en présence du locataire et du propriétaire. C’est l’état des lieux de sortie qui va déterminer le montant des réparations. Ce montant pourra être prélevé sur le dépôt de garantie si c’est au locataire qu’incombe la prise en charge des travaux.

6. QUELS SONT LES TRAVAUX PRIS EN CHARGE PAR LE PROPRIÉTAIRE ?

Le propriétaire doit mettre en location un logement décent. Par ailleurs, ce logement doit être en parfait état d'entretien et de réparation pour permettre au locataire de jouir paisiblement du bien loué.

En cours de bail le locataire a la charge d'entretenir le logement.
Au cours du bail le propriétaire doit contribuer à entretenir le logement, le locataire n'étant tenu qu'aux petites réparations.

7. DE QUEL DÉLAI DISPOSE LE LOCATAIRE EN CAS DE VENTE DU LOGEMENT ?

Dans le cas où le propriétaire d’un logement loué souhaite le mettre en vente, il a la possibilité de le vendre avec ou sans locataire. Dans le cadre d’une vente de logement loué, le locataire n’est pas obligé de quitter les lieux, il changera juste de bailleur. Par contre, dans le cadre d’une vente de logement libre (sans le locataire), le propriétaire doit donner congé en respectant un délai de préavis de 6 mois. Le locataire dispose donc de 6 mois pour trouver un nouveau logement. Cependant, il peut quitter les lieux avant la fin du préavis. Le locataire paiera le loyer et les charges jusqu’à son départ.

8. QUE SIGNIFIE AVOIR UN DROIT DE PRÉEMPTION ?

Le droit de préemption permet d’obtenir une priorité d’achat aux locataires. Il prend effet pour les locations non meublées et uniquement dans le cas où le propriétaire souhaite vendre son logement sans locataire c’est-à-dire libre. Lorsque le propriétaire donnera congé, il indiquera au locataire toutes les conditions de vente (prix, modalités de paiement…) ce qui vaudra offre de vente. Le locataire dispose ensuite de deux mois pour accepter ou refuser l’offre. S’il accepte, il a deux mois pour conclure la vente ou quatre mois dans le cas d’une souscription de prêt immobilier.

Si l’une des conditions de vente est modifiée, le propriétaire devra en informer le locataire par écrit et ce dernier ne disposera que d’un mois pour donner sa réponse.

9. À QUEL MOMENT LE PROPRIÉTAIRE DOIT-IL RESTITUER LE DÉPÔT DE GARANTIE ?

Suite à l’état des lieux de sortie, et dans le cas où aucune dégradation n’a été constatée, le propriétaire est tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire dans le mois qui suit son départ (remise des clés). À défaut de restitution, des pénalités sont dues par le propriétaire pour tout mois de retard constaté. En cas de revente du bien au cours du bail, c'est au nouveau propriétaire de restituer la somme au locataire.

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