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Conseils en investissement immobilier

Le calcul de rentabilité immobilière

investisseur avec calculatrice et graphiques

La rentabilité immobilière mesure la performance d’un investissement immobilier locatif et permet d’évaluer son intérêt comparativement à d’autres placements financiers. On parle aussi de rentabilité locative ou de rendement locatif. Nexity vous précise comment calculer la rentabilité immobilière et quelles variables y inclure pour avoir une vision juste de votre retour sur investissement.

Comment calculer la rentabilité immobilière d’un projet : évaluer vos gains

La rentabilité immobilière s’exprime sous forme d’un ratio entre les revenus locatifs et les charges générés par le bien immobilier loué.

Au-delà des seuls futurs loyers encaissés, d’autres avantages financiers sont aussi à inclure dans les ressources procurées par votre projet : notamment les éventuelles économies d’impôts obtenues grâce à l’opération immobilière, si celle-ci bénéficie de dispositifs incitatifs dédiés : par exemple les réductions d’impôts Pinel ou encore Censi-Bouvard, si vous en relevez.

Enfin, parmi les autres gains à prendre en compte figurent les différentes opportunités fiscales auxquelles vous pourrez avoir droit : en particulier l’éventuel déficit foncier créé, par exemple à l’occasion de travaux importants, qui peut parfois être déduit de vos revenus globaux en fonction des régimes fiscaux.

>> À lire également : Comparatif des dispositifs de défiscalisation

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Le calcul des charges en matière de rentabilité immobilière

Pour apprécier précisément le coût-avantage d’un investissement locatif, sa rentabilité immobilière doit être calculée nette de charges et d’impôts : on parle alors de calcul de rentabilité nette nette. Les charges correspondent premièrement à tous les coûts relatifs à l’acquisition du bien immobilier, (non déductibles des impôts, en fonction du régime fiscal dont vous relevez) :

  • le prix d’achat ;
  • les frais d’agence ;
  • les frais de notaire ;
  • le coût du crédit (intérêts d’emprunt) ;
  • les frais de dossier ;
  • l’assurance de prêt etc.

S’y ajoutent les différentes charges et impôts tels que :

  • les charges d’exploitation : charges locatives, charges de copropriété, frais de gestion, assurance loyers impayés, honoraires de syndic, frais d’entretien, travaux de réparation ;
  • la taxe foncière ;
  • l’impôt sur le revenu ou sur les bénéfices industriels et commerciaux.
> À noter : le risque de vacance locative doit lui aussi être évalué, car il pèse parfois lourdement sur le calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier. Il doit être estimé en fonction du dynamisme du marché immobilier sur votre localité et des caractéristiques du bien que vous achetez. 
>> Pour aller plus loin : Bien choisir votre bien immobilier
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