Conseils en investissement immobilier

Le dispositif LMP/LMNP dans l'ancien

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emménagement d'une famille

En faisant l’acquisition d’un bien immobilier ancien, vous ne pouvez pas bénéficier de la récupération de la TVA. Toutefois, les statuts de Loueur en Meublé Professionnel ou de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMP/LMNP) offrent d’autres avantages, dont certains sont spécifiques à l’ancien.

Les avantages des statuts LMP et LMNP ancien

Choisir son type de bail

  • Bail commercial : si vous décidez d’investir dans un appartement situé en résidence avec services, il sera loué sous le régime du bail commercial. Il est établi entre vous et l’exploitant de la résidence pour une durée de 9 ans. Ce bail vous garantit le versement des loyers, même si le logement n’est pas loué temporairement. De plus, c’est l’exploitant qui sera en charge de sa gestion locative.
  • Bail civil : si votre décision s’est portée sur l’acquisition d’un logement isolé dédié à la location meublée, vous le louerez sous le régime du bail civil. Ce bail est signé entre vous et votre locataire pour une durée de 12 mois renouvelables, qui peut être réduite à 9 mois dans le cas d’une location étudiante. Le montant du loyer pourra être réajusté à chaque renouvellement de bail.

Choisir le lieu de son appartement

Dans l’ancien, l’investisseur en LMP/LMNP est libre de choisir le lieu d’implantation de son appartement : proche d’une gare, proche des écoles, à proximité des commerces, etc. Il est en effet moins contraint par la localisation des programmes neufs de logements individuels ou résidences services.
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Imputation du déficit foncier

  • Pour le statut LMP La déduction du déficit foncier - c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux loyers perçus - du loueur professionnel est possible sans limitation, et sur l’ensemble de ses revenus.
  • Pour le statut LMNP Dans le cadre du régime réel, les charges sont déductibles des revenus locatifs et reportables pendant 10 ans.
  • Amortissements immobiliers et mobiliers L’amortissement immobilier en LMNP et LMP, tout comme l’amortissement mobilier, est imputable sur le bénéfice d’exploitation. C’est ce processus qui permet la défiscalisation des revenus locatifs de l’investisseur.
  • Exonération de plus-value Le régime LMP permet de bénéficier d’une exonération de la plus-value professionnelle au bout de 5 ans de location. Pour le statut LMNP, l’exonération est soumise aux règles du régime des particuliers.
  • Pas de contraintes de plafonds ou de zonage Les régimes LMP et LMNP ne sont soumis ni aux plafonds de loyers, ni aux plafonds de ressources des locataires qui s’imposent en cas d’investissement Pinel ou Scellier. Le système de zonage n’entre pas en compte lui non plus.
  • Constitution d’un patrimoine de valeur Investir en LMNP ancien, comme en LMP ancien, c’est l’occasion de compléter vos revenus en optant pour un logement locatif meublé. De cette façon, votre bien et les loyers perçus constituent un patrimoine de valeur qui vous aidera à préparer votre retraite et à protéger votre famille.

Les conditions d'application des statuts LMP et LMNP dans l’ancien

  • Les bénéficiaires : tout contribuable résidant en France peut profiter du dispositif LMP ou LMNP.
  • Logements concernés : le logement acquis dans l’ancien peut être soit indépendant, soit se situer au sein d’une résidence avec services.
  • Régime d’imposition : les revenus locatifs seront déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
  • Statut LMP : l’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) n’est plus exigé. Mais les recettes locatives réalisées par l’investisseur doivent être supérieures à 23 000 € et représenter plus de 50 % de ses revenus globaux.
  • Statut LMNP : il ne nécessite pas d’inscription au RCS. Toutefois, les recettes locatives réalisées par l’investisseur doivent être inférieures à 23 000 € et ne pas représenter plus de 50 % de ses revenus globaux.
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