[LIVE DE L'IMMO] Pourquoi c'est plus que jamais le moment d'investir ?
Je m’inscris
Nexity immobilier
Mon historique
Conseils en investissement immobilier

Défiscalisation Ehpad

signature du contrat immobilier avec couple senior

Investir en Ehpad ou en résidence senior permet-il de défiscaliser ? Oui, et avec un rendement locatif proche de 4 %, c’est un investissement attractif qui attire de plus en plus de contribuables. Sans compter les avantages fiscaux non négligeables qui permettent de réduire ses impôts ou de récupérer la TVA ! Dans cet article, nous vous disons tout sur la défiscalisation en Ehpad et en résidence senior.

Ehpad ou résidence senior : quelle différence ?

EHPAD signifie Établissement d’Hébergement pour Personnes gées Dépendantes : un Ehpad accueille donc des personnes de plus de 60 ans en manque d’autonomie et ayant besoin d’une assistance médicale journalière (voire permanente). À l’inverse, les résidences services seniors (RSS) sont à destination des personnes âgées et des retraités actifs et autonomes, désirant simplement profiter d’une résidence principale avec services et bénéficier d’une plus grande convivialité au quotidien.

Investir en Ehpad et en résidence services senior offre un rendement de 4 % en moyenne et s’inscrit sur un marché porteur : l’allongement de la durée de vie et le vieillissement de la population augmentent considérablement la demande pour cette typologie de bien. C’est un investissement attractif, notamment grâce aux dispositifs de défiscalisation en Ehpad et en RSS.

Bon à savoir

Même si leurs caractéristiques convergent, un investissement en Ehpad et un investissement en RSS diffèrent en termes de contraintes et d’avantages. Il convient donc d’étudier avec attention les spécificités de chaque bien avant de faire son choix.

Les avantages fiscaux de l’investissement en Ehpad et RSS

Le dispositif Censi-Bouvard

Le premier dispositif permettant une défiscalisation en Ehpad consiste à investir sous le régime de la loi Censi-Bouvard : c’est un système identique à la loi Pinel, qui permet de bénéficier d’un crédit d’impôt à hauteur de 11 % du montant de votre investissement HT (qui doit être réalisé dans le neuf). Cette exonération s’étale sur une période de 9 ans, avec un montant maximum d’investissement plafonné à 300 000 € : si le prix de votre bien dépasse ce seuil, vous ne pourrez pas défiscaliser plus de 33 000 € sur la période de 9 ans.

Bon à savoir

Avec le dispositif Censi-Bouvard, il est également possible de récupérer la TVA à hauteur de 20 % du montant de l’investissement. L’investisseur doit en faire la demande auprès du Trésor Public.

Loi Censi-Bouvard : calculez vos avantages fiscaux
Estimez gratuitement votre réduction d'impôts, le montant de la TVA récupérable, les loyers générés…

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Autre possibilité de défiscalisation en Ehpad, le statut LMNP. Pour en profiter, il vous suffit d’acheter une chambre en Ehpad ou dans une résidence senior et de répondre à des conditions supplémentaires : les revenus locatifs de l’investissement ne doivent pas représenter plus de 50 % du revenu total de l’investisseur et les recettes locatives doivent rester inférieures (ou égales) à 23 000 €.

Il est également possible de récupérer la TVA sous statut LMNP à 3 conditions : le logement est situé dans une résidence avec services, le bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence comprend 4 services para-hôteliers et les loyers perçus doivent être soumis à la TVA de 5,5 %. Pour la défiscalisation en Ehpad, sachez que ces trois conditions sont généralement remplies d’office.

Le premier avantage fiscal d’un investissement en Ehpad consiste donc à récupérer la TVA environ 6 mois après la réception du bien, ce qui permet de rembourser une partie de votre crédit, de verser ce montant dans un contrat d’assurance-vie ou encore de l’utiliser librement si vous avez réalisé votre investissement au comptant.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel autorise également un amortissement linéaire sur les murs de l’immeuble (hors terrain) pour une période de 30 à 40 ans, mais aussi sur le mobilier pendant 5 à 7 ans. L’investisseur peut alors créer des amortissements réputés différés. En optant pour ce régime réel, les loyers deviennent alors non imposables et la totalité des charges foncières peut être déduite des revenus locatifs.

Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) s’applique lorsque l’investisseur génère plus de 23 000 € de recettes locatives, représentant plus de 50 % de son revenu global. La défiscalisation en Ehpad sous régime LMP est possible, mais elle nécessite un investissement de départ plus élevé en étant soumise à des conditions.

Il faut pour commencer être inscrit au RCS et payer des cotisations aux organismes sociaux. Il est possible de récupérer la TVA et d’amortir linéairement l'immeuble sous les mêmes conditions que pour le statut LMNP.

Niveau défiscalisation en Ehpad, le statut LMP permet de déduire toutes les charges foncières de son revenu global et les plus-values de cession de biens peuvent être 100 % exonérées d’impôts si l’activité en LMP est exercée depuis 5 ans et que les recettes annuelles des deux années civiles précédentes ne dépassent pas les 250 000 €.

