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Investissement en EHPAD ou en résidence services : quels avantages ?

assistante apporte le repas en maison de retraite

L’investissement locatif offre de nombreuses opportunités avec différentes configurations de projet : location de logement vide ou de logement meublé, mais aussi de logement en résidence avec services pour les personnes âgées autonomes ! En quoi cela diffère-t-il des maisons de retraite ? Un investissement en EHPAD est-il intéressant ? Qu’en est-il de la rentabilité des résidences seniors avec services ? Nous faisons le point sur leur opportunité locative respective !

Investir en EHPAD : en quoi ça consiste ? 

Investir dans un EHPAD revient à placer son argent dans un bien de location meublé. L’EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est une résidence médicalisée conçue pour accueillir des seniors du 4ème âge ayant besoin de soins médicaux. 
 
Les logements qui composent un EHPAD sont donc adaptés pour héberger des personnes physiquement dépendantes qui, grâce aux aménagements prévus pour elles, peuvent bénéficier d’une assistance et de soins continus. Une chambre en EHPAD n’est pas directement louée au résident, mais par l’intermédiaire d’une société de gestion qui contracte un bail commercial avec le propriétaire de l’investissement.
 

Quels sont les avantages d’un investissement en EHPAD ? 

Un investissement en EHPAD vous permet de bénéficier de certains avantages fiscaux. Si vous achetez un logement neuf et que vous acceptez de le mettre en location pendant 9 ans, vous pouvez bénéficier du dispositif Censi-Bouvard : il s’agit d’une réduction de 11% du montant HT investi (dans la limite de 300 000 €), répartie sur les 9 ans de votre engagement. Dans le cas d’un logement ancien, les opportunités de défiscalisation immobilière des statuts de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’offrent aussi à vous.
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Investir dans un EHPAD : quelles limites ?

Même si l’investissement en EHPAD peut être une opération intéressante d’un point de vue fiscal, un bon investissement doit aussi être évalué en tenant compte des inconvénients inhérents au projet.

Une réglementation très stricte 

Investir en EHPAD demande de respecter une réglementation stricte, qui est régulièrement modifiée et mise à jour. En effet, les établissements sont dans l’obligation de se soumettre à l’agrément de l’ARS (Agence Régionale de Santé) et de respecter leur cahier des charges. Une offre de location pour les seniors en EHPAD est donc régulièrement impactée par des décisions politiques extérieures, ce qui peut modifier la rentabilité de l’investissement sur le long terme.

Une inégalité des résidences de services 

Pour commencer, l’investissement en EHPAD nécessite de se pencher sur un petit marché, où il y a peu d’offres pour beaucoup de demandes. Si l’on prend un rendement locatif compris entre 3,5 % et 4,1 % sur le marché de l’immobilier meublé, sachez que tous les EHPADs ne sont pas logés à la même enseigne. Les annonces précisant un rendement de 5 % (anormalement élevée pour ce type d’investissement) cachent généralement des paramètres essentiels au calcul de votre rentabilité. 
Chaque EHPAD est gérée par un exploitant, et même s’ils doivent tous respecter le cahier des charges de l’agrément ARS, la gestion peut se révéler aléatoire dans la réalité. Investir en EHPAD demande donc un contrôle rigoureux de l’agrément et une étude des résultats antérieurs. Avant de réaliser l’investissement, il est nécessaire de faire une véritable recherche de données objectives en amont afin de se renseigner sur la santé financière de l’entreprise exploitante de l’EHPAD.
Bon à savoir
De nombreux critères influent sur la rentabilité d’un investissement en EHPAD et le montant des loyers : taille et réputation de la résidence, secteur géographique, services proposés, activités complémentaires, etc.
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Une revalorisation foncière proche de 0 % 

L’investissement en EHPAD est un investissement immobilier : il y a donc initialement une recherche potentielle de plus-value à la revente. Mais investir dans un EHPAD n’est pas un investissement comme les autres, puisque c’est un secteur de niche avec une revalorisation foncière quasi-nulle. 
Avec un EHPAD, il s’agit plutôt de rechercher un rendement de garantie locative avec un besoin de sécurité dans le cadre d’une optimisation de sa gestion patrimoniale. Mais il ne faut pas espérer une plus-value à la sortie avec cet investissement, car le bien ne se revalorise pas dans le temps.
Bon à savoir
Étant donné sa particularité, sortir d’un investissement en EHPAD peut être plus difficile que pour un bien immobilier traditionnel. Aujourd’hui, la revente de son bien en EHPAD est plutôt simple puisque la demande est forte, mais il n’est pas possible de connaître ce que deviendra ce même marché dans 10 ans : sera-t-il toujours simple de revendre ?

Investissement locatif : et les résidences seniors services ? 

Une alternative avec un fort potentiel locatif 

Vous pouvez à présent peser le pour et le contre concernant un possible investissement en EHPAD. Si vous hésitez, sachez qu’il existe une alternative pertinente qui vous permet de profiter des mêmes avantages fiscaux qu’en EHPAD sans les inconvénients : l’investissement locatif dans les résidences seniors services (RSS). 
Les EHPAD concernent majoritairement les seniors du 5ème âge, soit 10 % de la population, tandis que les RSS s’adressent à une large cible comprenant des retraités du 3ème âge et des personnes du 4ème âge non dépendantes, soit 90 % des seniors. C’est dire le potentiel locatif offert par les RSS !
Contrairement aux EHPADs, ces établissements sont en effet destinés aux seniors autonomes, qui sont accueillis dans des logements indépendants au sein d’une résidence leur offrant certains services individuels ou collectifs (restauration, lingerie, ménage, présence d’un professionnel médical…). Et comme dans le cadre d’un EHPAD, la gestion locative est assurée par l’exploitant de l’établissement.

Des avantages fiscaux similaires avec des charges moindres 

L’offre de logements en RSS étant largement inférieure à la demande, la location en RSS bénéficie d’une grande attractivité et vous permet également de profiter du dispositif Censi-Bouvard ou des statuts LMP/LMNP. Que vous décidiez d’investir dans un EHPAD ou en RSS, vous profitez donc des mêmes avantages fiscaux. Les résidences seniors services peuvent aussi présenter l’avantage de charges d’entretien moins élevées qu’en EHPAD, son mobilier étant moins coûteux, car non médicalisé. 
Bon à savoir

Soyez toutefois vigilant à contrôler le niveau et la répartition des charges d’entretien entre vous et l’exploitant avant de vous engager dans un investissement. D’autant plus que les charges pour gros travaux sont à la charge intégrale du bailleur depuis 2014 !

L’investissement en Ehpad  : ce qu’il faut retenir 

Un investissement en EHPAD est-il intéressant ?

Tout dépend de l’objectif de votre investissement : si vous désirez sécuriser votre patrimoine et simplement profiter d’un rendement locatif, l’option peut-être intéressante. Mais si vous désirez valoriser le bien et réaliser une plus-value à la revente, alors investir en EHPAD n’est pas une solution pertinente due à la revalorisation foncière nulle de ces biens.

Quelle alternative pour un investissement en EHPAD ?

Pour profiter des mêmes avantages fiscaux (dispositif Censi-Bouvard et statuts LMP/LMNP) qu’avec un EHPAD tout en profitant d’une réglementation moins stricte et de charges moindres, un investissement en résidence seniors services est idéal. À la différence des EHPAD, ces résidences accueillent des personnes âgées autonomes et ne nécessitent pas de matériel médical spécialisé.

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