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Loi Pinel et baux commerciaux

poignée de mains en agence immobilière

À ne pas confondre avec le dispositif Pinel introduit par la loi de Finances de 2015, et dédié aux investisseurs mettant en location des biens à titre de résidence principale, la loi Pinel du 18 juin 2014 concerne pour sa part les baux commerciaux. Et elle en a profondément changé les coordonnées juridiques ! Le point sur ses dispositions essentielles.

La répartition des charges et des travaux : un impératif des baux commerciaux depuis la loi Pinel

La loi Pinel impose de préciser dans le bail commercial quelle sera la répartition des charges et des travaux entre bailleur et locataire, dans un inventaire limitatif. L’état des lieux, jusqu’ici facultatif, est à cet effet devenu obligatoire. Il est essentiel dans la mesure où il participe à déterminer et prouver la répartition convenue entre les parties.

Cette dernière n’est pas complètement libre puisqu’un décret limite les catégories de travaux pouvant être mises à la charge du locataire (article R. 145-35 du Code de commerce). Les gros travaux relèvent, pour leur part, de la responsabilité du bailleur, même si celui-ci peut imposer en contrepartie une série d’obligations au locataire.

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Les baux commerciaux fermes et la loi Pinel

Tout bail commercial est en principe conclu pour une durée d’au moins 9 ans, avec la possibilité pour chacune des parties de résilier le contrat par période triennale sous certaines conditions. Le locataire n’a dès lors pas besoin de motiver sa demande de résiliation. Pour autant, jusqu’en 2014, les bailleurs avaient la possibilité de proposer un bail commercial dit ferme, contenant une clause interdisant la résiliation anticipée par le locataire.

De tels baux fermes sont interdits depuis la loi Pinel, sauf dans 4 cas précis :

  • si le bail est conclu pour une durée initiale supérieure à 9 ans ;
  • si le bail porte sur des locaux à usage exclusif de bureaux ;
  • si le bail porte sur des locaux monovalents ;
  • si le bail porte sur des locaux de stockage.

D’autre part, avant la loi Pinel, les parties pouvaient aussi tenter d’échapper au droit des baux commerciaux, en signant un bail précaire de 2 ans. Désormais cette durée est portée à 3 années. À son issue, le locataire doit quitter les lieux, ou signer obligatoirement un bail commercial de 9 ans s’il y reste avec l’accord du bailleur.

Le droit de préférence en matière de baux commerciaux loi Pinel

Depuis la loi Pinel, le locataire dispose d’un droit de préférence en cas de vente du local : il peut le revendiquer pendant un mois à compter du jour où il a été averti de sa mise en vente par LRAR par le propriétaire. Au-delà, si le propriétaire baisse son prix de vente et fait une proposition plus avantageuse à un tiers, il doit de nouveau en informer son locataire qui dispose alors d’un délai supplémentaire pour se prononcer.

>> Attention ! Le dispositif Pinel de défiscalisation, souvent appelé lui aussi loi Pinel, est dédié uniquement aux investisseurs immobiliers mettant leur logement en location à usage de résidence principale. Cet investissement offre une bonne rentabilité, et s’avère particulièrement avantageux pour les investisseurs désireux de réduire leur impôt sur le revenu. Intéressé ? Faites une simulation loi Pinel !

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