Bon à savoir

Pour dépasser le seuil des 23 000 € de recettes locatives, il est nécessaire de faire un investissement de départ important de l’ordre des 500 000 €. Mais le statut LMP offre ensuite de nombreux avantages : transmission patrimoniale optimisée, revenus défiscalisés grâce aux amortissements, possibilité d’exonération de l’ISF, protection sociale et récupération de TVA.

Statut LMNP : calculez vos avantages fiscaux
Estimez gratuitement vos revenus, amortissement, rentabilité, montant de la TVA récupérable…

Investir en Ehpad : quels sont les avantages et les inconvénients ?

En plus des dispositifs de défiscalisation en Ehpad, l’investisseur délègue totalement la gestion de son bien à l’exploitant en charge de l’Ehpad : un bail commercial est signé entre les deux parties (durée de 9 ans renouvelable) afin d’encadrer les obligations de chacun. Le gestionnaire s’occupe notamment de la gestion du bien et de la mise aux normes selon les exigences réglementaires. Il s’engage également à verser les loyers trimestriellement, que le bien soit loué ou non. C’est donc un investissement sécurisé pour le bailleur, qui ne doit pas faire face aux impayés ni s’occuper de la gestion locative.

Comme tout investissement, acheter une chambre en Ehpad présente toutefois quelques inconvénients qu’il convient de ne pas négliger. En voici une liste non exhaustive :

  • Une réglementation stricte : pour répondre à l’agrément de l’ARS (Agence Régionale de Santé), un Ehpad doit faire une veille stricte concernant les réglementations afin de respecter le cahier des charges de l’ARS. Les décisions politiques extérieures (et les modifications qui vont avec) peuvent donc impacter la rentabilité de l’investissement sur le long terme.
  • Une inégalité des résidences : l’investissement en Ehpad est un petit marché, où toutes les résidences ne se valent pas. Une rentabilité trop attractive peut cacher une faiblesse financière de la part de l’exploitant, et il est absolument nécessaire d’analyser les données des années précédentes afin d’investir dans une résidence bien exploitée et éviter les pièges.
  • Une revalorisation foncière nulle : contrairement à la plupart des investissements immobiliers, investir en Ehpad n’offre aucune plus-value à la vente avec une revalorisation foncière proche de 0 %. Il s’agit certes d’un rendement locatif sécurisé, mais le bien ne prend pas de valeur avec le temps.

Lisez aussi : Acheter une chambre en Ehpad : un bon investissement ?

Les dispositifs de défiscalisation en Ehpad s’appliquent-ils en résidence services senior ?

Tout à fait : si vous désirez investir en résidences services seniors, sachez que vous profitez des mêmes principes de défiscalisation qu’en Ehpad. La loi Censi-Bouvard et les statuts LMP et LMNP entrent également en vigueur et vous permettent de déduire une partie de votre investissement de vos impôts.

En termes de rentabilité, investir dans un appartement en RSS est tout aussi avantageux qu’acheter une chambre en Ehpad, avec moins de contraintes à la clé. En effet, puisqu’il ne s’agit pas de résidences médicalisées pour des personnes partiellement ou totalement handicapées, les résidences seniors ne sont pas soumises à la réglementation stricte de l’ARS. Les charges d’entretien sont également moins élevées qu’en EHPAD : son mobilier est moins coûteux, car non médicalisé.

L’investissement locatif dans les résidences services seniors offre un grand potentiel, avec une cible locative plus large : les retraités du 3ème âge et du 4ème âge non dépendants représentent 90 % des seniors ! Tout comme la défiscalisation en Ehpad, c’est l’exploitant qui se charge de la gestion de la résidence et du versement des loyers, même en cas de carence locative.

La défiscalisation en résidence senior avec Nexity

Un investissement en résidence services senior représente donc une excellente alternative à l’achat d’un bien en Ehpad grâce à une rentabilité tout aussi attractive avec moins de contraintes. Nexity vous accompagne dans ce projet : en tant que 1er acteur intégré de l’immobilier en France, nous assurons à la fois la promotion, la gestion et l’exploitation des résidences à notre charge.

Dans notre rôle de gestionnaire, nous nous occupons de tout : vous n’avez plus qu’à percevoir vos loyers nets de charge ! Ainsi, vous consolidez votre patrimoine, vous profitez d’un complément de revenu et vous préparez votre retraite en toute tranquillité avec l’aide de nos équipes Nexity.

Défiscalisation en Ehpad : ce qu’il faut retenir

Quels sont les dispositifs de défiscalisation en Ehpad ?

La loi Censi-Bouvard, le statut LMNP et le statut LMP permettent tous trois de profiter d’une réduction d’impôt, de créer des amortissements réputés différés et/ou de récupérer la TVA.

Investissement en Ehpad ou en résidence service senior, que choisir ?

Ces deux types d’investissement offrent une rentabilité attractive aux alentours de 4 % et des avantages en termes de délégation de la gestion locative, mais la résidence senior jouit d’un avantage supplémentaire : une réglementation moins stricte qui induit moins de contraintes et des charges moins élevées.

NOS ARTICLES LIÉS