Les spécificités du modèle de bail commercial avec la loi Pinel

La durée du bail commercial loi Pinel

La durée d’un contrat de location commerciale est en principe de 9 ans minimum. Le locataire a la faculté de demander la résiliation du contrat, sans motif, à l’issue de chaque période de 3 ans : c’est pourquoi on appelle aussi les baux commerciaux des « baux 3-6-9 ».

Le bailleur peut, dans des cas beaucoup plus limités, donner congé au locataire tous les 3 ans :

• si l’immeuble loué est en construction, en reconstruction ou en surélévation ;
• s’il fait l’objet d’une opération de restauration immobilière ou fait partie d’une opération de renouvellement urbain.

Avant la loi Pinel, le bailleur pouvait toutefois décider de renoncer à ses facultés de résiliation : on parlait alors de "bail ferme". Depuis 2014, ce n’est plus légal, sauf dans certains cas très particuliers : location de locaux à usage exclusif de bureaux, de locaux de stockage, baux supérieurs à 9 ans…

Enfin, il existe des baux dérogatoires moins contraignants qui peuvent être conclus pour une durée de 3 ans maximum, à condition que les parties manifestent sans ambiguïté leur volonté de ne pas se soumettre au régime des baux commerciaux.

La fixation du loyer dans un bail commercial loi Pinel

Si la détermination du loyer initial est normalement libre, sa révision est, là encore, encadrée par la loi Pinel : elle peut intervenir tous les 3 ans, et doit être indexée à l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou à l’indice de loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités industrielles ou libérales. Une clause d’échelle mobile annuelle peut aussi être prévue par le contrat.

Dans tous les cas, l’augmentation ne peut pas dépasser 10% par an, et l’indice utilisé ne peut plus être l’indice du coût de la construction (ICC) pour tous les baux signés ou renouvelés depuis septembre 2014.

Les mentions obligatoires d’un modèle de bail commercial loi Pinel

Un modèle de bail commercial loi Pinel conforme et complet doit comporter les mentions légalement obligatoires :

• la durée du contrat ;
• la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur ;
• la nature du pas-de-porte, c’est-à-dire du droit d’entrée que le propriétaire peut demander s’il s’agit de locaux vides ;
• si les locaux font partie d’un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires, en fonction de la surface exploitée.

La répartition des charges et des dépenses entre bailleur et locataire est également fixée par la loi Pinel, qui précise notamment que certaines dépenses (notamment liées à de gros travaux ou des travaux de mise en conformité) ne peuvent être mises à la charge du locataire.